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[사전청약 긴급처방]청약저축 10년 부으면 될까요?

  • 2020.09.09(수) 17:25

보금자리주택 사례로 본 사전청약제
청약저축 10년 부어야 유리·입주 늦어질 가능성도 고려

정부가 내년까지 6만 가구를 사전청약으로 공급하겠다고 밝히자 수요자들은 계산기를 두드리느라 바빠지기 시작했다.

공급 지역만 35곳에 달하는 데다 공급 방식에 따른 청약 요건도 제각각이기 때문이다. 청약 대기자들은 청약 당첨 확률을 높이기 위해 거주 요건 등을 따져보고 예상 당첨 커트라인, 입주 예정일 등을 가늠해보는 데 한창이다. 예비청약자들이 궁금해 하는 사안을 과거 보금자리주택 사전청약(사전예약) 사례 등으로 살펴봤다.

다산신도시에서 바라본 제3신도시 예정지인 왕숙지구./사진=이명근 기자 qwe123@

#1. 자격 요건 기준은 사전청약?본청약?

사전청약을 신청하려면 기본적으로 무주택세대구성원, 입주자저축가입, 해당지역거주 요건 등을 갖춰야 한다. 이 때 해당 요건들의 기산일이 사전청약과 본청약 중 어느 시점으로 봐야 하는지에 대한 궁금증이 나온다.

공공주택은 일반공급의 경우 무주택 3년 요건을 채울 경우 전용 40㎡ 초과 주택은 저축총액이 많은 순으로, 40㎡ 이하 주택은 청약 납입횟수가 많은 순서대로 당첨(순위순차제) 기회가 돌아간다. 이때 무주택 기산일은 '사전청약' 시점이다.

기본 거주요건은 '사전청약' 모집공고 당일에 수도권에 거주하고 있어야 한다. 다만 의무 거주 기간은 '본청약' 시점까지만 충족하면 된다.

규모가 66만㎡ 아래인 지구는 해당 시군 거주자에 전부 우선 공급하고 66만㎡ 이상의 대규모 택지개발지구는 당해지역 30%, 경기도 20%, 수도권 50%로 나눠 당첨자를 뽑는다. 서울 또는 인천은 본청약까지 1년, 경기도는 6개월~1년, 투기과열지구는 2년 이상 거주하면 우선공급 조건을 갖추게 된다.

특별공급의 소득요건도 '사전청약' 때를 기준으로 본다.

신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모부양 등으로 구성되는 특별공급은 현행 본청약 제도와 동일한 요건을 적용한다. 신혼부부와 생애최초의 경우 소득 기준이 전년도 도시근로자 월평균 소득의 100%(신혼부부 120%) 이하, 자산 기준이 2억1550만원 이하다. 사전청약 때 이같은 요건이 충족됐다면 당첨 후 본청약이나 입주 때 소득·자산 수준이 올라도 상관 없다.

#2. 당첨 커트라인은?

수도권 주택 공급에 대한 기대가 높은 만큼 '당첨 커트라인'에 대한 관심도 높다.

일반분양은 청약저축 총액 또는 청약 납입횟수가 많을수록 당첨 확률이 높아지고 특별공급은 생애최초는 추첨제, 그 외는 가점제로 뽑는다. 사전청약 물량의 55%가 특별공급으로 나오는데 이 중 30%는 신혼부부, 25%는 생애최초 특별공급이다.

과거 보금자리주택 때를 보면 2010년 3차 사전예약에서 3932가구 공급에 1만627명이 지원해 평균 2.7대 1의 청약경쟁률을 기록했다.

당시 일반공급 최고액 당첨자는 하남 감일지구 B5단지 분납임대 74㎡ 신청자로 2356만원짜리 청약통장을 썼다. 최저액은 인천 구월지구 A1단지 분납임대 59㎡에서 30만원이 나왔다. 지구별로는 서울 항동이 600만원, 하남 감일이 100만원으로 커트라인 격차가 컸다.

