저금리 시대 재테크로 다시 부동산이 주목받고 있다. 과거 집값이 급등하던 시기처럼 대박을 기대할 수는 없지만 금융상품 등 다른 투자처의 기대수익률이 낮아지다보니 그나마 안정적인 수익을 낼 수 있는 대안이 되고 있는 셈이다. 부동산 시장을 살려 내수 경기 회복을 이끌겠다는 정부의 정책 방향도 투자 매력을 키우는 배경이다. 아파트, 오피스텔, 빌라, 상가, 경매 등 부동산 상품별로 투자 방법과 유의사항 등을 짚어본다. [편집자]
선친으로부터 물려받은 밭이 성남고등지구에 포함돼 조만간 한국토지주택공사(LH)로부터 보상을 받게 된 박모(63) 씨는 점포겸용주택에 관심이 크다. 협의자택지로 받게 되는 땅에 점포주택을 지으면 임대수익으로 노후를 보낼 수 있겠다는 기대에서다. 박 씨는 "1층에 직접 카페 같은 가게를 열고 2~3층은 세를 주면 월 500만원 정도의 수입은 낼 수 있을 듯하다"고 말했다.
점포와 주택에서 동시에 임대수익을 낼 수 있는 데다 자신의 주거까지 해결할 수 있는 점포겸용주택 용지가 투자자들의 관심을 한몸에 받고 있다. 수도권뿐 아니라 지방에서도 열기가 대단하다.
◇ 점포겸용택지 청약 '수천 대 1'
| ▲ 경기도 성남시 분당구 운중동 일대 점포겸용주택 |
지난 22일 마감된 원주기업도시 점포겸용주택 용지 분양에서는 최고 경쟁률이 6200대 1로 잠정 집계됐다. 87필지에 총 11만8000여 건이 몰려 평균 경쟁률 1390대 1을 기록했다.
작년에 분양한 위례신도시 점포겸용주택 용지는 최고 2746대 1(평균 390대 1)을, 재작년에 공급한 충북혁신도시에서는 최고 3303대 1의 경쟁률을 각각 기록했다. 하남미사, 의정부 민락2지구 등지에도 수천명의 청약자가 몰렸다.
공공택지 내 단독주택용지는 두가지 종류로 주택만 지을 수 있는 '주거전용'과 건축 연면적의 40% 이내에서 상가를 들일 수 있는 '점포겸용'이 있다. 주거전용은 3층 이하, 점포겸용은 4층 이하로 신축할 수 있다.
점포겸용은 집뿐 아니라 상가를 지어 직접 운영하거나 세를 놓을 수 있는 게 장점이다. 주택 임대료가 떨어지더라도 상가 임대료나 운영 수입으로 보전할 수 있다. 다른 금융상품에 비해 수익률도 높은 편이다.
◇ 11억 투자해 연 7200만원 수입
LH가 올해 전국 택지지구에서 공급하는 점포겸용 단독주택 용지는 12개 사업지구, 총 863필지(26만8493㎡)다. 작년보다 30% 가량 줄어든 물량이다. 특히 인기가 치솟으며 청약을 통해 당첨되기는 '하늘의 별따기'가 된 상황이다.
보유 토지가 택지지구 사업으로 수용되는 박씨처럼 협의양도나 대토(代土) 방식으로 받는 경우는 경쟁을 피할 수 있다. 용지 크기는 필지당 198~330㎡ 정도로 지역과 입지에 따라 차이가 있지만 대체로 8억~13억원선이라는 게 LH 관계자 설명이다.
| ▲ 그래픽 : 김용민 기자/kym5380@ |
서판교 점포겸용주택을 예로 들어보면, 260㎡ (79평)용지 분양가는 6억8560만원, 연면적 396㎡(132㎡X3층)를 짓는 건축비는 4억원 정도다. 부대비용을 포함하면 전체 투자 비용은 11억3000만원 가량 든다. 3층에 소유주가 직접 거주하는 상황에서 2층 주택을 전세나 월세로 내주고 1층 점포를 임대할 경우 1년 임대수입은 7200만원 정도 된다.
특히 서판교 운중동 일대의 점포주택은 최근 20억원 안팎에 시세가 형성돼 있을 정도로 값이 오른 상태다. 입지에 따라 가격이 천차만별이지만 수요가 적지 않아 시세 차익도 기대할 수 있다.
다만 이미 시세가 오른 점포주택을 매입하는 경우는 수익률을 꼼꼼히 따져야 한다. 운중동 P공인 관계자는 "매물로 나오는 점포주택들은 초기에 비해 이미 시세가 많이 올라 있거나 위치가 좋지 않아 상가나 주택 세입자에게 기대만큼 임대료를 받지 못하는 경우가 있다는 점을 염두에 둬야 한다"고 조언했다.
■ 수익률 따져보세요!
LH는 수요자의 투자 판단을 돕기 위해 '수요맞춤형 사업수익모델+α'라는 가상 수지분석 프로그램을 개발해 서비스하고 있다. 점포겸용 용지와 주거전용 용지가 대상이다. 이 프로그램에 건축계획(호수·층수·면적 등)을 비롯한 투자비(토지대금·건축공사비·부대비용 등)와 임대료, 세금 등을 입력하면 수익률(IRR)과 현재가치(NPV) 등을 산출할 수 있다.
LH는 건축계획이나 투자계획에 따라 입력 변수 값을 다양하게 적용할 수 있도록 했다. 또 투자시점과 회수시점을 입력하고, 매각가치 산정을 위해 임대료·임대보증금·지가상승률 등의 추정치를 입력하면 현금흐름표도 뽑을 수 있다. 프로그램 사용은 인근 LH 지역본부나 지사 방문을 통해 할 수 있다.
