"정부는 전세시장의 초과 수요를 어떻게 감소시킬 것인지에 정책의 초점을 맞추고 있다. 그동안은 전세수요를 매매수요로 전환하는데에 정책의 중점을 뒀는데 이번 대책에서는 보증부 월세로 전환하는 부분을 신경썼다." (서승환 국토교통부 장관, 10·30 전월세대책 브리핑)
서 장관이 이번 정부들어 전월세 관련 대책을 발표한 것은 30일 '서민 주거비 부담 완화 방안'이 세번째다. 앞서 정부는 작년 8월 '전월세시장 안정을 위한 대응방안(8·28 대책), 올해 2월 '주택 임대차시장 선진화 방안(2·26 대책)'을 내놓은 바 있다.
만성적인 전세난의 원인에 대한 주택 당국의 판단은 일관적이다. 저금리와 주택가격 상승 기대감 저하로 집주인들은 월세를 선호하고, 이에 따라 전세 공급이 줄어들기 때문에 전셋값이 고질적으로 높은 상승률을 나타낸다는 것이다.
다만 전세난이 돌출되는 부분에 대한 진단과 이에 따른 처방은 시기에 따라 차이를 보이고 있다.
작년 8월에는 집을 마련할 돈이 있으면서도 전세로 눌러앉는 세입자 상층부 때문에 서울 강남권 등의 고가 전세가 뛰고 있다는 점을 무게 있게 봤다. 이에 대한 처방도 연 1.5% 금리의 공유형 모기지 출시와 같이 전세 수요를 매매 수요로 돌리는 방안이 주를 이뤘다.
하지만 전세가격 상승세는 꺾일줄 몰랐다. 그래서 나온 2·26대책은 '임대차시장 수급구조 개선'에 초점이 맞춰졌다.
자가나 월세에 비해 전세로 사는 것이 주거비용이 낮기 때문에 세입자들이 전세만 좋아한다는 데 주목해 월세 10%를 소득세에서 공제하는 방식으로 월세 주거비용을 덜어주는 게 핵심이었다.
이번 대책이 종전 대책과 다른 점은 무엇일까? 우선 '전세의 월세화'라는 구조적 문제에 대한 진단은 마찬가지다.
국토교통부 김재정 주택정책관은 "전반적인 경제구조상 임대차 시장에서 전세가 월세 또는 보증부월세로 전환되는 것은 불가피하다고 보고 있다"며 "월세화 흐름 자체를 인위적으로 막기는 어렵다. 정부가 인위적으로 개입하는 데도 한계가 있다"고 말했다.
달라진 점은 당국이 세입자의 '주거 하향'에 주목한 점이다. '다수의 서민들이 비자발적으로 보증부 월세로 전환하거나 외곽지역으로 거주지를 이전하는 주거 하향이 발생하고 있다'는 데 포커스를 맞추고 정책을 만들었다.
김 주택정책관은 "지금까지 대책이 최저소득층과 (소득 10분위 중) 4분위 계층의 주택 구입과 전세를 지원하는 데 맞춰졌다면 이번에는 전세에서 보증부 월세로 가는 2∼3분위의 차상위 계층의 월세 부담을 낮춰주는 내용을 중심으로 했다"고 설명했다.
이밖에도 매입·전세 임대 등을 통한 다세대 전세 공급 확대, 준공공임대를 중심으로 한 민간 임대사업 활성화 등을 두루 담았다
하지만 이런 정부의 의중과는 달리 시장에서는 이번 대책이 세입자들의 주거불안을 얼마나 덜 수 있을지 의문이라는 지적이다. 아파트 전세를 선호하는 세입자들의 수요를 줄이거나 이에 대한 공급을 확대하는 내용이 없다는 게 가장 큰 헛점이다.
| ▲ 전세가격 및 월세가격 변동률 추이(자료: 국토교통부) |
전세 수요의 매매 전환을 골자로 했던 한 8·28 대책은 '전월세 대책을 가장한 부동산 활성화 대책'이라는 비판을 받았다. 상층부 전세 수요를 일부 매매로 돌리는 데는 성공했지만 전세 시장의 과수요는 완화되지 않았다.
월세액 공제를 통해 월세 저변을 확대하려던 2·26 대책은 오히려 월세 과세에 대한 집주인들의 공포심만 키웠다. 이 때문에 오히려 민간 임대주택 시장의 공급자 역할을 해야할 다주택자들의 주택 매입 수요를 꺾는 결과를 초래했다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 이번 대책을 두고 '화이부실(華而不實)'이라고 혹평했다. 겉은 화려하지만 실속이 없다는, 임차시장의 불안을 해소할만한 확실한 주택공급책은 여전히 찾을 수 없다는 게 그의 지적이다.
여론에 밀려 '면피성'으로 내놓은, 당장 위기를 모면하기 위해 '임기응변식'으로 만든 표시가 너무 난다는 지적도 나온다. 의미있는 시장 변화를 이끌어내지 못하는 대책은 시장의 내성만 키울 뿐이다.
