'바늘구멍' 안전진단…재건축 열기 잠재울까

목동 등 준공 30년 넘은 단지들 노심초사
막연한 기대 없애고…집값은 예측불허

정부가 재건축 안전진단 기준을 강화하기로 결정하면서 사업을 추진하고자 했던 조합들은 발등에 불이 떨어졌다. 이전에는 안전진단 절차가 재건축 사업을 시작하기 위한 통과의례 수준에 불과했다면 이제는 안전진단 문턱을 넘지 못하는 상황에 처할 수 있어서다.

전문가들은 이번 기준 강화로 재건축에 대한 과도한 기대감을 해소시키고 현재 집값을 끌어올리고 있는 재건축 사업에도 속도조절이 가능할 것으로 평가했다. 다만 주택 공급 부족으로 시장이 과열될 가능성도 배제할 수는 없는 상황이다.

◇ 구조안전 기준, 2006년 수준 강화

 

국토교통부는 그동안 과도하게 완화됐던 재건축 안전진단 규정을 정상화한다고 20일 밝혔다. 현지조사 단계부터 전문성을 갖춘 공공기관이 참여하고, 평가항목별 가중치를 조정하는 등의 내용이 골자다.

안전진단은 재건축 사업의 신호탄이나 다름없다. 그동안에는 재건축 연한인 30년만 넘으면 주거환경 개선 등을 이유로 안전진단은 별다른 어려움 없이 통과됐던 게 사실이다. 노후 단지 곳곳에서 '경축, 재건축 안전진단 통과'라는 플래카드를 쉽게 볼 수 있었던 이유다.

하지만 이번 규정개선 안에는 평가항목 가운데 구조안전성 비중을 50%까지 대폭 높였다. 지난 2006년 수준까지 강화됐다. 안전진단 문턱을 넘는 게 쉽지 않을 것이란 반응이 나오는 배경이다.

서울 양천구 목동의 한 재건축 추진연합 관계자는 "단지마다 처한 상황이 다르지만 일부 위원회에서는 사업을 원점에서부터 다시 준비해야하는 것 아니냐는 걱정이 많다"며 "실제 안전진단을 받고 통과되지 않는 단지가 생길 경우 후폭풍도 클 것"이라고 우려했다.

이에 반해 전문가들은 안전진단 강화로 준공된 지 30년만 넘으면 재건축 사업을 추진할 수 있다는 막연한 기대감을 해소할 수 있을 것으로 평가했다.

◇ 서울, 10만3800가구 해당…양천구 '최다'

다만 재건축 단지 감소가 집값에 미치는 영향에 대해서는 방향성을 예측하기 쉽지 않은 상황이다. 국토부에 따르면 지난해 말 기준 서울에서 재건축 연한 도래 단지 중 안전진단을 받지 않은 단지들의 가구 수는 총 10만3822가구에 달한다.

이중 양천구가 2만4358가구로 가장 많았고(구별 기준), 재건축 단지를 중심으로 집값이 크게 오른 강남과 송파구도 각각 7069가구, 8263가구가 안전진단을 받지 않은 상태다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "재건축 첫 관문인 안전진단을 강화함으로써 연한만 채우면 사업을 추진할 수 있을 것이라는 과도한 기대감이 해소되고, 사업 초기 단계인 곳은 집값 거품도 사라질 것"이라고 전망했다.

 

박 전문위원은 다만 "주택 공급이 위축돼 매도자와 매수자간 힘겨루기 양상이 나타나 집값이 급등한 뒤 고점에서 횡보하는 '고원현상'이 나타날 수 있다"고 덧붙였다.

반면 김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 "안전진단 통과 대상 단지가 줄면서 전반적으로 재건축 사업에 속도조절이 이뤄져 집값 상승도 진정세를 보일 수 있다"고 분석했다.