일본은 전 세계적인 금리 인상 기조 속에서 유일하게 초저금리를 유지하고 있습니다. 그로 인해 달러 대비 엔화 가치는 24년 만에 최저치로 떨어진 상태입니다.
투자수익과 환차익을 동시에 노리는 투자자들이라면 일본 상장 리츠(REITs·부동산투자회사)에 주목해 볼 만합니다. 마이너스(-) 금리를 유지하면서 부동산 투자에 유리한 환경이 조성돼 있고 정부 차원의 적극적 지원도 계속되고 있기 때문입니다.
나 홀로 마이너스 금리…리츠 성과도 굿
지난 12일 서울 외환시장에서 원·엔 환율은 100엔당 955.47원으로 마감했습니다. 지난 3월 말 1000원 밑으로 내려간 이후 계속해서 떨어지고 있는데요.
이는 전 세계 중앙은행들이 긴축정책을 펼치며 기준금리를 올리는 와중에 일본은행(BOJ)이 홀로 저금리 정책을 유지하고 있는 영향이 큽니다. 미국과 한국의 기준금리는 모두 1.75%로 인상됐지만 일본 기준금리는 –0.10%로 아직도 마이너스를 유지하고 있습니다.
엔화 가치가 떨어지면서 해외 투자자들의 일본 주식 투자 수요도 늘어나고 있습니다. 주가 상승에 따른 투자수익과 엔화 가치 반등에 따른 환차익을 얻을 수 있을 것으로 기대되기 때문입니다.
특히 금리가 낮게 유지되고 있다는 점은 부동산 투자에 유리한 환경을 만들고 있습니다. 일반적으로 금리가 낮으면 부동산을 매입할 때 필요한 대출 금리도 낮아집니다. 이에 부동산 자산에 투자하는 일본 리츠로 투자자들의 자금이 유입되고 있습니다.
국내 투자자들도 예외는 아닙니다. 실제 지난 4월 이후 국내 투자자들의 일본 리츠 투자가 눈에 띄게 늘어난 것을 확인할 수 있습니다.
13일 한국예탁결제원에 따르면 지난 4월1일부터 이달 8일까지 국내 투자자가 가장 많이 사들인 일본 주식은 '재팬 호텔 리츠 투자법인(JAPAN HOTEL REIT INVESTMENT CORP)'입니다. 재팬 호텔 리츠 투자법인은 일본 주요 대도시에 위치한 비즈니스호텔, 리조트에 투자하는 리츠입니다.
일본 리츠는 전 세계 리츠와 비교해도 가장 우수한 성과를 보이고 있습니다. 글로벌 지수 사업자 파이낸셜타임스스톡익스체인지 러셀(FTSE Russell)과 유럽부동산협회(EPRA), 미국리츠협회(Nareit)가 공동 개발한 글로벌 리츠 전문지수인 FTSE EPRA/NAREIT 지수를 통해 비교해 볼까요.
지난 4월1일~7월8일 기간 중 FTSE EPRA/NAREIT 미국 지수는 18.77% 하락했고 호주와 아시아 지수(일본 제외)는 각각 –12.07%, -6.77%의 성과를 기록했습니다. 같은 기간 국내 상장 리츠를 모아놓은 지수인 iSelect 케이리츠 지수는 12.94% 하락했습니다.
반면 FTSE EPRA/NAREIT 일본 지수는 1.12% 하락에 그치면서 어려운 증시 상황 속에서도 뛰어난 하락 방어 능력을 뽐냈습니다.
일본은행은 든든한 지원군
든든한 지원군인 BOJ가 있다는 점도 일본 리츠 투자 매력도를 높이는 요인입니다. BOJ는 지난 2008년 금융위기 이후 일본 리츠 주가가 크게 하락하자 자산 매입 프로그램을 도입해 주가 방어에 나서고 있습니다. 지난 2020년 코로나19 바이러스 대유행에 따른 위기 상황에도 리츠 매입 규모를 확대한 바 있습니다.
합병으로 발생한 '부의 영업권(Negative goodwill)'을 배당 가능 이익으로부터 제외해 배당 안정성이 높은 점도 일본 리츠만의 특징입니다. 자본 가치 대비 낮은 가격에 리츠를 인수하게 되면 부의 영업권이 발생하는데, 이 이익을 바로 배당하지 않도록 해준 것입니다.
예를 들어 A리츠가 B리츠를 인수했습니다. B리츠 가치가 600억원인데 500억원에 인수했다면 부의 영업권이 100억원 발생할 것입니다. 리츠는 벌어들인 수익을 배당으로 지급해야 하는데 이를 막아주는 것이죠. 이렇게 남겨둔 재원은 배당이 어려워지는 위기 상황에 활용할 수 있습니다.
이경자 삼성증권 연구원은 "2020년 글로벌 리츠들이 배당금을 지급하지 못할 때 일본 리츠는 오히려 전년 대비 배당 총액이 늘어났다"고 전했습니다.
J-리츠 투자 어떻게 할까?
증권가에서는 일본 리츠에 투자할 때 대형 리츠 위주의 접근 방식을 추천합니다. 저금리를 유지하고 있는 일본이지만 향후 금리 상승 가능성도 존재하는 만큼 외부 영향을 최소화하고 배당을 지속할 수 있는 리츠를 우선적으로 선택하라는 것입니다.
이경자 연구원은 "자산규모가 커 경기 방어적이며 조달금리 경쟁력을 확보하고 자산 매각·매입을 원활히 진행할 수 있는 검증된 리츠에 접근하는 것이 좋다"며 "유망 섹터로는 도쿄 23구 중심의 코어 오피스와 임대주택, 대형 리테일, 호텔을 제시한다"고 말했습니다.
만약 개별 리츠 투자 선정이 어려우면 공모펀드를 선택하는 것도 방법입니다. 삼성Japan Property펀드, 삼성J-REITs펀드, 한화JapanREITs펀드 등이 대표적입니다. 일본에 상장된 상장지수펀드(ETF)인 'NEXT FUNDS REIT INDEX ETF'에 투자하는 것도 고려해 볼 만합니다.
