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[집잇슈]'답 안나오는' 재건축…답은 리모델링?

  • 2021.06.13(일) 08:00

재건축, 조합원 지위제한 강화 등 '겹겹규제'
리모델링 반사이익 기대?…공급효과는 '글쎄'

재건축 규제가 심해질수록 리모델링 사업이 눈길을 끌고 있다. 정비사업 추진에 지친 주민들이 상대적으로 규제가 적고 사업 속도가 빠른 리모델링으로 관심을 돌리는 분위기다. 

여기에 정부가 주택공급 확대 방안으로 1기 신도시 리모델링 활성화를 제시하면서 수도권 곳곳에서 리모델링사업이 급물살을 타고 있다. 그러나 낮은 사업성, 가구수 증가 한계 등으로 공급 효과는 제한적일 것이란 전망이 나온다. 

/사진=이명근 기자 qwe123@

재건축 누를수록 튀어오르는 리모델링

지난 9일 정비사업 조합원 지위제한 강화 방안이 나온 직후 재건축·재개발 추진 단지들이 울상인 가운데 리모델링 추진 단지들은 안도의 한숨을 내쉬고 있다. 

재건축 단지의 경우 조합원 지위 양도 제한 시점이 기존 '조합설립 이후'에서 사업 초기 단계인 '안전진단 통과 이후'로 앞당겨지면서 사실상 거주 의무가 한층 더 강화됐다. 이렇게 되면 안전진단을 통과한 재건축 아파트는 수요가 적어 팔기가 어려워지고 몸값 올리기에도 한계가 있을 것으로 보인다. 

리모델링사업은 이번에도 실거주 의무 규제에 포함되지 않았다. 현 정부에서 재건축은 갈수록 규제가 추가되는 반면 리모델링은 활성화되는 분위기다.

재건축의 경우 지난 2017년 8·2대책에서 △조합원 지위양도 금지 △분양가상한제 △초과이익환수제를 시행하고 2020년 6·17대책에서 △안전진단 강화 △실거주 의무(2년) 강화를 적용하는 등 규제를 겹겹이 덧씌우고 있다. 

리모델링도 8·2대책을 통해 분양가상한제를 적용받게 됐지만 그 외 새롭게 추가된 규제는 없다. 리모델링 단지들이 '반사이익'을 보는 이유다.

사업 추진 조건도 재건축에 비해 수월하다. 재건축은 30년 이상, 안전진단 D등급 이하여야 하지만 리모델링은 15년 이상, 안전진단 B(수직증축)·C(수평증축)등급을 받으면 사업을 추진할 수 있다.  

이 때문에 '가다서다' 하는 재건축 추진에 지친 조합원들이 리모델링으로 눈길을 돌리는 분위기다. 매수자 입장에서도 신축 아파트 진입 전략 중 하나로 리모델링을 선택지에 넣는 추세다. 

급물살 탈까…공급효과는 '별로'

정부도 꾸준히 리모델링에 힘을 싣고 있다. 

정부·여당은 지난달 27일 추가공급대책의 일환으로 '수도권 1기 신도시의 리모델링 활성화'를 제시했다. 

1기 신도시는 △성남 분당 △고양 일산 △군포 산본 △부천 중동 △안양 평촌 등 5곳으로 오는 2026년까지 이곳에서 재건축 연한을 충족하는 아파트는 28만 가구(한국건설산업연구원 집계)에 달한다. 

이중 입주 시기가 가장 빠른 분당에서 리모델링 움직임이 활발하다. 무지개마을4단지가 지난 4월 리모델링 사업 승인을 받았고, 리모델링 허가결의서 동의율 90%를 넘긴 매화마을1단지가 사업승인허가를 앞두고 있다. 

지난 2018년 선정한 서울형 리모델링 시범단지(7곳)도 속도를 내고 있다. 서울형 리모델링은 서울시가 행정적·재정적으로 리모델링사업을 지원해 노후한 공동주택의 주거환경을 개선해주는 방식이다. 현재 '주민 주도형'으로 방향을 튼 남산타운을 제외한 6곳 모두 조합 설립을 마치며 급물살을 타고 있다. 

강남권에서도 리모델링 바람이 확산되고 있다. 지난달 송파구 가락쌍용1차가 시공사를 선정한 데 이어 강남권 최대 리모델링 추진 단지인 강남구 개포동 대치2단지가 사업계획승인 신청을 위한 주민동의 75% 확보에 다다랐다. 대치현대아파트는 지난 4일 리모델링조합설립인가를 받았다. 

그럼에도 전문가들은 리모델링을 통한 공급 효과는 제한적이라고 보고 있다. 

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 "리모델링으로 늘어나는 가구 수는 법적으로 기존 가구 수 대비 15% 이내에 불과하다"며 "용적률을 최대로 올려서 수익성을 낼 수 있는 단지 말고는 분담금이 많이 들어가서 선뜻 추진하기 힘들 것"이라고 말했다. 

이어 "리모델링 추진 단지들 중에서도 재건축을 할 수 있는 상황이 된다면 다시 방향을 틀 가능성이 높다"며 "리모델링을 통해 주거 수준이 높아지면 이주 수요로 가는 걸 일부 막을 수 있는 정도이지 공급 효과는 미미하다고 봐야 한다"고 말했다. 

 

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