차갑게 얼어붙은 겨울을 보낸 주택시장이 봄 성수기라는 변곡점을 앞두고 있다. 아직은 방향을 예측하기 어렵다. 금리 상승, 가계부채 증가 억제, 입주물량 증가 등 각종 변수에 묻혀 활기 없는 장세를 이어갈지, 작년처럼 악재를 딛고 어느 정도 회복세를 나타낼지 불투명한 상황이다. 최근 주택시장의 시장 흐름과 여건 변화, 변수 등을 점검하고 이를 바탕으로 올 봄 이후 시장을 전망해 본다.[편집자]
지난 1년간 주택임대차 시장은 9년여만에 가장 안정적인 모습을 나타냈다. 전세금은 예년 만큼 크게 오르지 않았고, 전세 품귀로 나타나는 수급 불균형도 비교적 심각하진 않았다. 2014년 이후 집값 상승에 대한 기대로 내 집 마련에 나선 세입자들이 많아지면서 전세 수요가 줄었고, 자의반 타의반 월세로 이동한 임차 수요도 많아졌기 때문이다. 지역적으로 새 집 입주 물량이 늘어나면서 전세 품귀현상이 완화되기도 했다.
하지만 이 같은 안정세가 언제까지 갈지는 미지수다. 금리 인상이나 이로 인한 주택시장 둔화 우려는 내 집 마련에 나서는 전세-매매 전환 수요를 위축시킬 수 있다. 속도가 빨라진 재건축·재개발 사업으로 인해 생기는 이주수요 증가나, 정치권에서 논의되는 전월세 상한제 도입과 같은 정책변수도 시장을 흔들 수 있는 요인으로 꼽힌다.
올해부터 본격적으로 늘어나는 입주물량도 관건이다. 입주물량이 쏟아지면 세입자 입장에서는 반갑지만, 집주인에게는 달갑지 않은 역전세가 나타날 수 있다.
◇ 오랜만의 안정세 배경에는
17일 KB국민은행에 따르면 작년 한해 전국 주택전세가격 변동률은 1.58%를 기록했다. 이는 연간 전세가격지수가 -4.98%의 변동률을 보인 2004년 이후 가장 낮은 변동률이자, 금융위기가 있었던 2008년(1.68%)과 비슷한 수준이다.
우리나라 전세가격의 지난 30년 평균 변동률이 6.03%였던 것과 비교해도 상당한 안정세다. 아파트만 놓고 볼 때도 상승률은 1.77%에 그쳤다. 이는 2008년 0.75% 이후 가장 낮은 것이다. 단독주택은 0.9%, 연립주택은 1.26%의 상승률을 나타냈다.
권역별로 보면 주택전세가격 변동률은 수도권이 2.37%로 비교적 높았던 반면 인천을 제외한 5대 광역시는 0.88%, 지방은 0.45%로 전국 평균에 비해 낮게 나타났다. 수도권 내에서는 서울이 2.54%, 경기도가 2.31%, 인천이 2.06% 순의 변동률을 보였다. 재작년 각각 8.07%, 6.75%, 6.08% 오른 것과 비교하면 크게 낮은 변동률이다.
올해 1~2월 들어서도 전국 전셋값은 거의 변동이 없다. 1월 0.04%, 2월 0.02%다. 월간 1% 미만 하락세가 나타났던 2009년초 이후 가장 낮은 월 변동률이다. 한국감정원이 조사한 월별 전세지수 및 전월세통합지수 추이 그래프 역시 2016년 들어 기울기가 뚜렷하게 완만해진 것이 나타난다.
매매가 대비 전세가 비율도 상승세가 둔화됐다. 아파트 기준 2015년 74%로 전년대비 4%포인트 상승했던 이 비율은 작년에는 75.4%로 1.4%포인트 오르는 데 그쳤다. 매매가격에 비해 전세가격 상승률이 낮았기 때문에 나타난 현상이다.
◇ '위쪽도 아랫쪽도' 불안 요인 잠재
이같은 전월세시장의 안정세는 저금리, 집값상승 기대, 매매거래 활기 등을 배경으로 한 것이다. 하지만 이는 올해 이후로는 모두 유지되기 어려운 것으로 꼽히는 변수들이다. 지난 15일(현지시간) 미국의 금리 인상으로 국내 금리 역시 상승세를 탈 것이 예상된다. 이에 따른 금융비용 증가와 가계대출 규제 등으로 집값 전망도 불투명해졌다. 매매거래도 올해는 작년보다 20~30% 가량 줄어들 것이라는 관측이 나오고 있다.
이는 전세수요를 다시 늘릴 수 있는 변인이다. 전셋집에 눌러 앉을까, 집을 살까 고민하던 이들이 작년 까지만해도 내 집 마련을 결심하는 경우가 많았지만 당분간은 전세 유지를 택할 공산이 커졌다는 뜻이다. 박근혜 정부 들어 드라이브를 건 재건축 사업이 활기를 띄면서 점점 이주수요가 늘어나게 되는 것도 국지적으로 전세시장을 자극하는 요인이 될 수 있다.
준강남권으로 꼽히는 경기도 과천의 선례를 봐도 그렇다. 부동산114 조사에서 과천은 아파트 전셋값이 2015년말 평균 4억2009만원에서 지난해 말 6억1239만원으로 1억9230만원 급등했다. 상승률은 무려 45.8%였다. 재건축 추진에 따른 기존 주택 멸실과 이주 수요 증가로 전셋값이 뛴 것이다.
최근 정치권에서 논의되는 전월세 상한제 도입 등의 정책변수도 시장을 흔들 수 있다. 야권 후보들이 공통적으로 공약 검토 중인 것으로 알려진 전월세 상한제, 계약갱신청구권제, 보유세 인상 등은 주택임대인의 임대료 인상을 부를 수 있는 부분이다. 내년 소득분부터 적용되는 임대소득 과세도 마찬가지다. 집주인에 추가되는 비용이 임차인에게 전가될 소지가 있다.
또 전반적으로 주택임대차거래 유형에서 월세 비중이 높아지는 것도 전세시장 불안요인이 된다. 전세 공급 물량이 줄어들면 가격 탄력성이 커지기 때문에 수급 상황에 따라 변동성이 커질 가능성이 높다.
반대쪽 변수로는 올해 하반기부터 크게 늘어날 입주물량이 꼽힌다. 건설산업연구원은 전국적으로 새로 준공되는 아파트가 올해부터 2~3년간 전년 대비 두 자릿수 증가율을 기록할 것으로 예상했다. 올해 아파트 입주는 작년에 비해 수도권 41.3%, 5개광역시 12.9%, 기타지방 30.0% 많을 것으로 예상된다.
이는 주택임대차시장에 급격히 공급이 확대되는 것을 의미한다. 입주 수요보다 많은 새 아파트가 쏟아지면 집주인이 세입자를 구하지 못해 전셋값이 급격히 떨어지고(역전세난), 종전 세입자가 떨어진 전셋값 때문에 보증금을 제 때 돌려 받지 못하는 상황(깡통 전세)이 나타날 수 있다.
국토교통부 한 관계자는 "전월세 시장은 평균적으로는 안정적인 움직임을 보일 것으로 예상되지만 국지적으로는 이주수요 급증이나 입주물량 과다로 인해 편차가 심하게 벌어질 수 상황도 배제하지 못한다"며 "시장을 면밀히 관찰하면서 주거 안정을 도모할 수 있도록 맞춤형으로 대응할 것"이라고 말했다. [시리즈 끝]
