[워(War)킹맘 재테크]하나 or 둘?

  • 2018.02.02(금) 09:23

(26)Part3. 부동산: 다주택자로 가는 길


2017년 2월 2일. 갑자기 아이가 허리를 숙여 다리 사이로 얼굴을 내밀고 거꾸로 보는 행동을 한다. "어머, 동생 보려나 보다." 이게 무슨 청천벽력같은 소린가. 예전부터 첫째 아이가 이런 행동을 하면 둘째가 생긴다는 속설이 있어 어른들이 기대에 찬 말씀을 하시곤 한다.

첫째가 2~3살쯤 되면 하는 행동 중 하나고, 그때쯤 둘째가 생기는 경우가 많으니 생긴 속설일 뿐이다. 하지만 둘째를 낳았으면 하는 마음을 장난처럼 흘러가는 말로 표현해 은근한 압박을 주시곤 한다.

하나냐 둘이냐 그것이 문제로다. 아이에게 해줄 수 있는 가장 큰 선물은 형제라고 한다. 혼자 노는 뒷모습을 보면 안쓰러워서 한 명 더 낳아줘야 하지 않나 고민이 들기도 한다.

하지만 포기해야 할 것이 너무 많다. 솔직히 또다시 임신한 몸으로 혹여나 잘못될까 불안한 마음으로 출산 직전까지 회사에 다니고, 출산 후에는 두 명을 케어하면서 워킹맘으로 살아갈 자신이 없다.

나만 생각하면 이기심이 발동한다. 지금 당장 또 임신과 출산을 하려면 일을 적어도 1년 정도 쉬어야 한다. 한참 일을 해야 할 시기에 또 일을 놓게 되면 어렵게 복귀해 자리를 잡아 놓을 것이 말짱 도루묵이다.

가계에도 부담일 수 있다. 신의 직장이라 불리는 직장에 다니면서도 3명을 낳아 키우느라 늘 빠듯했다는 직장인의 말을 들으면 대충 짐작이 간다. 같은 직장에 다녀도 자녀 수에 따라 생활 수준이 극과 극이라고 하니 말이다.

워킹맘으로 오랜 시간 버텨 임원 자리까지 간 워킹맘 선배들은 인생에 가장 후회되는 일이 둘째를 낳지 않은 것이라 하기도 한다. 일을 계속하기 위해 한 명만 잘 키우겠다고 다짐했었지만, 아이가 혼자기 때문에 중고등학생이 돼서까지 챙겨줘야 했다고 한다.

엄마, 아빠가 모두 야근을 해서 갑자기 늦는다고 가정하자. 둘이라면 초등학생이 된 후에는 양가 부모님이나 돌보미의 도움을 받지 않아도 서로 의지하고 시간을 보내면 되겠지만, 혼자면 아무래도 돌봄의 손길이 더 오래 필요하다는 설명이다.

언젠가는 국가 정책이 '한 명 낳아 잘 기르자'였던 때가 있었다. 그리고 지금은 '자녀에게 물려줄 최고의 유산은 형제자매'라는 캐치프레이즈로 출산을 장려한다. 상황에 따라 다른 정책을 내세우고 있지만 둘 다 설득력 있는 표어임엔 확실하다.

외동이냐 다둥이냐, 장단점이 너무 뚜렷하기에 답이 없는 고민과 논쟁은 계속된다. 특히 아이를 돌봐줄 수 없는 워킹맘에게는 더 마음 아픈 고민이다.


똘똘한 집 한 채

과격한 표현일지 모르겠지만 아이는 많으면 많을수록 좋으면서도, 막상 많으면 골칫거리라고들 한다. 부동산도 마찬가지다. 다주택자가 꿈이지만, 요즘 같아서는 다주택자들이 골머리를 앓고 있다.

지난해 정부는 부동산 8·2 대책을 내놨다. 정책의 핵심은 '살 집 빼고는 팔아라'다. 1주택자일지라도 거주요건을 넣어 실거주를 2년 이상 하지 않으면 매도 시 양도세를 내도록 했다.

다주택자에게 부과되던 양도세 부담도 늘렸다. 올해 4월부터 2주택자가 집을 팔 땐 과세표준에 따라 10%포인트를 더한 16~52%의 세율을 적용하고, 3주택자는 20%포인트를 더해 26~62%의 세율을 적용한다. 서울시와 세종시, 경기 일부 지역과 부산 지역 등 조정대상지역에 적용한다지만 부동산 투자 가치가 있는 대부분 지역이 포함 대상이다.

