금융당국이 지난 13일 내놓은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 안정화 방안을 두고 부동산개발업계에서 PF 사업장 '연쇄부도' 우려가 확산하고 있다.
구체안에는 사업성 평가기준을 개편해 정상 사업장의 자금공급을 강화하고, 사업성이 낮은 곳은 신속히 재구조화, 구조조정하는 내용이 담겼다. 확실한 '옥석가리기'를 하겠다는 것이다. ▷관련기사: PF '옥석가리기' 본격화...건설사들 '석(石) 늘어날라' 우려(5월13일)
개발업계는 그동안 PF 시장이 악화하며 금융권이 자금조달 조건으로 PF 사업장의 연대보증 강화를 요구해 왔다는 점을 들어 평가 기준을 문제 삼고 있다. 그룹사 연대보증을 비롯해 대주주 연대보증, 회사 내 타사업장 연대보증 등으로 다양하게 중첩돼 있다는 것이다.
즉 부실 사업장 1곳을 정리할 경우 이에 그치지 않고 정상적인 사업장까지 연쇄적인 부도가 발생할 수 있다는 게 개발업계의 걱정이다. 개발업계는 이번 방안이 이 같은 시장 상황을 제대로 반영하지 못했다고 지적했다. 그러면서 PF 사업장의 평가기준을 재조정해야 한다고 주장했다.
연대보증에 한곳 무너지면 우르르…"단절책 필요해"
한국부동산개발협회는 16일 오후 시행사 등 부동산개발업자를 비롯해 설계·분양 등 개발업 관계자들과 모여 긴급간담회를 개최했다. 이들은 이날 실제 사업장 사례를 공유하고 부동산 PF 사업성 평가기준에 대한 보완 필요성에 대해 논의했다.
가장 큰 우려점으로 부실 사업장 정리에 따른 정상 사업장의 연쇄부도 가능성을 꼽았다. 2022년 하반기부터 금융권이 자금조달 조건을 강화하며 PF 사업장에 대한 그룹사 연대보증, 동일회사 내 타사업장 연대보증, 대주주와 대표인 보증 등 많게는 3개까지 연대보증이 중첩돼 있다는 것이다.
부동산개발협회 관계자는 "최근 2년간 PF는 연대보증, 대표자 보증 등 과도한 조건 하에 진행됐다"면서 "우량한 사업자가 보유한 다수 사업장 중 1개 사업장이 정리대상이 되면 정상 사업장마저 기한이익상실(EOD)이 발생할 수 있다"고 지적했다.
부동산 개발업계는 이어 '연대보증 단절책'이 필요하다고 주장했다. 연대보증에 따라 부실사업장 정리로 정상 사업장에 부실이 옮겨붙지 않도록 이를 단절할 수 있는 정책이 우선 마련돼야 한다는 것이다.
개발업계 관계자는 "우량한 사업자일수록 다수의 사업장을 보유하고 있다"면서 "특정 사업장을 정리대상으로 선정 시 다른 정상 사업장에 영향이 없도록 가이드가 필요하다"고 말했다.
연대보증으로 인한 구상권 청구를 보류하고 정상 사업장이 성공한 후 청구하는 등 정상 사업장 사업 종료 후 수익을 회수하는 정책 등이 필요하다는 것이다. 이들은 외환위기 당시 연대보증 채무자 지원 방안을 근거로 들었다.
연대보증된 우량 사업장에 대한 단절 조치가 마련되지 않으면 시장이 더 악화하고 퇴보할 수 있다는 우려도 내놨다.
건물유형, 지역별 맞춤형 평가요인 조정해야
개발업계는 시장 상황에 근거해 평가요인을 조정해야 한다는 주장도 내놨다. 건축물 유형, 지역별로 공급유형, 사업과정에 따라 분양 관행, 인허가 조건 등이 달라 획일적 평가 기준 적용 시 시장에 악영향을 미칠 수 있다는 판단에서다.
부동산개발협회 관계자는 "금융권의 PF 만기연장 조건 강화로 현재 만기 연장 조건에 맞추기 힘든 사업장이 다수 있다"면서 "지자체별로 인허가 조건이 다르고, 물류센터, 공장 등 산업재는 분양환경이 아파트와 달라 이런 차이를 정책에 반영해 평가 기준을 조정할 필요가 있다"고 말했다.
모든 사업장을 일괄 평가할 경우 시장 충격이 클 수 있는 만큼 대상 선정을 통해 순차적인 평가로 충격을 완화하고, 수도권 아파트와 비아파트 등 시장환경이 다른 점을 고려해 유형별 평가기준도 마련해야 한다는 것이다.
특히 인허가는 지자체별로 환경이 다르고 '그림자 규제'로 인한 지연도 빈번해 브릿지론 단계에서의 '인허가 위험' 항목을 삭제하거나 조정해야 할 필요성이 있다고 지적했다. 분양성의 경우 상품에 따라 다른 만큼 본PF 단계에서 '분양위험' 항목을 세분화하는 것이 필요하다는 지적도 내놨다.
아울러 정책보완과 평가과정에서 사업주체인 시행사의 참여와 함께 평가 시 실제 사업 수행경험이 있는 민간전문가 참여 필요성도 제기했다.
김승배 부동산개별협회장은 "부동산개발업계가 무너지면 주택 공급 생태계 한 축이 무너지는 것"이라며 "부동산PF 핵심은 사업성, 분양성인데 침체한 시장 회복 관련 정책 없이 공급자부터 정리하는 것은 시장경제 논리상 맞지 않는다. 반드시 정책적 보완이 이뤄져야 한다"고 강조했다.
