부동산 시장이 얼어붙으면서 지역 개발이나 주택의 건축공사도 멈춰서고 있다.
조단위의 사업지연 피해가 발생한 둔촌주공 재건축사업뿐만 아니라 가로주택사업 등 도심 구석구석의 소규모 재건축사업도 지지부진한 곳이 적지 않다.
공사가 멈추거나 지연되면 공사비와 분양가가 상승하는 등의 피해도 생기지만 세금부담도 계속된다. 집을 부수고 새로 짓는 사이, 거주하지도 않는 주택이지만 재산세를 내야하고, 경우에 따라서는 종합부동산세 부담도 발생하기 때문이다.
재개발이나 재건축 등 공사가 중단된 경우 세금부담에 대해 정리했다. 도움말 : 김용태 세무사(세무사김용태사무소 대표/ 재개발·재건축 전문)
멸실되지 않은 주택은 주택분 재산세 낸다
사업이 멈췄더라도 소유주에게 재산세가 부과된다. 다만, 기존 건물이 남아 있는지 여부가 재산세의 종류와 금액을 결정하는 중요한 기준이 된다.
만약, 기존 주택이 남아 있다면 주택에 대한 재산세가 부과되고, 기존 주택이 허물어 없어진 후라면 주택의 부지였던 토지에 대한 재산세만 부과된다.
구체적으로는 과세기준일인 6월 1일 기준으로 건물이나 주택이 '멸실'처리된 것인지가 기준점이 된다.
주택 건축물이 '사실상 철거·멸실된 날'에는 주택이라고 보지 않는데, 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 상황이라면 '공부상 철거 멸실된 날'을 기준으로 주택여부를 판단하고 있다.
과거에는 세대원의 퇴거 및 이주, 단전, 단수, 출입문 봉쇄 등의 조치를 철거·멸실의 주된 판단기준으로 삼았는데, 확인이 쉽지 않고 해석에 차이가 발생하는 등의 문제가 생기면서 2018년부터는 '공부상 철거·멸실' 기준이 도입됐다.
토지에 대한 세금은 오히려 커질 수도 있다
주택 재산세는 주택분을 7월에, 토지분을 9월에 나눠 내는데, 멸실 이전에 주택으로 재산세를 내는 경우 부속토지를 포함해서 공시가격의 60%를 과세표준으로 계산한다.
하지만, 멸실 이후 토지분에 대해서 재산세를 내는 경우 공시가격의 70%에 면적을 곱한 것을 과세표준으로 한다. 토지보유 현황에 따라 토지분으로 재산세를 내는 것이 더 무거울 수 있다.
종합부동산세도 재산세 과세대상 주택에 부과되는 세금인 만큼, 주택이 멸실의 여부가 중요하다.
멸실주택은 종부세를 계산할 때, 주택수에서 제외된다. 주택으로의 사용가치를 상실했으므로 조합원 입주권으로서의 가치만 있는 셈이다.
대신 토지분 종부세에는 합산과세된다. 이에 따라 토지분 종부세 기준금액이 커지는 문제가 발생할 수 있다.
멸실되지 않았다면 유상거래 취득세율이 적용된다
2018년부터 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우 '공부상 철거·멸실된 날'을 기준으로 주택여부를 판단하면서 철거주택의 취득세 부분에서도 건축물대장이 중요해졌다.
종전에는 관리처분계획인가 후에 단전, 단수 되거나 이주완료 등을 종합적으로 판단해 이미 주택의 기능을 상실했다고 인정되는 경우에는 주택으로 보지 않고, 유상거래하더라도 주택 취득세율을 적용하지 않았다.
하지만 이제는 건축물대장상 주택으로 등재돼 있고, 주택의 구조와 외형도 유지되고 있다면 주택으로 보고 유상거래 취득세율이 적용된다.
1세대 1주택이라면 1~3%, 조정대상지역 다주택은 중과세율이 적용될 수 있으니 주의해야 한다.
조합이 대신 내 준 재산세는 나중에 정산한다
통상 규모가 있는 재건축 사업의 경우에는 사업의 진행과 관리의 편의를 위해 재건축 조합에 부동산관련 권리를 위탁하는 '신탁등기'를 하게 된다.
조합에 권리를 위탁하기는 했지만, 매매 등의 권리행사에는 영향이 없고, 부동산의 소유주 역시 조합원이다.
그런데 이 경우 신탁으로 권한을 대행하고 있는 재건축 조합에 재산세가 합산해서 과세통지된다는 특징이 있다.
조합이 조합원의 재산세를 일괄해서 납부하고, 추후 입주시점에 조합원들에게 재산세를 정산받는 방식이다. 공사기간 중 재산세를 내지 않았더라도 나중에 일괄 정산해서 내야 한다는 점을 기억해야 한다.
