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[부동산 줍줍]윤석열 'GTX 뚫어요'…집값 '천장 뚫어요'

  • 2022.01.09(일) 06:30

이번 주 놓친 부동산 이슈, '부동산 줍줍'에서 주워가세요!

1. '새집 다오' 들썩이는 1기 신도시
2. GTX 더 생긴다고? 집값: 응 오를게.
3. 다시 시작되는 한강 르네상스?

'새집 다오' 들썩이는 1기 신도시

"내진설계가 적용되지 않아 지진 때마다 불안하고 층간소음에 취약한데 뜨거운 물을 틀면 녹물까지 나와요"

최근 1기 신도시 아파트 주민들의 호소가 자주 들립니다. 가장 마지막에 지어진 곳도 준공된 지 30년이 되어가면서 곳곳에서 노후화에 시달리고 있는 건데요. 주민들과 지자체는 재건축, 리모델링 규제를 완화해달라고 요구하고 있습니다.

1기 신도시는 고양 일산, 성남 분당, 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본 등 5개 지역이에요. 1989년 처음 계획이 발표됐고, 1992년 말까지 총 432개 단지, 29만2000가구의 주택이 건설됐어요. 사업이 가장 빨랐던 분당은 이제 입주한 지 31년이 됐고, 나머지 지역도 내년까지 준공 30년을 맞아요.

재건축, 리모델링으로 주거환경을 개선하려면 규제 완화가 필요하다는 주장이 나와요. '용적률 상한 규제 완화'가 대표적이에요. 1기 신도시는 용적률이 169~226%인데, 업계에서는 용적률이 180% 이하여야 사업성을 확보할 수 있다고 보거든요. 사업성이 떨어지니 재건축을 하기가 어려워요. 

리모델링을 하려면 '내력벽 철거 규제'나 '사업계획승인 절차' 등도 개선이 필요하다는 지적이 나와요. 1기 신도시 시장들은 이런 내용을 담은 '1기 신도시 활성화 특별법'을 제정해야 한다는 입장이고요.

1기 신도시에 주택 공급이 늘어나면 결국 모두가 수혜자가 될 거라는 분석도 있어요. 새로운 신도시를 만드는 대신, 기존 신도시의 인프라를 이용하면 같은 가구 수를 공급해도 비용이 훨씬 적게 든다는 주장이에요.

지난 6일 열린 '노후 1기 신도시 활성화를 위한 공동토론회'에서 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "1기 신도시 재구조화를 통해 신규택지 마련이나 교통시설 확충 부담 없이도 신규 주택을 6만 가구 이상 늘릴 수 있다"고 말했어요.

다만 특별법 논의는 이제 겨우 시작했어요. 일부 지역에만 특혜를 주는 것이 맞는지에 대해서 논란이 벌어질 수도 있고요. 특히 리모델링을 추진하는 지역들의 집값이 오르기도 해서, 입법기관인 국회로서는 집값 상승을 자극한다는 부담을 가질 수도 있겠네요. ▷관련기사:[집잇슈]훈풍 부는 1기 신도시 리모델링…집값도 '쑥'

GTX 더 생긴다고? 집값: 응 오를게.

윤석열 국민의힘 대선 후보가 지난 7일 GTX 노선 3개를 추가 건설하겠다고 약속했어요. 지금 계획 중인 GTX A·B·C "3개 노선은 수도권 전체를 아우르기엔 역부족"이라며 "노선이 닿지 않는 지역을 중심으로 심각한 교통지옥이 벌어질 수밖에 없다"고 진단한 거예요.

일단 기존 A, C노선을 연장하고, D, E, F 등 3개 노선을 신설하겠다고 밝혔어요. 운정~동탄을 연결하는 A노선은 동탄을 넘어 평택까지, C노선은 덕정~수원에서 동두천~덕정~수원~평택으로 연장할 계획이에요.

D노선은 김포~대장~신림~사당~삼성~하남~팔당 라인을 신설하고, 삼성~수서~광주~여주에 이을 거예요. E노선은 인천~김포공항~정릉~구리~남양주 등 수도권 북부를 연결해요. F노선은 수도권 순환선으로, 고양~안산~수원~용인~성남~하남~의정부~고양 구간이에요.(지금 호명한 곳들 집값 오를 준비! 그 전에 소즁한 한표?)

새로 신설되는 구간도 있지만, 일부 구간은 경강선이나 수인분당선 등 기존 노선을 활용할 계획이에요. 이렇게 GTX 6개 노선이 완공되면 수도권에서 서울 도심까지 도달하는 시간이 획기적으로 줄어들 것으로 내다봤어요.

