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'부동산法 빅딜' 후유증만 걱정하기 보다는…

  • 2013.12.29(일) 18:37

[Real Watch]양도세 중과 폐지 vs 전세계약갱신청구권

"전월세 상한제(계약갱신청구권)와 다른 정책에 대한 빅딜설이 있는데 전월세 상한제는 단기적으로 '렌트 컨트롤(임대료 상승을 제어하는)' 효과가 있을지 모르지만 장기적으로 오히려 가격을 상승시킨다."(서승환 국토교통부 장관, 12월11일 국토교통부 송년 기자간담회)

 

연말 국토교통부와 이를 둘러싼 여론의 관심이 온통 철도 파업에 집중돼 있다. 하지만 그 와중에도 주택 라인의 이목은 국회에 쏠려 있다. 내년 부동산 시장의 변수가 '빅딜'에 달려 있기 때문이다.

 

빅딜의 핵심은 정부 여당이 내놓은 다주택자 양도소득세 중과폐지와 야당 측의 전세계약갱신청구권 도입이다. 이 중 양도세 중과는 당장 올해를 넘기면 유예기간이 끝나 효력이 살아난다. 연말 이후 전세 성수기를 앞두고 전월세 상한제도 관건이다. 부동산 시장이 정치 뉴스에 귀를 기울이는 배경이다.

 

◇ '투기수요 부활, 전셋값 급등' 우려도 크지만

 

국토부는 일단 빅딜에 부정적이다. 서 장관은 "전월세 상한제 전면 도입은 어려움이 있고 다른 것과 거래할 성질의 것이 아니다"라고 강조했다. 전월세 상한제는 세입자가 2년 계약을 마친 후 1~2년을 추가로 더 살 수 있도록 계약갱신청구권을 주고 이 때 전세금 및 월세 인상률을 5% 안팎으로 제한하자는 것이다.

 

전월세 상한제에 대한 가장 큰 우려는 새 세입자가 들어올 시점의 가격 급등이다. 전월셋값을 단기적으로 1~2년 잡아 둘 수는 있지만, 그 이후 전셋값이 급등할 가능성이 있다는 것이다. '언 발에 오줌 누기'식으로 당장 효과를 볼 순 있어도 나중에 큰 부작용을 부를 수 있다는 얘기다.

 

 

거래가 얼어붙어 있는 부동산 시장에 양도세 중과가 되살아나는 것 역시 당장 큰 타격이다. 양도세는 현재 중과 유예 상태에서 양도소득에 따라 6~38%의 세율로 부과된다. 하지만 중과제가 시행되면 2주택자 50%, 3주택자 60%의 중과세율에 따라 세금이 매겨진다.

 

이 법이 도입된 2004년은 자고나면 집값이 뛰던 시기였기 때문에 투기 수요를 줄일 필요가 있었다. 그러나 주택 시장이 위축된 현 시점에서는 정책적 필요가 없을 뿐 아니라 오히려 부작용이 더 큰 규제다.

 

◇ '시장 정상화, 부작용 최소화'에 지혜 모아야

 

29일 부동산114(r114.com)에 따르면 12월 마지막 주(27일 기준)  전국 아파트 전세가격은 0.06% 올라 69주 연속 상승했다. 서울의 전셋값은 0.14% 올라 70주 연속 상승했다. 반면 아파트 매매가격은 지난 주 전국적으로 0.01% 상승하는 데 그쳤다.

 

KB국민은행 부동산알리지(R-easy) 집계를 통해 올 한해를 돌아보면 수도권 아파트 전세가격은 9.03% 올라 작년(2.49%) 상승률의 3.6배에 달했다. 수도권 집값은 올해 1.74% 하락했다. 전월세시장의 안정과 주택거래의 활성화 모두 시장 상황에 비춰볼 때 시급한 과제다.

 

 

중장기적으로는 양도세 중과를 폐지할 경우 투기수요가 살아날 수 있다는 걱정, 전월세 상한제를 시행하면 3~4년 후 전셋값이 폭등할 수 있다는 우려가 있지만 전월세와 매매 모두 비정상인 현 시점의 주택시장과는 맞지 않는 걱정이다.
 
양도세 중과 폐지와 전월세 상한제가 정부·여당 대 야당 구도의 '빅딜'이라는 정치적 이슈로 변질됐지만 현 시점에서는 둘 모두 필요하다는 게 시장의 목소리다. 각각의 후유증만 걱정하며 정치적 입장을 고수하기보다는 원만한 합의로 시장 기대에 부응함과 동시에 중장기적 부작용을 최소화하려는 노력이 필요하다.

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