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북서울자이 폴라리스, 자이도 서울분양도 안먹혔나

  • 2022.01.26(수) 10:36

평균경쟁률 34.4대 1…서울 분양 수백대 1이었는데
고분양가·시장위축에 청약성적 저조…계약여부 주목

올해 서울에서 처음으로 분양하는 아파트 청약 경쟁률이 '두 자릿수'를 기록하며 1순위 마감에 성공했다. 하지만 앞서 서울 청약 경쟁률이 세자릿수대를 기록하면서 '흥행'을 이었던 점을 고려하면 경쟁률이 저조했다는 평가다.

기존 아파트 시장이 상승세를 멈추거나 하락전환하는 가운데 분양가상한제 미적용에 따른 '고분양가'와 중도금대출 여부 등이 발목을 잡았다는 분석이 나온다. 이같은 시장 분위기에 정당계약까지 무사히 이어질 수 있을지도 관심이다.

GS건설이 공급하는 '북서울자이 폴라리스'는 지난 24일 1순위 청약을 접수한 결과, 평균 34.4대 1의 경쟁률을 기록했다. 총 295가구를 모집하는데 1만157명이 신청했다. 이 단지는 강북구 미아동 '미아3구역 재개발사업'을 통해 짓는 아파트다.

북서울자이 폴라리스 청약 경쟁률 /그래픽=김용민 기자

시세차익 확보 어려워… 거래 적극성 ↓

이 단지의 청약경쟁률은 최근 서울에서 분양한 단지 경쟁률보다 크게 떨어진다. 작년 서울 평균 청약 경쟁률은 163.8대1이다.

지난달 분양한 성북구 안암동 '해링턴플레이스 안암'은 평균 청약 경쟁률이 192.5대1이다. 55가구를 모집하는 데 1만589명이 신청했다. 작년 9월 분양한 강동구 강일동 'e편한세상 강일 어반브릿지' 경쟁률은 평균 337.9대1이다.

북서울자이 폴라리스는 분양가상한제를 적용하지 않아 분양가가 비싸다는 인식이 강했던 점도 영향을 미친 것으로 풀이된다. 이 아파트의 3.3㎡당 분양가는 평균 2930만원이다. 시차는 있지만 강북구에서 최근 몇년새 분양한 단지들 가운데 가장 비싸다. 

강북구 미아동에는 2019년 '꿈의숲 한신더휴'가 마지막으로 분양했는데, 당시 분양가는 3.3㎡당 평균 2021만원이었다. 2020년에 분양한 인근 강북구 수유동의 '수유동 북한산 스카이뷰' 분양가는 3.3㎡ 당 평균 2230만원 수준이었다.

분양가와 인근 시세가 크게 다르지 않아 차익을 노리기도 어렵다는 분위기가 형성됐다. 특히 주변에 신축 아파트가 없어 분양가가 인근 시세보다 높았다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 북서울자이 폴라리스 바로 옆 '미아래미안 1차' 전용 84㎡는 작년 10월 8억8000만원(9층)에 거래됐다.

북서울자이 폴라리스 전용 84㎡ 분양가는 9억2700만원~10억3100만원으로 미아래미안 1차보다 최대 1억5100만원 비싸다. 미아래미안 1차가 입주 16년 차 구축아파트인 점을 고려해도 청약을 주저할 수 있는 대목이다.

이 지역 대장 아파트로 꼽히는 '래미안트리베라2단지' 전용 84㎡ 역시 작년 9월 11억3000만원(14층)에 팔리는 등 북서울자이 폴라리스 분양가와 가격 면에서 큰 차이를 보이지 않았다.

금리 인상, 아파트 거래량 감소 등 전반적인 부동산 시장 위축 또한 청약 경쟁률에 영향을 미친 것으로 풀이된다. ▷관련기사:[집잇슈]아파트 청약 '선당후곰' 안돼요…미달·미계약 확산(1월20일)

함영진 직방 빅데이터랩장은 "최근 금리가 오르고 아파트 거래가 줄면서 수요자들의 거래 적극성이 떨어지고 있다"며 "특히 올해 공공 사전청약 물량이 7만 가구에 이르는 등 공급이 많은 상황이 신규 분양시장에도 영향을 미치고 있다"고 분석했다.

이어 "청약 대기 수요가 많은 서울이라도 지역에 따라 수요자들의 선호도 편차가 발생할 수 있다"고 덧붙였다.

북서울자이 폴라리스 투시도 /자료=GS건설

 경쟁률 가른 '9억원'의 벽

주택도시보증공사(HUG) 보증 중도금 대출 기준인 '분양가 9억원' 역시 경쟁률을 가른 요소로 풀이된다. 중도금대출이 가능한 전용 38㎡~59㎡는 비교적 경쟁률이 높았지만, 중도금대출이 어려운 전용 84㎡ 이상은 평균 경쟁률을 밑돌았다.

전용 59㎡는 총 14가구를 모집하는데 2972명이 몰리며 평균 청약 경쟁률이 212.3대1에 육박했다. A타입은 경쟁률이 241.6대1에 이르며 전 타입 중 가장 높은 경쟁률을 기록했다. 전용 59㎡ 분양가는 7억3500만원에서 7억6500만원 사이다. 

이외에 전용 38㎡는 50대1, 전용 42㎡는 71.4대1을 기록하는 등 상대적으로 높은 경쟁률을 보였다.

반면 전 주택형의 분양가가 9억원을 넘었던 전용 84㎡의 경우 평균 청약 경쟁률이 18.4대1에 그쳤다. 최고 경쟁률을 보인 A타입도 21.9대1에 불과했다.

GS건설이 분양가가 9억원을 넘어도 중도금 일부 대출이 가능하다고 홍보했지만, 청약 흥행에까진 미치지 못한 것으로 보인다. GS건설은 재개발조합 보증을 통해 중도금의 약 37%까지 대출을 약속했다.

공급 물량의 절반을 추첨제로 공급하는 전용 112㎡의 청약 경쟁률은 36.5대1을 기록했다. 오히려 청약 가점이 낮은 수요자들이 몰리며 전용 84㎡보다 경쟁률이 높아진 것으로 보인다.

미아동 인근 공인중개업소 관계자는 "선호도가 높은 자이 브랜드가 적용됐고, 강북구에 신축 아파트 분양은 오랜만이라 청약 전 문의가 많았다"며 "거주 의무도 없고 입지도 나쁘지 않은데 분양가가 생각보다 비싸서 경쟁률은 높지 않았던 것 같다"고 말했다.

실제 계약까지 이어질지 여부도 관심이다. 앞서 GS건설이 분양한 인천 연수구 '송도자이더스타'의 경우 청약 경쟁률이 평균 13대1이었지만, 당첨자 중 35%가 계약을 포기하는 상황을 맞았다.

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