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[포스트]다주택자 꼼짝마!…임대소득 샅샅이 파헤친다

  • 2018.09.19(수) 12:22

지역별 갭투자자 현황, 등록안한 임대사업자 소득 파악
국세청 임대소득 과세 강화 및 정책 입안에 활용

요새 온통 부동산 시장 얘기로 떠들썩합니다. 9.13대책 발표 후 숨고르기를 하고 있는 시장이 어느 방향으로 움직일지 관심이 모아지고 있는데요.

이번에 워낙 센 대책들이 나오면서 별로 주목을 받지 못한 것이 하나 있습니다. 바로 올 9월부터 본격 가동한 주택임대차정보시스템((RHMS)인데요. 김현미 국토부 장관은 물론이고 장하성 청와대 정책실장까지 나서서 이 시스템을 언급하면서 기대감을 드러내고 있는데요.

장하성 정책실장은 최근 "투기수요와 실수요를 구분할 수 있게 됐다"고 평가했고요. 김현미 장관도 "이제 임대주택으로 등록을 하던 하지 않던 누가 몇 채의 집을 갖고 전세 혹은 월세를 주는지 다 파악할 수 있게 됐다"며 "이제 임대주택 사업자들이 불편해질 수 있다"고도 언급했습니다.

 


주택임대차정보시스템은 그동안 부처마다 흩어져 있던 임대차 정보를 모아 연계해 놓은 시스템입니다. 국토부가 가진 건축물대장, 행정안전부의 재산세대장 등을 통한 소유 정보와 국토부의 임대등록자료, 확정일자신고자료, 국세청의 월세세액공제자료 등을 데이터베이스(DB)화 한 것입니다.

이를 통해 자가여부(주민등록자료 활용), 빈집여부(건축물에너지정보 활용) 등을 확인한 후 공시가격, 실거래가격, 전월세가격 정보 등을 연계해 임대사업자의 임대소득을 파악할 수 있게 되는 겁니다.


기존엔 정부가 알 수 있는 임대차정보라고 해봐야 임대등록을 하거나, 전월세확정일자 신고가 이뤄진 주택으로 한정돼 있었습니다. 확정일자 신고는 의무사항이 아니기 때문에 신고가 안되면 누가 어디에 몇채의 임대를 보유하고 있는지 확인할 방법이 없습니다.

확정일자 신고는 보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위한 것인데요. 순수 월세의 경우는 보증금이 없기 때문에 확정일자 신고를 하지 않습니다. 소액보증금을 낀 월세나 지방의 가격이 낮은 전세보증금도 신고를 안하는 경우가 많습니다.

임대차보호법 시행령에 따라 서울의 경우 보증금 1억1000만원 이하를 대상으로 3700만원을 우선변제해 줍니다. 경기도 과밀억제권역의 경우 1억원 이하 대상 3400만원까지, 지방 광역시는 6000만원 이하에 대해 2000만원까지 우선변제가 가능합니다. 이 때문에 보증금이 2000만~3000만원 수준의 소액인 경우 확정일자를 신고하지 않는 것인데요.

이제는 이런 신고하지 않은 임대주택에 대한 정보를 모두 파악할 수 있게 된 겁니다. A라는 사람이 어느 지역에 몇채를 임대하고 있고 여기에서 나오는 소득이 어느 정도이다라는 추정치가 나온다는 것이죠.

 


어떻게 가능하냐고요? 그림을 보면 이해가 좀더 쉬울 텐데요. 우선 건축물대장이나 재산세대장을 통해 주택 소유현황을 알 수 있습니다. 건축물대장상 소유자의 주택 소재지와 소유자의 주민등록자료를 통해 자가거주 여부를 판단할 수 있고요.

전월세 확정일자 또는 월세세액공제 정보가 없는 주택중 건축물 에너지 정보상 전기사용량이 없는 경우 공실여부를 판단할 수 있습니다.

가장 중요한 임대여부와 임대소득 파악인데요. 전월세 확정일자 신고나 월세세액공제 혹은 임대등록 등의 공부(행정자료)를 통해 임대소득을 파악할 수 있고요. 이런 자료가 없는 경우 한국감정원의 주택유형·지역·규모별 단위 면적당 전세금 등의 자료를 활용해 전·월세금을 추정해 집계하게 됩니다.

국토부가 이 시스템을 시범운영한 결과 전국에서 1391만명의 개인이 주택 1527만채를 보유한 것으로 집계됐는데요. 자가거주 주택과 빈집을 제외한 임대 주택은 692만채로 추정된다고 합니다. 이중 공부상 임대료가 파악 가능한 주택은 27%에 해당하는 187만채라고 하고요.

나머지 73%인 505만채는 임대료 정보가 공부에 나타나지 않는 주택이라고 합니다. 앞으로 이들 주택에 대해서도 한국감정원 시세자료 등을 활용해 임대소득 추정자료를 제공할 수 있다고 합니다.

 


실제 지난 16일 국세청은 국토부로부터 이에 대한 자료를 넘겨 받아 세무검증 대상자를 추려 발표했는데요. 주택임대 수입금액 탈루 여부에 대한 정밀 분석을 통해 탈루혐의가 큰 고가·다주택 임대업자 등을 대상으로 추렸습니다.

 

국세청은 매년 고가·다주택자의 2000만원 초과 주택임대소득에 성실신고할 것을 안내하고, 신고 후에는 신고 적정 여부를 확인하고 있습니다. 국세청은 내년 2000만원 이하 주택임대소득에 대한 분리과세를 앞두고 주택임대차정보시스템을 적극 활용하겠다고 강조했는데요.

 

국토부로부터 해당 자료를 주기적으로 제공받아 주택임대소득에 대한 소득세 신고관리에 활용할 계획입니다.


국토부는 또 이 시스템을 통해 임대중인 주택보유자 614만명 중 1채 보유자는 527만명, 2채 보유자는 63만명, 5채 이상 보유자는 8만명이라는 추정 결과도 내놨는데요. 지역별로 갭투자에 대한 세세한 데이터 산출도 가능해졌습니다.


'악마는 디테일에 있다'는 얘기가 있죠. 결국 이 디테일이라는 것은 정확한 통계와 데이터, 현황파악에 기반한 것입니다. 이를 통해 그야말로 보다 정교한 정책, 핀셋정책이 가능해지는 것입니다.

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