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[리셋! 부동산]분양가상한제 완화, 공급 늘어날까

  • 2022.04.01(금) 06:30

윤석열 '분양가 규제 운영 합리화' 공약
수도권 분양 연기…향후 공급 확대 기대

새 정부 출범을 앞두고 아파트 분양 일정을 미루는 정비사업장이 늘고 있다. 윤석열 대통령 당선인이 분양가 규제 합리화를 공약했던 영향으로 풀이된다. 새 정권 출범 이후 관련 정책이 가시화한 뒤 분양 일정을 진행하겠다는 판단으로 풀이된다.

윤 당선인은 대선 후보 시절 분양가상한제 등 재개발·재건축 규제 완화를 통해 시장에 매물이 더욱 원활하게 나오도록 하겠다고 공약한 바 있다.

이에 따라 정비 사업장은 물론 건설업계에서도 분양가 상한제를 뜯어고쳐야 한다는 목소리가 더욱 커지고 있다. 다만 전문가들은 전면적인 폐지보다는 민간택지에서의 규제를 일부 완화하는 방식이 될 것으로 전망하고 있다. 섣불리 규제를 대폭 완화할 경우 되레 집값만 올릴 우려가 있다.

/사진=이명근 기자 qwe123@

"새 정부서 분양가 오른다"…수도권 정비사업 연기

부동산시장 분석 업체 부동산인포에 따르면 올해 들어 분양 일정을 연기한 정비사업장은 수도권에만 12곳에 달한 것으로 나타났다.

애초 지난달 분양할 것으로 알려진 서울 은평구 역촌동 '센트레빌 파크프레스티지(역촌1구역 재건축)'는 오는 5월로 분양 일정을 미뤘다. 경기도에서도 의왕시 '의왕 자이 SK뷰'와 광명시 '광명5R구역'도 분양 일정을 연기했다.

윤석열 당선인이 분양가 규제 운영 합리화를 공약으로 내건 만큼 새 정부 출범 이후 분양가가 오를 수 있다는 기대 때문으로 풀이된다. 윤 당선인은 공약집을 통해 토지비용과 건축비, 가산비 산정을 현실화하고, 이주비, 명도 소송비 등 정비사업의 특성을 반영하겠다고 약속한 바 있다.

분양가상한제는 공동주택의 분양가를 택지비와 건축비 등을 합산해 일정 금액 이하로 정하도록 한 제도다. 공공택지와 민간택지 중 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역에서 적용하고 있다.

현재 서울 등 일부 지역에서 민간택지에 대해 분양가상한제를 적용하고 있다. 정부는 애초 공공택지에만 적용하던 분양가상한제를 지난 2020년 7월부터 민간택지로 확대한 바 있다. 높은 분양가가 집값을 끌어올릴 수 있다는 이유에서다.

/그래픽=비즈니스워치.

원자재값 우려도…"규제 완화로 공급 늘려야"

분양가상한제는 수요자들의 부담을 완화하는 긍정적인 면이 있지만 조합 입장에선 사업성을 떨어뜨려 정비 사업을 더디게 한다. 이 때문에 주택 공급을 줄이는 요인으로 꼽혀왔다. 

실제 지난해에도 서울에서 분양된 물량이 8894가구로 저조한 것으로 나타났다. 전년 분양 물량은 4만 1900가구 수준이었다.

분양가와 시세 격차도 갈수록 벌어진 것으로 나타났다. 부동산R114에 따르면 지난해 서울의 3.3㎡ 당 평균 아파트 시세는 4300만원인데 반해 평균 분양가는 2798만원이었던 것으로 나타났다. 이번 정부 들어 격차가 크게 확대했다.

부동산인포 관계자는 "서울 분양 물량이 줄어든 이유로 재건축, 재개발 등 정비사업을 통해 공급되는 물량이 줄었기 때문으로 분석된다"며 "서울 민간분양 물량 중 정비사업이 차지하는 비중이 지난 2018년까지만 해도 92.7%에 달했으나, 정비사업 규제가 강화되면서 2021년에는 63.3%까지 감소했다"고 지적했다.

전문가들은 새 정부가 분양가 상한제 자체를 폐지하기보다는 민간택지에서의 규제를 일부 완화하는 등의 방안을 찾을 것으로 전망하고 있다. 이를 통해 그간 지체했던 민간 재정비 사업 등이 속도를 내면서 공급을 원활하게 할 것이라는 전망이다. 특히 이는 시행령과 시행규칙 개정 등을 통해 개정할 수 있는 만큼 새 정부 출범 이후 신속하게 바뀔 수 있다는 전망도 나온다.

아울러 최근 원자재 가격이 대폭 오르면서 사업성이 더욱 악화하고 있는 만큼 제도 개선이 시급하다는 지적도 나온다. 한국건설산업연구원이 최근 발간한 '우크라이나 사태가 국내 건설산업에 미칠 파급효과 분석' 보고서에 따르면 우크라이나 사태 이후 급등한 유가와 유연탄 가격이 안정화되지 않으면 건축물 생산비용은 지난해 대비 1.5%가량 증가하는 것으로 분석됐다.

/그래픽=비즈니스워치.

박철한 한국건설산업연구원 연구위원은 "건설사의 영업이익률이 2.5~5.0% 수준인 것을 감안하면, 수익의 3분의 1 이상의 영향을 미칠 것으로 예상되기 때문에 굉장히 중요한 문제"라며 "민간 부문에서 자재 수급의 유연성을 확보하기 위해서 분양가상한제의 단가 산정 체계를 개선하거나 폐지할 필요가 있다"고 주장했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "분양가상한제 자체를 폐지할 경우 분양가가 급등할 수  있는 우려가 있는 만큼 기준은 있어야 한다"며 "다만 현실에 맞는 개선은 필요하다"고 지적했다. 이어 "최근 원자재값으로 불안 요인이 심각한 만큼 이런 점을 고려해 제도를 보완한다면 그간 미뤄졌던 정비사업들이 공급을 적극적으로 시도하게 될 것"이라고 전망했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원 역시 "현 정부의 분양가 규제로 공급이 억눌리면서 시장이 잡히질 않았다"며 "분양가 상승으로 인한 집값 자극 우려가 있지만 동전의 양면 같은 문제"라고 설명했다.

이어 "분양가상한제 완화로 도심 공급이 늘어 소비자들의 선택권이 확대하면, 분양가가 과하게 비싸거나 입지에 문제가 있는 집은 잘 안 팔리는 결과가 나와야 시장이 정상적으로 돌아가는 것"이라며 "민간택지 분양가상한제 규제지역 해제 등을 고려할 필요가 있다"고 조언했다.

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