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개포 이어 반포·방배..'고가 재건축' 향방은

  • 2016.09.16(금) 06:00

아크로리버뷰·래미안신반포리오센트·방배아트자이 등
'재건축 과열' 속 고분양가·중도금대출 제동 변수 주목

강남구 개포동 개포주공3단지 재건축 '디에이치 아너힐즈'가 계약 시작 나흘 만인 지난 9일 '완판'을 기록했다. 일반분양분이 69가구로 적기도 했지만 고분양가 논란과 중도금대출 제한이라는 변수를 감안하면 비교적 빠른 시간 안에 계약을 마친 셈이다.

 

이와 버금가는 고가 재건축 아파트가 서울 서초구 반포지구(잠원동), 방배동 일대에서 차례로 선보인다. 추석 이후 분양할 단지는 '아크로리버뷰(신반포5차)', '래미안 신반포 리오센트(한신18차ㆍ24차)', '방배아트자이(방배3구역)' 등 3개 단지다다.

 

이들 단지 역시 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 9억원 이상 중도금대출 제한을 받고, 분양가 제한까지 받게될 것으로 예상돼 어떤 청약성적을 거둘지 관심이다.

 

▲ 아크로리버뷰 조감도(자료: 대림산업)
 

16일 주택건설업계에 따르면 HUG는 지난달 말 서울 강남구와 서초구를 고분양가에 따른 보증리스크 관리가 필요한 지역으로 정하고 '고분양가 사업장 분양보증 처리 기준'을  마련해 전국 지사에 내려보냈다.

 

이 기준은 '인근 아파트 평균 분양가의 110% 초과, 최근 1년 이내 분양 아파트의 최고 평균 분양가 또는 최고 분양가를 초과하는 경우'를 고분양가로 분류해 분양보증을 내주지 않도록 한 것이다. 앞서 디에이치 아너힐즈의 경우 평균 분양가를 인근 아파트 분양가의 110%로 제한 받은 바 있다.

 

아크로리버뷰와 래미안 신반포 리오센트는 서초구 잠원동, 방배에코자이는 서초구 방배동에 위치한다. HUG 조사에서 지난 7월말 기준 서초구 평균 분양가는 3.3㎡당 4098만원. 서초구에서 분양한 최고가 아파트는 서초구 잠원동 신반포자이로, 지난 2월 3.3㎡당 평균 4287만원에 분양됐다.

 

아크로리버뷰는 애초 3.3㎡ 당 5000만원선의 분양을 계획하고 있던 것으로 알려졌다. 반포에서도 한강에 접한 단지여서 사상 최고 수준일 것이란 관측이 나왔다. 조합도 일반분양이 41가구에 불과해 가격을 최대한 끌어올린다는 방침이었다.

 

하지만 이 단지는 HUG 분양 보증 심사 기준에 걸릴 공산이 매우 높다. HUG  기준에서 최고로 높일 수 있는 가격은 3.3㎡당 4715만원이다. 이 때문에 분양가 책정을 두고 디에이치 아너힐즈처럼 논란을 겪을 소지가 있다.

 
▲ 래미안 신반포 리오센트 투시도(자료: 삼성물산)

 

래미안 신반포 리오센트분양가는 지역 최고가였던 신반포자이와 입지가 유사하다. 일반분양분은 전용면적 ▲59㎡ 28가구 ▲84㎡ 118가구 등 146가구다. 84㎡ 일부에서 한강 조망이 가능하다.

 

현지 중개업소에 신반포자이 전용 59㎡ 분양권이 14억~15억원에 매물로 나온 것을 감안하면 이와 비슷한 선까지 분양가를 높여도 분양 승산이 있다는 게 주변 중개업소 전망이다.

 

이를 감안하면 분양가격이 3.3㎡ 당 4500만원 이상으로 매겨질 가능성이 있다. 다만 조합과 시공사인 삼성물산 측은 일반분양분 조기 소화를 위해 가격을 무리하지 안는 선에서 잡을 계획인 것으로 전해진다. 분양가는 3.3㎡ 당 4300만~4400만원선일 것으로 예상되고 있다.

 
▲ 방배아트자이 조감도(자료: 서울시)

 

종전 '방배에코자이'에서 최근 이름을 변경·확정한 방배아트자이는 분양가 비교 대상이 없다는 게 난제다. 방배동에서 4년만에 실시하는 신규분양이어서다.  이 아파트는 전용 59~126㎡ 353가구 중 96가구를 일반분양할 계획이다.

 

가장 최근 분양단지는 2012년 방배롯데캐슬 아르떼로 당시 분양가는 3.3㎡ 당 3199만원이었다. 인근 중개업소는 최근 이 지역 시세를 감안할 때 분양가가 3.3㎡ 당 3800만~4000만원이 될 것으로 내다보고 있다. 다만 HUG가 비교 기준이 없는 이 단지의 분양가를 어떻게 손댈지가 관심이다.

 

신반포역 인근 H부동산 관계자는 "고분양가로 홍역을 치렀던 개포동 디에이치 아너힐즈도 청약과 계약 모두 흥행에 성공했다"며 "최근 상황이면 반포든 방배동이든 어차피 청약경쟁률이 높게 나오기 마련이어서 분양가만 잡아서는 주변 시세 자극을 막기 어려울 것"이라고 말했다.

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