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[귀에 쏙쏙]김혜실의 워킹맘 재테크-재건축

  • 2019.02.03(일) 10:00





안녕하세요. 워킹맘재테크를 연재하고 있는 비즈니스워치 김혜실입니다. 오늘은 시즌 3 여섯번째 시간 재개발·재건축·리모델링입니다.

더 새로운 땅이 없는 비좁은 한국에서는 기존에 사는 집을 새집으로 다시 짓거나, 리모델링하는 것밖에 방법이 없습니다. 기존 건물을 허물고 주택을 신축하는 것이 재개발과 재건축입니다.

다만 재개발은 주거환경이 낙후된 지역에 도로, 상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업으로 공공사업의 성격이 크고요.

재건축은 건물 소유주들이 조합을 구성해서 노후주택을 헐고 새로 짓는 것으로 민간주택사업의 성격이 짙습니다.

오늘은 재개발로 통칭해 설명하려고 합니다. 재개발되는 지역 안에 집이나 땅을 가지고 있으면 조합원 자격을 얻는데요. 조합원은 새로 지은 아파트를 일반인들보다 싸게 살 수 있어 시세차익을 보기 위해 투자하는 사람도 늘고 있습니다.

조합원 각자가 가진 대지지분에 맞게 분양권을 싼 가격에 받고 남는 아파트를 일반인에게 분양해 충당하는데요. 하지만 무조건 지분이 있다고 공짜로 분양권을 받는 것은 아닙니다.

가지고 있는 주택과 대지의 감정가에 비례율을 곱해 계산한 금액을 권리 가액이라고 하는데, 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 차액을 추가부담금으로 지불해야 하기 때문에 분담금이 어느 정도인지 파악하고 향후 시세차익을 가늠해보는 것이 좋습니다.

용적률도 중요한 투자 포인트입니다. 현재 내가 가진 대지지분과 용적률, 개발 가능한 최대 용적률을 비교해야 하는데요. 용적률이 클수록 높이 지을 수 있어 세대수도 늘어나 투자 가치가 높아지겠죠.

그런데 정부가 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단 기준을 대폭 강화해 재건축 승인이 어렵게 됐고요. 조합원의 개발이익을 환수하는 '재건축 초과이익환수 제도'도 부활시켜 재건축 시장을 억누르고 있습니다.

이렇게 재개발과 재건축이 어려워지면서 리모델링으로 선회하는 단지가 늘고 있는데요. 리모델링은 15년 이상 지난 건축물에 대해 노후화 억제와 기능개선을 위해 전면 철거 대신 철골보강이나 설계변경을 진행하는 사업입니다.

분당을 포함한 1기 신도시 단지가 재건축 대신 리모델링을 택한 것도 사업성과 합리적인 비용 때문인데요. 골조를 유지한 채로 수직증축을 통해 가구 수를 최대 15%까지 늘릴 수 있어 추가 수익으로 분담금을 낮출 수도 있습니다. 또 수평증축을 통해 새로운 세대를 늘리거나, 기존 세대의 주거 면적을 늘릴 수도 있습니다.

한국, 그중에서도 서울은 새로운 아파트가 설 자리가 없다고 합니다. 조금은 시간이 걸리고 힘들더라도 재개발과 재건축, 리모델링이 아니라면 답이 없다는 얘기입니다. 정부의 정책에도 불구하고 이 투자자들이 관심을 끊을 수 없는 이유겠죠.

지금까지 워킹맘재테크의 비즈니스워치 김혜실 기자였습니다.

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