전국 아파트 등 공동주택에 적용되는 공시가격(안)이 지난해보다 평균 3.65% 올랐다. 전년과 같이 2020년 수준으로 현실화율을 동결했지만 오른 시세가 반영되면서 지난해보다 상승폭이 커졌다.
특히 서울은 전년 대비 상승률이 배 이상 커졌다. 강남3구(서초·강남·송파), 마용성(마포·용산·성동)의 상승폭이 10%를 넘나들었다. 다만 세종은 1년 만에 다시 공시가격이 하락하는 등 지역별 온도차를 보였다.
국토교통부는 2025년 1월1일 기준 공동주택 공시가격안을 13일 발표했다. 올해 공동주택 공시가격안은 전년 대비 전국 평균 3.65% 상승했다. 이는 전년도 변동률(1.52%)보다는 높고, 공동주택 공시제도를 도입한 2005~2024년 연평균 변동률(4.4%)보다는 낮은 수준이다.
올해 공시가격안은 지난해 11월19일 국무회의에 보고한 '2025년 부동산 가격 공시를 위한 현실화 계획 수정방안'에 따라 전년 공시와 동일하게 현실화 계획 수립 이전인 2020년 수준의 현실화율(69.0%)을 적용했다.
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공시가격 현실화 계획은 지난 2020년 문재인 정부 때 수립됐다. 당시 집값이 가파르게 오르자 공시가격과 시장 가격의 격차가 커, 이를 좁히고자 공시가격을 2035년까지 시세 90% 수준으로 단계적 인상하기로 했다.
그러나 이후 집값이 조정되면서 일부 지역에선 오히려 공시가격이 시세를 추월하는 등 국민 부담이 크다는 지적이 나왔다. 이에 윤석열 정부 들어 공시가격 현실화 계획 폐지를 추진, 2022년 11월 공동주택 현실화율을 기존 71.5%에서 2020년 수준으로 낮췄다.
공시가격 현실화 계획을 아예 폐지하려면 법 개정이 필수다. 하지만 지난해 12·3 비상계엄 사태의 여파로 야당의 협조를 구하기 어려워진 상태다.
현실화율을 유지한 이후 공시가격은 시세 변동만 반영돼 산정되고 있다. 2023년 공동주택 공시가격은 전년도 집값이 크게 떨어지면서 역대 최고 하락률(-18.63%)을 기록했다.
2024년 공동주택 공시가격은 전년도 시세가 크게 조정되지 않으면서 큰 변동이 없었다. 그러나 지난해 집값 상승을 반영해 올해 공동주택 공시가격 변동률은 전년보다 높아졌다.
특히 서울의 공시가격 상승률이 7.86%로 전년(3.25%) 대비 배 이상으로 올랐다. 전국 광역 시·도 중 상승률이 가장 높다. 그중에서도 '집값 풍향계'로 꼽히는 '강남3구'와 '마용성'이 두드러지게 올랐다.
서울 25개 자치구 가운데 서초구의 공동주택 공시가격 상승률이 11.63%로 가장 높게 산정됐다. 이어 강남구 11.19%, 성동구 10.72%, 용산구 10.51%, 송파구 10.04%, 마포구 9.34% 등이다.
이어 수도권인 경기도의 상승률이 3.16%, 인천시가 2.51%로 나타났다. 전북 2.24%, 울산 1.07%, 충북 0.18%, 충남 0.01% 등도 상승했다. 반면 대전(-1.30%), 세종(-3.28%), 강원(-0.07%)은 하락 전환했다.
세종은 전국에서 공시가격이 전년 대비 가장 크게 떨어졌다. 세종은 2023년 공시가격 하락률이 -30.68%로 전국에서 가장 크게 꺾였다가 지난해는 6.45% 올라 상승률 1위를 기록했다. 올해는 다시 하락하며 지역별 온도차를 보여주고 있다.
올해 전국 공시가격 중위값은 1억7100만원으로 지난해(1억6800만원)보다 300만원 상승했다. 지역별로는 서울 3억7400만원, 세종 2억8100만원, 경기 2억2700만원 등 순으로 나타났다.
공동주택 종부세 대상 주택(12억원 초과) 수는 지난해 31만8308가구로 전체의 2%다. 전년도는 23만1391로 전체의 1.56%였다. 대상 주택이 1년만에 8만6917가구 늘어날 전망이다.
국토부는 3월14일부터 4월2일까지 공시가격안에 대한 소유자 열람 및 의견 청취 절차를 진행한다. 2025년 공동주택 공시가격안은 의견청취 절차 및 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 4월30일 공시할 예정이다.
