차갑게 얼어붙은 겨울을 보낸 주택시장이 봄 성수기라는 변곡점을 앞두고 있다. 아직은 방향을 예측하기 어렵다. 금리 상승, 가계부채 증가 억제, 입주물량 증가 등 각종 변수에 묻혀 활기 없는 장세를 이어갈지, 작년처럼 악재를 딛고 어느 정도 회복세를 나타낼지 불투명한 상황이다. 최근 주택시장의 시장 흐름과 여건 변화, 변수 등을 점검하고 이를 바탕으로 올 봄 이후 시장을 전망해 본다.[편집자]
주택시장에서 강남 재건축이 가장 폭발력을 갖는 것은 일반분양 즈음이다. 분양가격이 어떻게 매겨지는 지에 따라 조합원의 입주권 가치가 달라지고 투자 성패에도 차이가 나게되기 때문이다. 일반분양가가 높게 매겨지면 주변에서 재건축을 추진하는 단지들에도 '낙수효과'가 나타난다. 주변 역시 가격이 높아질 것이라는 기대감에 투자수요가 더 몰려들어서다.
작년 강남 재건축 시장이 과열된 것도 이런 배경 때문이다. 작년 초까지만 해도 시장은 냉랭했다. 그러나 개포주공 3단지를 재건축해 짓는 '디에이치 아너힐즈'가 일반분양가를 3.3㎡당 4500만원까지 올려붙일 것이라는 소식이 흘러나온 게 계기가 됐다. 한 발 먼저 분양한 '래미안 블레스티지(개포주공 2단지 재건축)', '래미안 루체하임(일원현대 재건축)' 등에 청약자가 구름같이 몰렸고, 이어 강남 일대 재건축 대상 아파트들의 시세도 1억~2억원씩 치솟았다.
| ▲ 작년 재건축 고분양가 논란 대상이 된 '디에이치 아너힐즈'(개포주공3단지 재건축) 견본주택. 이 아파트는 분양가 9억원 초과 중도금 대출 규제, 주택도시보증공사의 분양보증 심사 반려 등의 제재를 겪었다./이명근 기자 qwe123@ |
◇ 시공사 교체 후 '고분양가' 불보듯
올해는 이같은 재건축 분양가 인상 조짐이 '시공사 교체'라는 이슈를 통해 고개를 들고 있다. 대표적인 곳이 경기도 과천 주공1단지다. 이 단지 재건축 조합은 오는 26일 현대건설과 대우건설, GS건설 중 한 곳으로 시공사를 재선정한다. 현대건설과 대우건설은 각각 3.3㎡당 최저 평균 분양가를 3300만원, 3313만원으로 제시했고 GS건설은 조합이 결정할 수 있도록 하겠다는 조건을 내걸었다.
종전 시공사였다가 최근 계약이 해지된 포스코건설이 내걸었던 일반분양 예정가는 3.3㎡당 2970만원이었다. 시공사 교체 과정에서 10% 넘게 분양가가 오르는 셈이다. 시공사들이 일반분양가를 경쟁적으로 높여 부르는 것은 조합원들의 환심을 사기 위해서다. 조합과 시공사가 도급제로 계약한 경우 일반분양가가 높아지면 조합원들은 환급금을 더 받거나 부담금을 덜 내게 된다.
시공사를 바꾼 주공1단지가 내년에 예정가격대로 분양을 한다면 과천 재건축 아파트 분양가는 2년만에 20% 넘게 뛰게 된다. 지난해 5월 인근에서 분양한 '래미안 센트럴 스위트(주공7-2단지 재건축)'의 분양가는 3.3㎡ 당 2678만원이었다. 전용 84㎡ 기준으로 약 2억원 가량 가격 차이가 난다.
재건축 시공사 교체는 곳곳에서 나타나고 있다. 작년 집값 상승 영향으로 조합들의 배짱이 두둑해져서다. 강남구 대치동 구마을 3지구 조합은 대림산업과 맺었던 시공 계약 취소 여부를 묻는 총회를 오는 25일 가질 예정이다. 서초구 방배2동 방배5구역 조합도 오는 18일 GS건설·롯데건설·포스코건설과의 시공계약 취소를 결정하는 총회를 개최할 예정이다. 모두 사업 수익성을 더 높이기 위해서다.
대치 구마을 3지구의 경우 종전 일반분양 예상가는 3.3㎡당 평균 3700만원 안팎으로 예상됐지만 시공사 교체 후 4000만원에 육박할 것으로 관측된다. 방배5구역도 작년 말 관리처분 당시 일반분양가를 3.3㎡당 최저 평균 3100만원으로 정했지만 사업방식을 지분제에서 도급제로 바꾸고 시공사까지 교체하는 과정을 통해 분양가를 3.3㎡당 3500만원 이상까지 올릴 것으로 관측된다.
◇ 올해 분양 단지들도 분양가 인상 조짐
이처럼 최근 재건축 분양가 상승이 조짐이 보이자 분양보증 권한을 쥐고 있는 주택도시보증공사(HUG)는 과천시를 리스크 관리 대상지역으로 집어 넣어 분양보증 심사를 강화하겠다는 방침을 내놨다. HUG는 작년 재건축 분양가를 제어하기 위해 '고분양가 사업장 보증보증 처리 기준'을 만들고, 강남구와 서초구 2곳을 보증 리스크 관리가 필요한 지역으로 지정한 바 있다.
HUG는 이렇게 지정된 지역에서 분양보증을 신청하는 사업장은 평균 분양가가 인근 아파트 평균 분양가의 110%를 초과하거나, 최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균 분양가 또는 최고 분양가를 초과하는 경우를 고분양가로 규정하고 분양보증을 해주지 않는다는 방침이다.
최근 들어 시공사를 교체하면서 분양가 인상 계기가 생긴 단지들은 대부분 내년에야 일반분양에 나설 수 있다. 관리처분을 다시 받아야 하기 때문이다. 하지만 작년 집값 상승을 감안할 때 분양가 인상 흐름은 올해 분양에 나설 단지들에서도 나타날 가능성이 높다는 관측이다.
업계에 따르면 올해 수도권 재건축 일반분양 아파트는 총 1만4406가구로 작년 1만538가구보다 36.7% 많다. 이 가운데 서울 강남권(강남·서초·송파·강동)에서 분양하는 물량이 5854가구다.
가장 먼저 4월 강동구에서 고덕주공7단지를 재건축한 '고덕 롯데캐슬 베네루체' 867가구가 분양시장에 선보이며 이어 6월과 9월 고덕주공3단지와 5단지 일반분양이 예정돼 있다. 강남구에서는 개포시영과 개포주공 8단지가 분양된다.
개포주공8단지는 총 1975가구 중 89%인 1766가구가 일반분양분이다. 대치 구마을 1지구, 청담삼익도 10월과 11월께 분양을 계획하고 있다. 서초구에서는 잠원동 신반포 6차가 6월 분양을 계획하고 있고 , 반포동 삼호가든 3차, 서초구 우성1차가 각각 하반기 늦게 분양을 예정하고 있다.
한 부동산 전문가는 "청약조정지역 지정과 금리 인상 등 여건 변화로 분양시장 투자수요는 어느정도 줄었다"며 "하지만 강남권 거주 수요는 꾸준하기 때문에 재건축 청약 흥행은 어느 정도 보장된 것이나 다름없다"고 설명했다. 이어 "높아진 분양가에도 청약경쟁률이 높게 나타나는 상황이 지속되면 주변 지역 시세도 상승 탄력을 받을 것"이라고 전망했다.