양도세 중과세에도 불구하고 부동산 가격이 꺾일 줄 모르자 정부는 보유세 인상을 예고했다. 보유세는 재산세와 종합부동산세가 있는데 다주택자의 세 부담을 가중할 것으로 예상해 '똘똘한 집 한 채'로 전략을 바꾸는 투자자들도 나타나고 있다.


주택 보유세 얼마길래

재산세는 현재에도 주택의 경우 시가표준액에 공정시장가액비율(주택 60%, 건물·토지 70%)을 곱한 과세표준이 3억원 이하면 0.1~0.25%, 초과하면 0.4%의 세율이 적용된다. 여기에 지방교육세와 도시계획세 등을 포함하면 비용은 무시하기 어려운 수준으로 올라간다.

공시가격이 3억원인 주택의 경우 총 재산세는 57만원, 6억원인 주택은 147만원가량으로 큰 차이를 보이게 된다. 재산세는 매년 6월1일을 기준으로 7월과 9월에 나눠서 부과하기 때문에 부동산 매수 시 6월 이후를 잔금 일로 잡는 것이 좋다.

종합부동산세(종부세)는 개인이 가지고 있는 모든 주택의 공시가격 합이 6억원을 초과하는 경우, 단 1가구 1주택은 9억원을 초과하는 경우 부과 대상이다.

종부세는 재산세처럼 매년 6월1일 기준 시가표준액을 기준으로 공정시장가액비율 80%를 적용한 과세표준에 따라 세율이 결정된다. 시가표준액이 3억원과 6억원인 주택 2채를 보유했다면 종합부동산세액에 농어촌특별세를 합한 총 종부세는 95만원가량이다.

다주택자는 재산세에 종부세까지 1년에 내야 하는 세금이 만만찮다. 3억원과 6억원짜리 2채를 보유했다면 재산세와 종부세를 합쳐 총 납부세액은 300만원 정도다.

정부가 보유세 범위를 넓히거나 세율을 강화하는 방안을 검토 중이니 다주택자들의 고민이 깊어질 수밖에 없다.


임대사업자 등록할까

다주택자를 포기할 수 없다면 임대사업자 등록도 방법이다. 내가 가진 주택이, 혹은 내가 투자하려는 부동산의 미래가 아직 밝다면 임대사업자로 등록해 세금 혜택을 받는 것도 방법이다.

정부가 임대주택 인센티브를 내놓으면서 지원 범위도 확대됐다. 공시가격과 전용면적에 따라 혜택에 차이가 있지만, 만약 공시지가가 6억원 미만이고 전용면적이 85㎡ 이하의 주택이라면 임대주택 등록을 할 경우 취득세, 재산세, 소득세, 양도세, 종부세 등 모든 세제 혜택을 받을 수 있다.

신규 부동산을 분양받을 때 지불하는 취득세를 감면 받는 효과도 크다. 서울에 있는 85㎡ 이하의 주택을 6억원에 취득했다면 660만원 가량을 취득세로 납부해야 하므로 세제 혜택이 큰 편이다. 

여기에 8년 이상 임대사업자로 등록하면 전용면적 40㎡ 이하의 주택은 재산세를 감면해주고, 종부세 합산에서 배제해준다. 다른 소득이 있더라도 임대소득이 2000만원을 넘지 않으면 분리과세를 적용한다. 이 기준에 아슬아슬 하다면 임대소득을 낮추기 위해 부부 공동명의로 분산하는 것이 팁이다.

거주지 세무서에 사업자신고를 등록하면 양도소득세 중과세도 배제해 준다. 또 준공공임대로 8년 이상 임대하면 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 높여준다.

건강보험료도 감면해준다. 2020년 말까지 임대사업자로 등록한 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분을 8년과 4년 임대 시 각각 80%, 40% 감면받을 수 있다.

다양한 혜택에도 불구하고 다주택자들이 골치아픈 건 경우에 따른 복잡한 셈법 탓에 어떤 선택이 더 큰 이익일지 따져봐야 하기 때문이다. 또 임대사업자 등록 후 4년 혹은 8년 이내에는 해당 주택을 팔 수 없기 때문에 매도 타이밍을 놓칠 수 있다는 우려도 상존한다. 임대소득이 2000만원을 넘는다면 혜택이 크게 줄어드니 더 꼼꼼히 살펴야 한다.

어쩌면 누군가에게는 이 또한 행복한 고민이리라. 
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