경기침체 영향으로 서울지역 오피스 빌딩 공실(빈 사무실)이 나날이 늘어나고 있다.
15일 부동산투자 자문업체 알투코리아의 ‘올 2분기 서울시 오피스 임대시장 동향 분석’에 따르면 서울지역 대형 오피스 공실률은 6.9%로 1분기대비 0.7% 포인트 늘었다. 3분기 연속 증가세다. 대형 오피스는 10층 이상 또는 연면적 1만㎡ 이상을 말한다. 서울지역에 856개 동이 있다.
◇ 공실률은
권역별 공실률은 마포·여의도권 8.8%, 도심권 6.1%, 강남권 5.8% 등이다. 이들 지역을 제외한 기타권역은 보라매동 '대교 보라매 센터', 동자동 '센트레빌 아스테리움 서울' 등 신규 공급 영향으로 10.2%에 달한다. 이처럼 공실률이 늘고 있는 이유는 경기 침체로 수요가 뒷받침 되지 않고 있는 데다 초대형 오피스의 공급이 지속되고 있기 때문이다.
◇ 공실 ‘0’ 빌딩
공실이 전혀 없는 빌딩, 이른바 우량 빌딩의 비율은 전체의 41.2%다. 빌딩 10개중 4개만 100% 입주해 있다는 얘기다. 우량 빌딩 비율은 작년 1분기 55.6%로 최고치를 기록한 이후 감소세를 보이고 있다. 권역별로는 강남권이 42.8%로 가장 양호하고 도심권 40.4%, 마포·여의도권 33.8% 순이다.
◇ 보증금은
대형 오피스 빌딩 ㎡당 평균 임대료는 보증금 20만6300원, 월세 2만200원, 관리비 9000원 수준이다. 1분기 대비 임대료 변동률은 보증금은 0.3%포인트, 월세는 0.1% 포인트 하락했다. 권역별 보증금은 도심권 23만8900원, 강남권 21만8300원, 마포·여의도권 16만5400원 등이다. 강남권에서 100평(전체 면적)짜리 사무실을 구하려면 보증금 7200원이 드는 셈이다.
■ 공실과 임대료 관계
공실이 늘면 임대료가 떨어져야 하지만 현실에서는 그렇지 않은 경우가 대부분이다. 건물주들이 공실이 늘어도 임대료를 낮추지 않고 버티기 때문이다.
건물주들이 시장 원리에 맞서는 이유는 ①어느 한 공간의 임대료를 인하할 경우 도미노 하락을 부를 우려가 있고 ②주변 빌딩보다 먼저 임대료를 내리게 되면 싸구려 빌딩이라는 이미지가 형성될 수 있어서다. ③한번 내린 임대료는 다시 올리기 어렵다는 현실적인 이유도 있다.
[IFC빌딩 3개동이 들어서면서 여의도 공실률이 껑충 뛰었다.]
