수십년을 이어온 대한민국의 부동산, 특히 아파트의 불패 신화는 영원할까? 결론부터 말하면 '그렇지 않을 가능성이 크다'는 게 전문가들의 예상이다. 당장 부동산 가격이 떨어지니 집을 팔아야 한다는 말이 아니다. 부동산 투자의 수익률이 갈수록 예전만 못해질 전망이라는 의미다.
그럼에도 불구하고 투자자산으로써 부동산의 매력은 여전하다. 꾸준한 현금 흐름은 물론 시세 차익을 동시에 얻을 수 있어서다. 다만 국내 부동산, 특히 아파트에 지나치게 쏠린 국내 가계의 투자 비중은 분산할 필요가 있어 보인다.
리스크 분산을 위해서 해외 부동산 투자, 특히 간접 투자가 대안이 될 수 있다. 해외 부동산 투자는 자산을 직접 확인하고 관리하기 어려운 리스크가 있다. 전문가에게 관리를 일임하는 간접 투자를 이용하면 이같은 리스크를 줄일 수 있기 때문이다.
리스크 커지는 국내 부동산…수익률도 떨어진다
18일 미래에셋투자와연금센터에 따르면 서울의 아파트 가격은 최근 5년간 61.3% 상승한 것으로 나타났다. 수익률만 보면 주식이나 가상자산과 같이 더 높은 수익률을 보인 투자처가 많았지만 리스크를 감안하면 얘기가 달라진다.
일반적으로 '로우 리스크, 로우 리턴'과 '하이 리스크, 하이 리턴'은 투자에 있어 당연한 법칙으로 여겨진다. 그러나 국내 아파트 가격은 장기적으로 별다른 조정을 거치지 않고 꾸준히 우상향하면서 당연한 법칙을 무시한 '로우 리스크, 하이 리턴'의 성과를 보였다.
그러나 아파트 투자가 앞으로도 지금처럼 꾸준한 수익률을 보일 가능성은 점점 줄어들고 있다. 금리와 소득, 인구와 같은 투자 환경이 점점 악화되면서 리스크는 커지고 수익률은 줄어들고 있어서다.
아파트 불패 신화는 저금리와 소득 증가, 가구 수 증가와 같은 우호적인 환경과 함께 이어져 왔다. 최근 몇십 년간 꾸준히 내려간 금리는 아파트를 살 때 낮은 이자로 돈을 빌릴 수 있게 만들었다. 투자자들은 빚을 내서라도 아파트를 사면서 '빚투'나 '영끌'과 같은 신조어가 등장하기도 했다.
꾸준히 증가한 소득도 자산 가격 상승의 중요한 요인이었다. 1990년 연간 467만4000원에 불과했던 한국의 1인당 국민총소득(GNI)은 지난해에는 연간 3762만1000원으로 8배 넘게 늘었다.
1~2인 규모의 소규모 가구가 증가하면서 가구 수도 크게 늘었다. 통계청에 따르면 2000년부터 2020년까지 지난 20년간 우리나라 가구 수는 570만 가구 증가했다. 가구 수 증가는 자연스레 주택시장의 수요로 이어졌다.
앞으로는 금리·소득·인구가 모두 지금까지와 다른 방향으로 움직일 것으로 보인다. 한국은행이 지난 8월 3년만에 기준 금리 인상에 나서면서 기준금리 인상 기조로 전환했다. 이에 따라 주택담보대출 금리는 빠른 속도로 오르면서 연 5%대를 돌파했다.
경제가 저성장 국면에 접어들면서 소득도 정체기에 접어들었고, 주택을 구입할 여력이 있는 인구도 감소하고 있다. 자산이 많은 40~50대 인구수는 2016년에 정점을 찍고 2025년 이후 빠르게 줄어들 것으로 예상된다.
부동산 해외 투자, 간접 투자가 답이다
국내 부동산의 수익성이 악화된다고 해서 부동산 투자 방법이 없는 것은 아니다. 최근 해외 부동산 자산에 투자할 수 있는 방법이 늘고 있기 때문이다.
