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[세금줍줍]분양권도 양도세 비과세 가능한가요

  • 2022.09.25(일) 08:10

분양권 취득에 대한 세금질문 모음

새로 준공된 아파트에 입주할 수 있는 권리인 분양권도 여러가지 세금문제가 생깁니다. 당장은 주택이 아니지만 주택을 보유할 수 있는 중요한 권한으로 주택수에 포함되기도 하거든요. 분양권은 청약에 당첨되거나 미분양 등 잔여세대를 사서 취득할 수 있는데요. 분양권과 관련한 세금고민은 어떤 것이 있고, 국세청은 어떻게 답변했는지 정리했습니다.
/그래픽=비즈니스워치

질문1) 2021년 6월에 결혼한 부부입니다. 아내인 제가 2017년 2월에 취득한 분양권이 있었고, 2019년에 완공후 입주했습니다. 이 집이 신혼집이고요. 그런데 남편도 결혼전에 취득한 주거용 오피스텔 분양권이 있어요. 이 분양권이 내년 11월에 완공되는데요. 결혼으로 2주택이 되는 경우 5년 내에 팔면 양도세를 비과세 받는다던데, 둘 중 하나를 팔면 저희도 비과세가 되나요.

국세상담관 : 1주택을 보유한 사람이 1주택을 보유한 사람과 혼인해서 1세대가 2주택이 된 경우, 혼인일로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 양도소득세를 비과세합니다.

남편분이 보유하고 있는 분양권은 준공 후 잔금지급일에 주택을 취득하게 되는 것이므로 혼인합가에 따른 비과세특례가 아닌 일시적 2주택 특례로 비과세를 적용해야 할 것으로 판단됩니다.

질문2) 2017년 3월에 취득한 서울집이 있고, 2021년 10월에 충남 당진의 아파트 분양권을 취득했어요. 2023년 7월에 분양권을 팔면 양도세 중과세가 없는 것인가요

국세상담관 : 아파트 분양권은 조정대상지역 여부를 불문하고, 60%의 양도세율을 적용합니다. 보유기간이 1년 미만이면 세율이 70%이고요.

만약 2017년에 취득한 서울집을 당진의 분양권보다 먼저 양도한다면 비과세를 받을 수 있는데요. 분양권 취득일 3년 이내에 양도한다면 일시적인 1주택·1분양권으로 양도세 비과세가 가능합니다.

질문3) 10년전에 지금 살고 있는 아파트를 구입했고, 올해 5월에 분양권을 취득했습니다. 분양권도 주택수에 포함되니까 살고 있는 아파트를 3년 이내에만 팔면 양도세 비과세를 받나요. 분양권은 3년 이내인 2025년 4월까지 이전 등기하면 문제가 없는 것인가요.

국세상담관 : 1세대 1주택자가 그 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득하면, 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 되는데요. 이 때 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고, 분양권 취득일 3년 이내에 종전주택을 양도하면 종전주택에 대한 양도세 비과세가 적용될 수 있습니다. 

분양권으로 취득하는 주택이 완성되는 경우에는 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사해서 1년 이상 계속 거주하고, 분양권으로 취득하는 주택이 완성되기 전이나 완성된 후 2년 이내에 종전주택을 양도해야 비과세가 적용됩니다.

질문4) 조정대상지역이 아닌 지역의 주택을 보유하다가 조정대상지역이 아닌 지역의 분양권을 분양받았습니다. 지금은 두 집 모두 조정대상지역으로 바뀌었는데요. 분양받은 주택의 취득시기는 분양계약일로 보는지 잔금지급일이나 등기일로 보는지 궁금합니다.

국세상담관 : 과세대상 주택의 취득시기와 양도시기는 계약일과는 관련이 없으며, 일반적으로 대금청산일(잔금일)이 되는 것입니다. 다만 대금청산일이 분명하지 않거나 대금청산일 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 취득일이 됩니다.

질문5) 일요일에 분양권을 사게 됐는데요. 파는 쪽에서 인지세를 당일에 납부해야 한다는데, 다음날인 월요일에 인지세를 납부해도 될까요.

국세상담관 : 부동산 매매계약서는 인지세 과세문서로 해당 문서를 작성할 때, 인지세를 납부하는 것입니다. 다만, 세법상 납부기한이 공휴일인 경우에는 공휴일 다음날을 납부기한으로 하는 것이므로 다음날까지 납부하면 될 것으로 보입니다.

※국세상담사례는 세무공무원이 관련 법령과 해석사례를 바탕으로 안내하는 것으로 질문자의 실제사례와는 맞지 않을 수 있습니다. 실무에서는 반드시 현행 법령의 내용을 확인하고, 책임 있는 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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