"향후 4년간 글로벌 리츠의 연평균 이익성장률은 6.4%에 달할 것이다. 배당까지 감안하면 연 10%의 수익률은 충분하다"
토드 칸터 라살투자운용 아태본부 최고경영자(CEO)는 미국과 영국이 상업용 부동산 상승기 중기에 진입하고 아시아와 유럽도 회복 초기단계에서 높은 배당을 제공하고 있다며 향후 3~4년간 글로벌 리츠가 유망할 것으로 전망했다.
| ▲ 토드 칸터 라살인베스트먼트매니지먼트 아태본부 CEO |
리츠는 투자자로부터 모은 자금으로 부동산을 소유, 임대료와 매각차익을 배당으로 지급하는 상품이다. 리츠는 투자자에게 증권을 제공하고 상장리츠는 거래소에서 주식처럼 거래가 된다. 특히 법인세 면제를 위해 운영수익의 90% 이상을 배당금 형태로 투자자들에게 지급한다.
한국에서는 아직 익숙치않지만 리츠가 가장 활발한 미국에서는 1990년대부터 견고한 성장을 지속했다. 미국 리츠의 시가총액은 7000억달러로 성장했고 전 세계적으로는 1조6000억달러에 달하고 있다.
리츠는 기관과 개인투자자가 공존하지만 최근에는 개인 투자자들의 투자가 활발해지고 있다. 글로벌 부동산 주식이 채권과 주식을 능가하며 성과가 확인된데다 리츠를 통해 분산투자 효과를 누릴 수 있기 때문이다.
칸터 CEO는 "글로벌 리츠의 장기 배당률은 5.41%로 글로벌 주식 장기배당률 2.3%를 크게 웃돈다"며 "전 세계적으로 고령화가 진행되면서 정기적인 수입 성격의 매력도 있다"고 설명했다. 최근 배당투자가 주목받고 있는 한국에서 특히 눈여겨볼 부분이다.
| ▲ 글로벌리츠와 주식의 장기 배당률 비교 |
리츠는 주거용이 아닌 상업용 부동산에 투자하고 그 범위가 상당히 광범위하다. 쇼핑몰 등 리테일뿐 아니라 사무용 건물이나 임대용 아파트, 물류창고, 호텔 등으로 대상이 다각화돼 있다. 국가별로는 북미지역이 60%선으로 높고 아시아태평양이 23%, 유럽이 17%선이다.
물론 리츠도 리스크가 존재한다. 금융위기 당시 일부 리츠가 레버리지를 과도하게 키우고 호텔이나 중국 부동산개발업체 등 특정 상업용 부동산 비중이 높아지면서 수익률이 상당히 부진했다.
그러나 위기를 계기로 레버리지 수준이 적당히 낮아졌고 변동성도 금융위기 이전과 유사해지는 등 안정성을 되찾아가고 있다. 특히 단기적인 투자보다는 장기적이고 전략적인 투자자산으로 접근해야 한다는 조언이다.
칸터 CEO는 "올초부터 현재까지 리츠 인덱스 수익률이 18.5%로 주식시장 대비 상대적으로 좋은 성과를 내고 있다"며 "무엇보다 펀더멘털이 매력적이기 때문"이라고 설명했다. 2015년 이후 3~4년간의 전망도 밝게 봤다. 과거보다 국내총생산(GDP) 회복속도가 느리지만 신용경색 이후 신규공급이 메마르면서 공급이 제한되고 부동산 보유기업들도 양호하다는 설명이다.
내년 미국의 금리인상이 우려되고 있지만 리츠가 단기적으로는 금리에 민감하게 움직이는 반면 장기적으로는 상관관계가 낮고, 경제 회복기간 동안 금리가 올랐을 당시에는 성과가 괜찮았다고 덧붙였다.
칸터 CEO는 "급격한 시장 하락이 없을 경우 리츠의 이익성장률은 6.5%, 배당률은 3.5%로 보고 있다"며 "연 10%의 기대수익률이 가능하다"고 강조했다.
한편, 라살투자운용은 한화자산운용의 한화라살글로벌리츠펀드 위탁운용사다. 한화라살글로벌리츠펀드의 6개월 수익률은 6~7%, 1년 수익률은 18%선에 달하는 등 글로벌리츠재간접펀드들은 펀드시장에서 선방하고 있다. 한화 외에 하나UBS글로벌리츠부동산, 신한BNPP탑스글로벌리츠부동산 등 국내에서 투자할 수 있는 글로벌리츠재간접펀드는 다양하다.
