'토지거래허가구역 해제, 미분양 해소 대책, 금리 인하….'
주택 매수 유인 요소가 갈수록 늘어나고 있다. 정부는 규제 완화와 경기 부양을 통해 꽉 막힌 거래의 숨통을 트려는 모습이다. 이미 강남권을 중심으로 서울 집값은 출렁대고 있다.
하지만 지방은 여전히 미분양 해소가 더디고 대출 금리 인하 속도, 탄핵 정국 등 변수가 있어 집값 상승세가 확산할지는 미지수다. 실수요자들의 '내 집 마련' 고민도 깊어지는 모습이다.
1주일 간격 '3콤보'
한국부동산원이 지난달 27일 발표한 '주간아파트가격 동향조사'에 따르면 2월 넷째 주(24일 기준) 서울 집값 상승률은 0.11%로 전주(0.06%) 대비 0.05%포인트 올랐다. 강남권을 중심으로 가격이 급등한 영향이다.
앞서 서울시는 지난달 12일 재건축 사업을 진행 중인 14개 단지만 빼고 서울 강남권 국제교류복합지구(GBC) 인근 '잠삼대청'(잠실·삼성·대치·청담)에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제했다.
오세훈 서울 시장이 지난달부터 규제 해제를 예고한 터라 2월 들어 강남권을 중심으로 가격이 눈에 띄게 오르기 시작했다. 실제 발표가 난 직후엔 신고가 거래가 이어지면서 급등세가 두드러지고 있다.
서초구의 집값 상승률은 지난주 0.18%에서 이번 주 0.25%, 강남은 0.27%→0.38%, 송파 0.36%→0.58% 등이다. 불씨는 서서히 인근 지역으로 확산하는 듯하다. 이번 주 서울 25개 자치구 중 하락한 곳은 6곳으로 전주보다 1곳 더 줄었다.
토지거래허가구역 지정 해제 일주일 뒤인 이달 19일엔 '지역 건설경기 보완방안'도 나왔다. 침체한 지방의 건설 경기를 살리기 위해 정부 차원에서 경기 부양책을 내놓은 것이다.
한국토지주택공사(LH)를 통해 지방 준공 후 미분양 3000가구를 매입해 임대 공급하고, SOC(사회간접자본) 예산의 70%인 12조5000억원을 상반기에 집행하기로 했다. 철도지하화 사업의 대상지도 서울보다 지방(부산·대전·안산)을 우선 선정했다.
다만 수요 진작책은 디딤돌대출 우대 금리 정도만 담겼다. 부동산원 주간매매가격을 보면 지방 집값은 지난주 -0.04%에서 이번 주 -0.05%로 하락 폭이 더 커졌다.
하지만 서울의 집값 상승세가 본격화하면 상대적으로 저가 매수가 가능한 지방에도 매수세가 붙을 수 있다는 전망이 나온다. 지방 준공 후 미분양의 경우 매입 시 양도소득세·종합부동산세 등 산정 시 세제 혜택을 제공하고 있다.
또 일주일 뒤인 이달 26일엔 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 연 3.00%에서 2.75%로 0.25%포인트 내렸다. 금융 당국은 은행들의 대출 금리 산정 과정을 점검하며 금리 하락에 압력을 가하고 있다. 실제 대출 금리 인하가 본격화하면 주택 수요자들이 더 적극적으로 매수를 검토할 것으로 보인다.
그래서 언제 살까?
다만 본격적인 매수는 실제 대출 금리가 내린 이후에야 이뤄질 것이란 전망이 우세하다. 그동안 기준금리 인하에도 은행들이 가산 금리를 올리는 방식으로 대출 금리를 올려왔기 때문이다.
아직 매매 거래량도 눈에 띄게 늘지 않았다. 서울부동산정보광장에 따르면 28일 기준 서울 아파트 월간 매매거래량은 지난해 7월 7997건을 기점으로 떨어져 9월부터는 5개월째 3000건대에서 등락하고 있다.
집계가 끝나지 않은 2월의 매매거래량은 2285건이다. 2월에 각종 변화가 있었던 만큼 전월보다는 거래량이 늘어날 것으로 예상되고 있다. 실제로 한국부동산원의 아파트 주간 매매수급동향을 보면 서울의 매매수급지수는 최근 3주간 96.7→96.9→97.8 등으로 오르고 있다.
매매수급지수는 0에 가까울수록 공급 우위, 200에 가까울수록 수요 우위라는 뜻이다. 여기에 봄 이사철 효과까지 작용하면 거래량은 점점 더 증가할 수 있다.
하지만 서울 외곽 지역을 비롯해 수도권, 지방 등의 움직임은 여전히 소강상태다. 전국 아파트 매매수급지수는 이번 주 92.4로 전주(92.2)보다 소폭 올랐지만 지방은 이번 주 89.1로 전주(89.2)보다 조금 하락했다.
주택 수요자로서는 '매수 타이밍(적기)'에 대한 고민이 커질 때다. 집값의 향방을 뚜렷이 가늠하기 어려운 가운데 연내 추가 금리 인하가 예고돼 있다. 이창용 한국은행 총재는 최근 기자간담회에서 "현 금리 수준이 중립금리의 중앙값보다 약간 높은 수준"이라며 연내 1~2회 추가 인하를 시사한 바 있다.
전문가들은 추가로 금리가 인하되면 집값이 오를 거라고 보고, 실수요자라면 그 전에 매수할 것을 권유하고 있다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "실수요자라면 자칫 가격이 많이 오를 수 있는 서울이나 수도권 핵심 지역은 선제적으로 구입할 필요가 있다"고 조언했다.
이어 "금리 인하 전에 매수하려는 움직임이 있을 수 있는데 그럼 순식간에 불이 붙을 수도 있다"며 "지방 또한 미분양이 해소돼 가는 지역을 중심으로 저가 매수 기회가 있으면 빨리 매수하는 게 낫다"고 덧붙였다.
매물량, 집값 추세 등을 보면서 신중히 접근해야 한다는 의견도 있다. 송승현 도시와경제 대표도 "금리 추가 인하가 본격화하기 전이어야 비교적 저렴하게 매수할 수 있을 것"이라고 내다봤다.
그는 "다만 지방은 서울과 다르게 가기 때문에 지역에 따라서 추가 하락 우려가 있다"며 "(지방은) 올 하반기까지 시간을 두고 관망했다가 움직여도 될 것 같다"고 말했다.
