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[이재명 vs 윤석열]분양가 규제냐 완화냐…뭣이 집값 잡을까

  • 2022.02.03(목) 06:30

공급 활성화 한목소리…분양가 규제는 엇갈려
민간택지, "분양가상한제 확대" vs "시장자율"
규제땐 공급위축·완화땐 단기상승 불가피

부동산 공약에 있어선 이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의 힘 후보간 정책 차별화가 뚜렷하지 않다. 이재명 후보조차 이번 정부에 등을 돌리면서 규제완화를 강조하면서다. 세금을 비롯해 재개발·재건축 정비사업 등 각종 정책의 규제완화에 사실상 한목소리를 내고 있다.

그나마 두 후보가 다른 행보를 보이는 지점은 '분양가' 규제다. 이 후보는 민간 시장에도 분양가 상한제를 확대하고 분양원가를 공개해 집값을 잡겠다는 계획이다. 윤석열 후보는 민간 분양에선 분양가 자율화가 필요하다는 입장이다.

전문가들은 두 후보의 공약이 장·단기적으로 집값에 미치는 영향에 차이가 나타날 수 있다고 전망한다. 분양가 통제는 단기적으로 집값 급등을 막을 순 있지만 공급 축소를 불러올 수 있다. 로또분양으로 소수의 수분양자에게 모든 이익이 돌아가는 점도 부작용으로 지적된다.

반대로 분양가 규제를 완화하면 단기적으로 집값을 자극할 수 있다는 우려도 나온다.

/그래픽=김용민 기자 kym5380@

이재명 분양가 통제 vs 윤석열 분양가 자율화

이재명 후보는 지난 23일 "분양원가 공개 제도 도입과 분양가 상한제 적용으로 인근 시세의 절반 정도인 '반값 아파트'를 대량 공급하겠다"고 공약했다.

분양가상한제는 공동주택의 분양가를 택지비와 건축비를 합산, 기준금액 이하로 정하도록 한 제도다. 공공택지와 민간택지 중 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역에서 적용하고 있다.

기존에는 공공택지에만 적용하다가 이번 정부에서 민간택지에도 일부 적용하기 시작했다. 지난 2019년 11월 서울 27개동을 분양가상한제 적용지역으로 지정했다. 이후 2020년 7월 서울 18개구 (강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 서대문, 중, 광진, 강서, 노원, 동대문, 성북, 은평) 309개동과 경기 3개시 (광명, 하남, 과천) 13개동으로 확대 지정했다.

이 후보는 이번 정부의 분양가 규제를 더 강화해 분양가상한제를 전체 민간택지로 확대한다는 방침을 내놨다. 분양원가 공개도 확대해 분양가격 인하를 유도한다는 것이다.▷관련기사: 이재명, 주택공급 늘린다면서 규제 공약 '무한반복'(1월11일)

그는 "민간 분양가가 지나치게 과중하게 책정되면서 집값 상승을 부추긴다는 의견이 많았기 때문에 적정한 선을 넘어서는 분양가는 통제하는 게 맞다"고 밝히기도 했다.

반면 윤석열 후보는 규제 완화에 초점을 맞췄다. 분양가상한제를 개선해 민간 공급을 활성화하겠다는 복안이다.

그는 "효과적인 인센티브로 민간에 새로운 시장을 창출하겠다"며 "분양가 규제 운영 합리화 등 각종 규제를 혁파하겠다"고 강조했다.

윤 후보는 공공주택에 대해서는 일부 분양가 제한이 필요하지만 민간 시장에 정부가 인위적으로 개입해 가격을 통제하는 방식에 동의하지 않고 있다.

윤 후보는 한 유튜브 채널에 출연해 "상품의 가격통제가 과연 시장을 합리화하는게 맞느냐에 대해서 이론이 많다"며 "분양가상한제는 공공 주도로 공급할때 싼값에 나눠주려고 하는건데 일반시장에선 어느 정도 자율화하는 것이 맞지 않느냐"고 말했다.

집값 영향 장·단기적 차이 보일 것

두 후보 모두 공급확대를 내세우고 있지만 세부 실행 방안에서 차이가 난다. 전문가들은 이같은 방식의 차이가 집값에 미치는 영향은 장·단기적으로 구분돼 나타날 수 있다고 전망하고 있다.

/사진=이명근 기자 qwe123@

특히 분양가를 인위적으로 통제하면 단기적으로 가격 상승을 막을 순 있지만 공급을 축소시켜 장기적으로 집값을 잡기 어렵다는 시각이 우세하다. 이는 지난 몇년간 문재인 정부에서 일어났던 현상이다. 분양가를 통제해 집값 상승을 억제하려는 취지였지만 집값은 집값대로 올랐고, 로또분양만 양산했다. 

고종완 한국자산관리원장은 "분양가 규제는 집값 급등을 막기위한 방법이긴 하나 현시점에서 민간공급을 위축시키는 부작용을 낳을 수 있어 결국 가격이 떨어지기 어렵다"며 "민간에까지 과도한 가격 개입은 공급확대를 위한 정책과 상반된다"고 지적했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장도 "민간 시장에 대한 인위적 가격 규제는 장기적으로 성공하기 어렵고 분양가 규제는 택지 유형에 따라 차등화 해야 한다"며 "민간택지는 규제를 완화해 소비자의 선택 폭을 넓히고 기업이 가격을 마냥 올릴 수 없는 시장 환경을 만들어야 한다"고 강조했다.

분양가 규제가 완화돼 공급량이 늘어나면 소비자들의 선택의 폭은 넓어진다. 자연스레 가격이 높다고 판단되는 주택을 외면하는 식으로 자율적으로 적정한 분양가가 책정되는 환경이 중요하다는 의미다.

다만 분양가 규제를 완화해도 당장 집값을 잡는 해법이 되진 않을 것이란 의견도 나온다. 실제로 공급 확대 효과가 나타나기까지 시차가 있고 단기적으론 분양가 상승이 불가피하다는 지적이다.

고종완 원장은 "분양가 규제가 완화되면 공급은 늘어나 장기적으로는 효과를 볼 수 있겠지만 실제 공급은 4~5년의 시차가 필요하다"며 "입주물량이 실질적으로 늘어나기 전까지 단기적으로 집값을 자극하는 부작용이 나타날 수 있다"고 설명했다.

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