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사전청약 분양가, 위례는 반값인데 계양·진접은 왜?

  • 2021.07.13(화) 16:41

[3기 신도시, 사전청약 온다]
인천계양 등 최근 급등…분양가 부담 커져
인기지역 성남 복정‧위례는 절반 수준

3기 신도시(수도권 공공택지 포함) 사전청약이 곧 시작된다. 집값 상승이 계속되고 민간분양 청약 당첨도 여의치 않은 무주택자들에게는 가격도 저렴한 사전청약이 내 집 마련을 위한 기회다. 1차 사전청약지의 분양가와 입주시점까지 발생할 수 있는 변수 등을 분석해보고, 당첨 전략 등을 알아본다. [편집자]

1차 사전청약 대상지의 추정 분양가가 공개됐다. 입지에 따라 3억 초반에서 최대 7억원까지 분양가가 형성될 전망이다.

공공분양인 만큼 분양가는 주변 시세의 60~80% 정도로 책정된다. 하지만 최근까지도 주변 집값이 크게 오른 상태라 사전청약 분양가도 만만찮은 수준이다. 집값 상승이 지속할 경우 본청약 땐 더 비싸질 가능성도 배제할 수 없다. 사전청약 만을 기다려온 젊은층들 사이에선 벌써부터 불만의 목소리가 나온다. 

입지에 따라 주변 시세와 비교한 분양가 격차가 큰 점 역시 향후 청약 쏠림이나 양극화 등으로 이어질 수 있다고 보고 있다.

인천 계양‧남양주 진접, 싼 거 맞아?

국토교통부에 따르면 1차 사전청약 입지 중 인천 계양 추정분양가(총 분양가 기준)는 3억4000만원에서 최대 4억6000만원 선에 책정될 전망이다. 

공공분양 전용 59㎡ 타입은 3억5000만~3억7000만원, 전용 74㎡는 4억4000만~4억6000만원 정도다.

주변 시세와 비교하면 박촌역 인근에 위치한 박촌동 한화꿈에그린 전용 59㎡가 이달 들어 4억2000만원에 거래됐다. 지난 6월에는 3억7500만원에 거래됐는데, 최근 계양을 포함한 인천 전역의 집값 상승세가 가팔라 한 달 동안 5000만원 가량 가격이 뛰었다. 

7월 실거래가 기준으로는 사전청약 분양가가 5000만~7000만원 정도 저렴하지만 한 달 전 시세와 비교하면 큰 차이가 없다. 집값 급등의 여파로 사전청약 분양가도 높아진 셈이다.

계양 주민들 사이에서도 사전청약 분양가가 생각보다 비싸다는 평가가 나온다. 아직 주변 생활 인프라도 갖춰지지 않은 곳에서 3억원 중반의 분양가라면 가격 경쟁력이 높지 않다는 지적이다.

남양주 진접2지구도 비슷하다. 진접 롯데캐슬 전용 59㎡의 최근 실거래가는 지난 4월 3억4000만원과 4억원을 기록했다. 같은 평형의 공공분양 추정 분양가는 3억4000만~3억6000만원으로 큰 차이가 없다. 사전청약 대상지 추정분양가 공개 이후 예상보다 분양가가 저렴하지 않다는 지적이 나오는 이유다.

게다가 실제 본청약이 계획된 2년 후에는 분양가가 더 비싸질 가능성도 배제할 수 없다. 집값 상승세가 계속된다면 분양가 비교 대상인 주변 시세가 높아지면서 실제 분양가도 더 비싸질 수 있다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "사전청약 이후 본청약까지의 기간 동안 주변 집값이 오르면 (계양신도시 등)분양가도 상승할 것"이라며 "사전청약을 노리는 것보다 시세 상승도 기대할 수 있다는 측면에서 주변 아파트를 매입하는 게 더 나을 수 있다"고 말했다.

안그래도 인기있는 성남복정‧위례는 반값

반면 성남 복정1지구와 위례지구 사전청약 추정분양가는 주변 시세와 격차가 크다.

복정1지구 공공분양 전용 59㎡는 6억8000만~7억원 선으로 이번 사전청약을 통해 공급되는 주택형 가운데 가장 비싸다. 하지만 주변 시세와 비교하면 절반 수준이다. 공공분양 3.3㎡ 당 분양가는 약 2670만원 선인데 반해 위례신도시 일대 3.3㎡ 당 매매가격은 4400만원 이상이다.

위례자연앤센트럴자이 전용 59㎡가 지난 달 각각 13억원(2층)과 14억2300만원(15층)에 거래되기도 했다.

특히 성남 복정과 위례신도시는 입지적으로 서울 강남권이어서 1차 사전청약 입지 가운데 거주 수요가 가장 많은 곳으로 꼽힌다. 여기에 분양가도 주변 시세의 절반 수준이라 다른 지역보다 사전청약 열기가 높을 것으로 보인다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "복정과 위례 분양가는 계양이나 진접2지구에 비해 만족도가 높은 편"이라며 "공공분양은 지역 거주민 우선 물량이 있어 사전청약 수요가 분산되겠지만 가격과 입지 등에서 절대적 선호도가 높은 지역은 복정과 위례일 것"이라고 분석했다. 

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