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[집잇슈]미분양 아파트, LH 매입임대…어려운 이유 3가지

  • 2023.01.16(월) 06:30

①LH 가뜩이나 '부실'한데…돈 없어
②입지 떨어져 미분양…임대도 싫어
③건설사 공공에 '할인분양' 기피

정부가 미분양 주택을 매입해 임대하는 방안을 고려하겠다고 밝힌 가운데 상반된 반응이 이어지고 있다. 우선 임대 수요자의 주택 선택 폭을 넓히고, 빠르게 증가하는 미분양 물량을 소진할 수 있다는 점이 장점으로 꼽힌다.

다만 과도한 '건설사 살리기'라는 지적도 있다. 매입임대는 시세보다 저렴하게 임대하는 복지 사업으로 적자가 날 수밖에 없는 구조다. 미분양 물량을 해소하려다 공공의 재정 건전성이 흔들릴 수 있다는 우려가 나온다.

/사진=이명근 기자 qwe123@

매입임대에 아파트가 나온다고요?

매입임대는 기존의 다가구주택 등을 LH(한국토지주택공사) 등 공공이 사들여 저렴한 가격에 임대하는 사업이다. 저소득층과 청년, 신혼부부, 다자녀가구 등이 공급 대상으로 복지정책의 성격이 강하다.

올해 매입임대 공급목표는 3만5000가구고, 관련 예산은 6조1000억원이 편성됐다. 정부 지원금은 가구당 1억7000만원에 그치는 셈이다. 나머지는 공공기관이 자체 자금을 통해 해결해야 한다. 공급주택에 아파트는 거의 없고, 비교적 저렴한 빌라가 대부분을 차지하는 이유다.

하지만 지난 3일 윤석열 대통령이 "공공기관이 미분양 주택을 매입하거나 임차해서 취약계층에게 다시 임대를 하는 방안을 깊이 있게 검토해 주기 바란다"고 지시하며 미분양 아파트의 매입임대 가능성이 점쳐졌다.

미분양 주택이 최근 급증한 점을 고려한 것으로 해석된다. 작년 11월 기준 전국 미분양 아파트는 5만8027가구로 정부가 판단하는 위험수위(6만2000가구)에 근접했다.

아울러 수요자들의 주거 환경 개선도 기대된다. 지난해 LH가 진행한 공공임대주택 실태조사에서 매입임대의 만족도가 가장 낮았다. 공공임대 정책에 대해 매입임대 주민의 30.1%가 보통, 혹은 불만이라고 답했다. LH가 직접 '아파트'로 짓는 건설임대의 경우 이 비율이 21.2%로 매입임대보단 불만(혹은 보통) 비율이 덜했다.

LH 관계자는 "매입임대의 취지가 취약계층 지원이다 보니 매입 때 가격에 집중할 수밖에 없다"며 "공급 대상 중에서도 특히 신혼부부는 아파트를 선호하는 분들이 많은데, 현재 예산으로는 불가능하다"고 말했다.

전국 미분양 가구수 변화 / 그래픽=비즈니스워치

수요자도 공급자도 '시큰둥'

이런 상황에서 미분양 아파트의 매입은 현재로서는 실현 가능성이 적다는 게 업계의 공통된 의견이다. 공공이 아파트를 매입하려면 매입임대 관련 예산을 대폭 증액하거나 공급 가구 수를 축소해야 한다. 문제는 매입임대가 이미 대표적인 적자 사업으로 꼽힌다는 점이다.

LH의 경우 매입임대를 포함한 임대사업 운영 손실은 2021년 기준 1조8000억원에 달한다. 매입가격보다 훨씬 저렴한 가격에 임대하다 보니 이익을 볼 수 없다. 이미 부채비율이 높아 재무위험기관으로 지정된 LH로서는 사업을 확대하기가 어려운 상황이다.

기대만큼 수요가 확보되지 않을 수도 있다. 아무리 시세보다 저렴하더라도 입지 등이 현격히 떨어지면 임대수요도 적을 수밖에 없다. 이미 LH 내에 쌓여있는 미임대 물량도 적지 않다. LH의 장기 미임대 물량은 2019년 1만3250가구(이하 공실률 1.6%), 2020년 2만224가구(2.3%), 2021년 2만8324가구(3.1%) 등으로 이미 증가 추세다. 이는 대부분 입지가 떨어지는 비선호 지역이다.

건설사들의 참여 유인이 적을 가능성도 있다. 주택 매입가격은 감정평가에 따라 결정되는데, 기존 분양가보다 낮게 책정될 가능성이 크다. 결국 민간 사업자들이 이를 공공에 손해보고 할인분양을 해야 하는 셈이다.

건설업계 관계자는 "애초에 입지나 가격이 괜찮았으면 시장에 팔렸을 텐데, 그렇지 않으니 미분양이 난 것"이라며 "감정평가금액이 적게 나오면 차라리 민간에 할인분양을 하지 굳이 공공을 거칠 이유가 없다"고 말했다. 

수요자들이 '임대'로 선호하는 지역은 대부분 수도권에 몰려있지만 수도권 미분양 물량은 건설업체들 역시 공공에 내놓으려 하지 않을 수 있다.

무엇보다 정부가 건설사에 과도한 혜택을 준다는 비판 역시 피할 수 없다. 이는 곧 국민의 부담으로 돌아온다. 이같은 주문을 한 윤 대통령 역시 이를 지적한바 있다. 작년 12월15일 국정과제점검회의에서 윤 대통령은 "공공임대주택을 많이 공급하면 중앙정부, 지방정부가 상당한 재정부담을 안게 되고, 결국 납세자에게도 부담이 된다"고 언급했다.

서진형 경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수는 "매입임대는 건설사 구제책이 아니라 주거복지 측면에서 접근해야 한다"며 "임차 수요가 풍부한 입지의 아파트를 분양가보다 훨씬 저렴하게 매입해야 하는데, 건설사가 받아들일 지가 의문"이라고 지적했다.

 

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