특히 여러 투자자의 자금을 모아 해외 부동산에 투자하고 전문가에게 관리를 일임하는 간접 투자가 대안이 될 수 있다. 개인 투자자가 해외 부동산에 직접 투자하기란 쉽지 않아서다. 부동산 투자를 위해서는 직접 물건을 확인하는 실사와 건물과 임차인 관리 등이 필수인데 해외에 위치한 부동산을 직접 찾아가기란 현실적으로 어렵다.
반면 간접 투자 방식을 통하면 소액으로도 우량한 해외 부동산에 투자할 수 있고 관리 부담도 덜 수 있다. 다양한 자산을 담을 수 있는 만큼 포트폴리오 효과를 통한 리스크 분산 효과도 얻을 수 있다.
해외 부동산에 간접 투자하는 방법으로는 해외 부동산에 투자하는 국내 상장 리츠와 글로벌 부동산 펀드, 글로벌 리츠 ETF, 해외 상장 리츠 및 관련 ETF 등이 있다.
해외 부동산에 투자하는 국내 상장 리츠로는 제이알글로벌리츠와 미래에셋글로벌리츠가 있다. 18일 한국거래소에 따르면 제이알글로벌리츠의 지난 17일 종가는 5370원으로 공모가 대비 7.4% 높은 가격에 거래를 마쳤고, 미래에셋글로벌리츠는 5640원으로 마감하면서 공모가 대비 12.8% 오른 가격에 장을 마감했다.
올해 제이알글로벌리츠의 예상 배당 수익률이 7%, 미래에셋글로벌리츠의 연간 목표 배당수익률이 6%에 달하는 점을 감안하면 수익률은 더욱 높아진다.
국내 상장 리츠를 통해 해외 부동산에 투자하면 세제 혜택도 얻을 수 있다. 리츠는 주식처럼 거래되는 덕에 일반 펀드나 상장지수펀드(ETF)와 달리 매매차익에 대해 비과세 혜택을 적용받는다. 투자액이 5000만원 이하일 경우 공모 리츠에서 받은 배당금에 대해 9.9%의 세율로 분리과세 혜택도 받을 수 있다.
글로벌 부동산 펀드는 증권사나 은행 등 금융회사를 통해 해외 부동산이나 관련 증권에 투자하는 펀드에 가입하는 것을 의미한다. 다만 펀드에 따라 환매가 불가능한 상품도 있어 투자자의 주의가 요구된다. 신탁형 부동산 펀드는 15.4%의 소득세를 내야 한다는 점도 리츠와 다른 점이다.
글로벌 리츠 ETF는 국내 주식시장에 상장한 해외 리츠 관련 지수를 추종하는 ETF를 말한다. 해외 부동산에 직접 투자하는 것은 아니지만, 부동산에 투자하는 리츠로 이루어진 지수의 움직임을 추종하기 때문에 해외 부동산에 투자하는 효과를 얻을 수 있다. 일반적으로 해외 상장 리츠나 해외 리츠 지수 관련 파생상품에 투자하며 법적으로 펀드인 탓에 매매차익에 대해 15.4%의 소득세가 부과된다.
마지막으로 해외 시장에 상장된 리츠나 리츠 ETF에 투자할 수도 있다. 이 경우 매매차익에 대해 양도소득세가 부과되고 세율은 22%에 달한다. 배당금과 분배금에 대해서는 배당소득세가 부과된다. 투자하는 리츠나 리츠 ETF가 상장된 국가의 배당소득세율이 우리나라의 배당소득세율인 14%보다 높으면 현지에서만 원천징수된다. 반면 현지 세율이 14%보다 낮을 경우 14%와 현재 세율간 차이에 대해 세금이 부과된다.
윤치선 미래에셋투자와연금센터 연구위원은 "글로벌 부동산에 대한 투자를 통해 국내 아파트에 집중된 부동산 투자 리스크를 줄일 수 있다"며 "간접 투자 상품을 이용하면 소액으로도 우량 자산에 투자할 수 있고 포트폴리오 효과를 얻는 등 장점이 많다"고 말했다. 이어 "특히 연금계좌를 이용해 투자하면 연금을 받는 시점에 연금소득세만 내는 등 세제 혜택을 얻을 수 있는 만큼 더욱 유리하다"고 조언했다.
