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새해 부동산, 집 사기도 팔기도 좋아진다

  • 2014.01.03(금) 07:41

▲ 서울 시내 아파트 단지 전경 /이명근 기자 qwe123@

 

새해 부동산 시장은 집 살 사람과 집 팔 사람 모두 운신의 폭이 커졌다.

 

매수자에게 정책적으로 지원하는 저리의 자금 융자가 풍부해 졌고, 매도자에 대해서는 과거 주택가격 급등시기 투기를 가로막기 위해 도입된 세금 규제들이 풀렸다.

 

김규정 우리투자증권 부동산 연구위원은 3일 "작년 한 해 제도적으로 집을 사고 팔 수 있는 환경이 대폭 개선돼 실수요 중심으로 주택거래가 회복될 여건은 마련됐다"며 "다만 여전히 가격 상승에 대한 기대치는 낮기 때문에 자칫 시장 불씨가 사그라들기 전에 분양가 상한제 탄력운영과 같은 추가적인 규제완화가 필요하다"고 말했다.

 

바뀐 부동산 관련 제도들을 시장 주체별로 나눠 살펴본다.

 

◇ 집 살 사람은?

 

우선 여러 종류의 정책성 주택담보대출이 올해부터 '내집마련 디딤돌 대출' 하나로 통합돼 주택 수요자에게 지원된다. 부부 합산 연소득 6000만원 이하 무주택자가 소득과 대출 만기에 따라 연 2.8∼3.6%의 금리로 2억원까지 자금을 빌려 쓸 수 있다.

 

이 대출은 생애최초주택 구입자의 경우 연소득 기준이 7000만원 이하면 받을 수 있고, 금리는 0.2%포인트 더 낮게 적용된다. 또 장애인, 다문화가구 0.2%포인트, 다자녀가구는 0.5%포인트의 우대금리가 적용된다.

 

주택 구입에 따른 취득세도 인하됐다. 9억원 초과 및 다주택자는 4%에서 3%로, 6억원 이하는 2%에서 1%로 각각 1%포인트씩 내렸다. 단 6억원 초과~9억원 이하는 작년처럼 2%가 유지된다.

 

다만 작년말까지 한시적으로 시행된 6억원 또는 전용 85㎡ 이하 신규 주택 등에 대한 양도세 5년 감면 조치, 생애최초로 6억원 이하 주택 구입시 취득세를 완전 면제해주는 조치는 종료됐다.

 

◇ 집 팔 사람은?

 

집을 팔려는 사람에게 가장 큰 관건인 양도차익(집을 파는 가격에서 산 가격을 뺀 차익)에 대한 과세도 완화됐다. 다주택자에게 높은 양도소득세율을 적용하는 양도세 중과는 작년에도 연말을 시한으로 유예 상태였지만 연말을 지나면서 아예 폐지됐다.

 

이에 따라 다주택자가 집을 팔때 부담하는 양도세는 종전 중과 유예 상태에서 처럼 6~38%의 기본세율로 부과된다. 중과세율은 2주택자 50%, 3주택자 60%였다.

 

▲ 서울 시내 아파트 단지 전경 /이명근 기자 qwe123@

 

또 집을 사고 2년 이내에 이를 되파는 1주택자의 양도세도 줄어든다. 9억원 이하 주택을 보유한 1주택자가 집을 산 지 1년이 안돼 이를 팔면 양도차익의 50%, 1~2년만에 팔면 40%를 세금으로 내야 했다. 하지만 이 세율은 1년 미만 40%, 1~2년 미만은 6~38%의 기본세율로 완화됐다.

 

정부가 하우스푸어 주택을 매입해 임대하는 '희망임대주택리츠'의 대상 주택도 중대형까지 확대됐다. 당초 전용 85㎡ 이하 주택만을 대상으로 했지만 올해부터 면적제한이 폐지됐다. 다만 공시가격 9억원 이하로 정해진 금액기준은 종전대로 유지된다.

 

◇ 전월세 구할 사람은?

 

대한주택보증은 올해부터 전세금 안심대출을 시범적으로 출시했다. 은행과 연계한 '전세금반환보증'과 '목돈안드는 전세Ⅱ(채권양도방식의 전세대출)'를 연계한 상품이다. 전세 수요자는 대주보 보증을 받아 더 낮은 금리로 전세 대출을 받을 수 있고, 맡긴 전세 보증금을 떼일 위험도 해소할 수 있다.

 

집주인 입장에서는 준(準)공공임대 제도도 활용해 볼만하다. 준공공임대는 민간주택이지만 임대의무기간(10년) 동안 공공임대주택처럼 시세보다 저렴하게 임대료와 임대보증금을 받고 세를 내주는 임대주택이다. 대신 임대사업자에게는 각종 세제 감면 및 주택 매입 및 개량 자금 등의 저리 융자 혜택이 주어진다.

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