"전월세 상한제(계약갱신청구권)와 다른 정책에 대한 빅딜설이 있는데 전월세 상한제는 단기적으로 '렌트 컨트롤(임대료 상승을 제어하는)' 효과가 있을지 모르지만 장기적으로 오히려 가격을 상승시킨다."(서승환 국토교통부 장관, 12월11일 국토교통부 송년 기자간담회)
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연말 국토교통부와 이를 둘러싼 여론의 관심이 온통 철도 파업에 집중돼 있다. 하지만 그 와중에도 주택 라인의 이목은 국회에 쏠려 있다. 내년 부동산 시장의 변수가 '빅딜'에 달려 있기 때문이다.
빅딜의 핵심은 정부 여당이 내놓은 다주택자 양도소득세 중과폐지와 야당 측의 전세계약갱신청구권 도입이다. 이 중 양도세 중과는 당장 올해를 넘기면 유예기간이 끝나 효력이 살아난다. 연말 이후 전세 성수기를 앞두고 전월세 상한제도 관건이다. 부동산 시장이 정치 뉴스에 귀를 기울이는 배경이다.
◇ '투기수요 부활, 전셋값 급등' 우려도 크지만
국토부는 일단 빅딜에 부정적이다. 서 장관은 "전월세 상한제 전면 도입은 어려움이 있고 다른 것과 거래할 성질의 것이 아니다"라고 강조했다. 전월세 상한제는 세입자가 2년 계약을 마친 후 1~2년을 추가로 더 살 수 있도록 계약갱신청구권을 주고 이 때 전세금 및 월세 인상률을 5% 안팎으로 제한하자는 것이다.
전월세 상한제에 대한 가장 큰 우려는 새 세입자가 들어올 시점의 가격 급등이다. 전월셋값을 단기적으로 1~2년 잡아 둘 수는 있지만, 그 이후 전셋값이 급등할 가능성이 있다는 것이다. '언 발에 오줌 누기'식으로 당장 효과를 볼 순 있어도 나중에 큰 부작용을 부를 수 있다는 얘기다.
거래가 얼어붙어 있는 부동산 시장에 양도세 중과가 되살아나는 것 역시 당장 큰 타격이다. 양도세는 현재 중과 유예 상태에서 양도소득에 따라 6~38%의 세율로 부과된다. 하지만 중과제가 시행되면 2주택자 50%, 3주택자 60%의 중과세율에 따라 세금이 매겨진다.
이 법이 도입된 2004년은 자고나면 집값이 뛰던 시기였기 때문에 투기 수요를 줄일 필요가 있었다. 그러나 주택 시장이 위축된 현 시점에서는 정책적 필요가 없을 뿐 아니라 오히려 부작용이 더 큰 규제다.
◇ '시장 정상화, 부작용 최소화'에 지혜 모아야
29일 부동산114(r114.com)에 따르면 12월 마지막 주(27일 기준) 전국 아파트 전세가격은 0.06% 올라 69주 연속 상승했다. 서울의 전셋값은 0.14% 올라 70주 연속 상승했다. 반면 아파트 매매가격은 지난 주 전국적으로 0.01% 상승하는 데 그쳤다.
KB국민은행 부동산알리지(R-easy) 집계를 통해 올 한해를 돌아보면 수도권 아파트 전세가격은 9.03% 올라 작년(2.49%) 상승률의 3.6배에 달했다. 수도권 집값은 올해 1.74% 하락했다. 전월세시장의 안정과 주택거래의 활성화 모두 시장 상황에 비춰볼 때 시급한 과제다.
중장기적으로는 양도세 중과를 폐지할 경우 투기수요가 살아날 수 있다는 걱정, 전월세 상한제를 시행하면 3~4년 후 전셋값이 폭등할 수 있다는 우려가 있지만 전월세와 매매 모두 비정상인 현 시점의 주택시장과는 맞지 않는 걱정이다.
양도세 중과 폐지와 전월세 상한제가 정부·여당 대 야당 구도의 '빅딜'이라는 정치적 이슈로 변질됐지만 현 시점에서는 둘 모두 필요하다는 게 시장의 목소리다. 각각의 후유증만 걱정하며 정치적 입장을 고수하기보다는 원만한 합의로 시장 기대에 부응함과 동시에 중장기적 부작용을 최소화하려는 노력이 필요하다.