2009년 1차 사전예약에선 최고점 당첨이 강남 세곡지구 84㎡에 3217만원이었다. 강남권의 평균 커트라인이 1200만원이었다. 이번 사전청약도 월 최대 납입액이 10만원이기 때문에 청약 저축을 한 지 최소 10년은 지나야 유망 단지를 노릴 수 있을 것으로 보인다.

특별공급의 경우 3차 사전예약에선 신혼부부 특공은 결혼 3년 이하에 1자녀 가구가 주로 당첨됐다. 생애최초 특공 당첨자는 청약저축액이 평균 748만~792만원이었다. 3자녀 특공 당첨자의 가점은 주로 80~85점으로 무주택 10년 이상에 당해 시·도 거주기간이 10년 이상이었다.

#3. 입주는 언제쯤?

본청약 시점만큼이나 궁금증이 쏠리는 대목이 입주시점이다.

정부의 계획대로 사전청약 당첨 후 1~2년 뒤 본청약, 2~3년 뒤 입주를 한다면 사전청약으로부터 빨라야 4~5년 뒤 입주가 가능하다. 하지만 대부분의 지역이 토지 및 지장물 보상을 마무리하지 못한 상태라 지연될 가능성을 배제할 수 없다.

3기 신도시 중에서 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양은 지난달 토지보상 공고를 했고 고양 창릉, 부천 대장은 내년 상반기 보상 공고를 할 예정이다. 이제 막 토지보상 '착수' 단계인 셈이다.

만약 보상 절차에서 주민 합의를 끌어내지 못하면 예상 입주 시점보다 훨씬 더 미뤄질 가능성도 있다.

실제 보금자리주택 3차 사전예약(서울 항동, 인천 구월, 하남 감일) 때를 보면 2010년 당첨자를 발표했으나 입주까지 최소 5년, 최대 11년 걸렸다.

인천 구월은 2015년 입주해 비교적 빨랐지만 서울 항동은 9년 만인 지난해 입주했다. 하남 감일 B1,B3,B4블록은 아직도 입주를 못한 상태로 내년 입주 예정으로 전해진다.

2010년 보금자리주택 당첨자의 나이가 33세였다고 가정하면, 하남 감일 B블록의 경우 11년(2021년, 44세)이나 무주택 자격을 유지해야만 한다. 아울러 본청약 당첨자발표일로부터 8년, 의무거주 3년을 채워야만 전매제한이 풀리기 때문에 50세가 넘어서야 주택 매도가 가능하다.

지금은 분양권을 받은 이후 최장 10년이 될 때까지 집을 팔지 못하기 때문에 입주가 늦을수록 무주택 기간 유지, 매도 금지 부담이 더 크다는 점 또한 고려해야 한다.

수요자 입장에서 보면 장기에 걸친 프로젝트인 셈이어서 전문가들은 목표 설정을 확실히 한 뒤 전략적으로 청약 계획을 세울 필요가 있다고 조언했다.

김인만 부동산경제연구소장은 "청약 저축에 매월 10만원씩 넣는 건 기본이고 두 번째는 지역을 선택해 미리 주소를 옮겨두는 게 유리하다"며 "고양창릉을 예로 들면 고양시 거주자 20%에 우선배정하고, 30%는 고양시 포함 경기도, 50%는 고양시 포함 서울·인천·경기에 공급하는 식이라 해당 지역 거주자가 상당히 유리한 구조"라고 말했다.

이어 "과천이나 용산정비창 등 유망 지역은 청약저축 1500만원 정도 돼야 당첨될 것으로 보인다"며 "저축액이 얼마 안 된다면 사전청약 지역마다 무주택 세대주가 몇 명인지 따져보고 경쟁률이 낮은 지역에 도전하거나, 특별공급 자격이 된다면 특별공급과 일반공급을 둘다 도전하는 등의 방법도 있다"고 제안했다.

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