서울 강남 3구와 강동, 용산 등 11개구와 세종시 등에서는 주택담보대출이 세대당 한 건으로 제한된다. 이미 주담대가 있다면 추가 대출을 받을 수 없는 것. 이번에 강화된 LTV·DTI로 인해 신규 차주의 80%가 영향을 받을 전망이다.
| ▲ 최종구 금융위원장이 2일 정부서울청사 금융위 대회의실에서 임시회의를 열고 주택시장 안정화 방안에 따른 LTV·DTI 규제강화를 위한 감독규정 개정안을 논의·의결하고 있다. (사진=금융위원회) |
◇ 10억원 아파트 사려면 6억원 있어야
정부가 2일 발표한 주택시장 안정화 방안에 따르면 투기과열지구와 투기지역의 LTV(담보인정비율)·DTI(총부채상환비율)는 모두 40%로 고정된다. 주택 유형이나 대출만기, 금액 등 조건에 상관없이 일괄 적용된다. 앞서 6·19 부동산 대책에서 지정한 조정대상 지역 중 이번에 투기과열지구로 지정되지 않은 곳은 LTV 60%와 DTI 50%가 유지된다. 관련 기사 ☞ [8.2 대책]서울서 내집마련 더 어려워진다
이번에 강화한 LTV 규제에 따르면 앞으로 투기과열지구로 지정된 서울 전 지역에서 아파트를 담보로 받을 수 있는 대출 한도는 40%로 줄어든다. 10억원짜리 아파트를 담보로 4억원까지만 대출받을 수 있는 셈이다. 애초 이 지역에서도 지난 6월까지는 7억원까지 대출받을 수 있었는데 6·19 대책에서 규제가 강화돼 6억원으로 줄었다가 이번에 더 낮아지게 됐다.
DTI 규제로 보면 연간 소득이 5000만원일 경우 기존 DTI 50%에서는 연간 원리금 상환액이 2500만원이면 대출이 가능했다. 연 금리 4% 기준으로 10년 만기 원리금 균등 분할상환 대출을 2억원까지 대출받을 수 있다는 의미다. 30년 만기로 보면 4억3000만원 정도다.
그러나 앞으로 DTI 40%를 적용하면 연간 원리금 상환액이 2000만원을 넘길 수 없다. 10년 만기는 1억6000만원, 30년 만기는 3억 4000만원 정도로 대출 한도가 대폭 줄어들게 된다.
| ▲ 그래픽/김용민 기자 kym5380@ |
결국 연소득이 5000만원이면서 10억원 아파트를 사려면 LTV(4억)와 DTI(3억4000만원) 중 더 적은 금액인 3억4000만원만 대출받을 수 있다. 주택담보대출은 LTV와 DTI를 동시에 계산한 뒤 적은 쪽에 맞춰 대출한도를 정한다.
◇ 추가 주담대 제한…서민·실수요자 규제도 강화
여기에 더해 투기지역과 투기과열지구 대출이나 다주택자 대출에 대한 규제는 더 강화한다. 투기지역은 주택담보대출이 세대당 1건으로 제한되고 이 지역에서 이미 주담대가 있다면 추가 대출은 불가능하다.
또 주택담보대출을 이미 1건 이상 보유한 세대가 추가로 주담대를 받을 때는 LTV와 DTI가 각각 10%포인트 강화된다.
예를 들어 투기지역이 아닌 곳에 주담대가 있는 차주가 투기지역에서 추가로 주담대를 받을 때는 LTV·DTI가 각각 30%가 된다. 연소득 5000만원인 차주가 10억원의 아파트를 사기 위해 30년 만기로 대출받으려면 DTI가 적용돼 2억6000만원만 받을 수 있다.
서민·실수요자에 대해서도 규제를 강화했다. 투기과열지구나 투기지역에서 LTV·DTI가 각각 50%로 적용된다.
서민·실수요자 요건은 부부합산 연소득이 6000만원(생애 최초 주택 구입자는 7000만원) 이하인 무주택 가구주로 주택 가격은 투기과열지구·투기지역은 6억원 이하, 조정대상지역은 5억원 이하여야 한다. 그 외 지역은 기존대로 LTV·DTI를 70%, 60%로 유지한다.