이런 장밋빛 미래, 가능할까요? 당장 집값 걱정이 앞서요. 새로운 정차역으로 언급되는 곳들의 집값이 동요할 수도 있거든요. 작년까지도 GTX 정차역으로 정해진 지역 집값이 급격하게 올랐다가 최근 다시 떨어지는 등 혼란스러운 상황이에요. ▷관련기사: GTX 호재 의왕·인천 등 억 단위 '뚝뚝'…하락세 이어질까

또 건설 비용은 어마어마한데, 수익이 날지도 의문이에요. 윤 후보 측은 사업비로 총 17조6440억원이 들 것으로 예상했어요. GTX 기존 노선들도 수익성 확보에 어려움을 겪었거든요

B노선과 C노선은 애초 정부 재정으로 사업을 진행할 수 없다는 평가를 받았어요. 그러자 정부가 부랴부랴 신도시 지역들에 정차역을 추가하면서 사업성을 확보해 착공할 수 있었던 거죠.

이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 "GTX는 일반 지하철역보다 훨씬 넓은 배후지역을 필요하기 때문에 경제적이지 않을 수도 있다"며 "무작정 GTX 노선을 늘리는 게 답인지 현실적으로 고민해야 한다"고 말했어요.

윤 후보 측은 정차역 인근에 병원, 학교, 업무시설 같은 인프라가 집약된 '콤팩트시티'를 건설하고, 여기서 오는 개발수익으로 GTX 비용을 대겠다는 계획이에요. 앞뒤가 맞지 않아요. 해당 지역에 콤팩트 시트를 건설하고 해당 지역에서 뭐든 해결이 되면 비싼 GTX를 타고 서울에 올 이유가 뭐죠?

또 지금이야 수도권에 수요가 많지만 D~F 노선 건설에 들어가는 시점이 되면 수도권이 축소기에 접어들 수 있다는 지적도 나와요. 인구도 줄어들 테고요. 사람들이 더이상 수도권에 넓게 분포해서 살 필요가 없는 거죠. 

이런 난관 속에서 실제 사업으로 이어질 수 있을지.. 전문가들도 예측하기 어렵다고 말하네요. 오리무중. 물음표만 남아요.한강맨션 68층 제안…GS건설, 오세훈 재임에 베팅?

한강 변에 다시 고층 아파트가 들어서게 될까요? GS건설이 서울 용산구 이촌동 '한강맨션' 재건축사업에 제시한 설계안이 화제입니다. 재건축조합의 시공사 선정 총회를 앞두고 68층의 초고층 아파트를 제안했는데, 과연 실현 가능할지 이목이 쏠리고 있어요.

GS건설은 한강맨션 조합에 두 종류의 설계안을 전달했다고 해요. 하나는 이미 서울시의 허락을 받은 35층 규모의 설계안이고, 다른 하나는 68층 설계를 담은 혁신 설계안이에요. 조합은 오는 15일 시공사를 선정하는데, GS건설이 단독입찰한 상황이라 찬반투표로만 진행해요.

GS건설은 오는 6월 지방선거에서 오세훈 서울시장이 재임할 가능성에 베팅을 한 건데요. 오 시장이 재임하면 '한강 르네상스'를 다시 추진할 것이라는 기대에서죠. 한강 르네상스는 압구정, 여의도 등의 한강 변 10곳을 '전략적정비구역'으로 지정하고, 최고 50층까지 재건축할 수 있도록 하는 사업이었어요.

하지만 오 시장의 임기가 끝나고 고(故) 박원순 시장이 부임하면서 이런 정책은 흐지부지됐고요. 현재 서울시는 2013년 제정한 '스카이라인 관리 원칙'을 통해 제3종 일반주거지역은 35층 이하, 한강 수변 연접부에는 15층 이하로 건물을 짓도록 하고 있어요.

그러다 오 시장이 작년 4월 서울시장 보궐선거에 출마하면서 재건축 규제를 완화하겠다고 공약했어요. 이어 8월에는 재건축 단지 관계자들과 만나 '15층 층고 제한'을 폐지하는 방안에 대해 논의하기도 했고요.

물론 68층 아파트 계획이 시작되려면 지방선거, 규제 완화, 건축계획 승인의 긴 절차를 먼저 밟아야 해요. 이 과정에서 한강 주변 집값이 들썩일 게 분명한데, 어떻게 풀어나갈지가 숙제로 남았네요.

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