집값을 떨어뜨릴 만한 변수 역시 상당하다. 실제 서울 집값이 최근 2주 연속 하락세를 보이면서 이미 심리는 한풀 꺾인 상태다. 집값 상승을 주도했던 지역도 마이너스 행진을 이으면서 집값 하락의 변수들이 더욱 강하게 작용할 것이란 전망이 힘을 얻고 있다.
| ▲ 내년초 입주 앞둔 송파 헬리오시티 |
# 금리인상
금리인상은 가장 큰 변수로 꼽힌다. 오는 30일 한국은행 금융통화위원회의 기준금리 인상 가능성이 점쳐지면서 이로 인한 부동산시장 파급효과에 관심이 쏠리고 있다.
다만 0.25%포인트 인상으로 인한 실질적인 부담보다는 심리적인 효과가 더 클 것이라는 전망이 우세하다. 이광수 미래에셋대우 리서치센터 수석연구위원은 "강남의 집값 상승이 수요와 공급에 따라 올랐다고 생각하지 않는다"며 "다급해진 심리가 영향을 미쳤고, 이는 그 반대의 상황도 발생할 수 있다는 것"이라고 말했다.
이어 "이런 심리가 좌우하는 시장에서 금리인상은 트리거가 될 수 있다"고 강조했다. 이광수 위원은 최근 증권가에서 부동산 시장의 급격한 조정가능성을 경고하면서 주목을 받고 있는 애널리스트다.
김완중 하나금융경영연구소 자산분석팀장도 "기준금리 인상이 최근의 경기여건 등을 볼때 실질적인 대출금리(시장금리) 인상으로 이어지지 않을 수도 있다"면서 "이보다는 대출을 강하게 조인 상황에서 금리인상으로 인한 심리적인 타격을 줄 수 있다"고 분석했다.
게다가 기존의 강한 대출규제는 시중의 유동성을 주택시장으로 들어가기 어렵게 만들었다고도 언급했다.
# 보유세 인상
내년 종합부동산세 등 보유세 인상으로 인한 부담이 현실화되면서 집값하락 압력이 커질 수 있다는 전망이다. 아직 종합부동산세 개편안이 국회에서 논의중이지만 문재인 정부의 정책방향은 명확하다. 김수현 청와대 정책실장도 최근 국회에서 "고가·다주택자부터 보유세를 현실화하는 방안을 고려하고 있다"고 언급했다.
이광수 위원은 이같은 요인으로 "내년부터 집을 팔기 시작할 것"이라고 내다봤다. 이 위원은 특히 60대에서 주택구입 비중이 늘어난 점을 주목하고 있다. 지난해 기준으로 경제활동이 가장 활발한 30대와 40대, 그리고 50대까지 주택구입 비중이 줄어든 반면 60대의 주택구입은 전년도 17.9%에서 18.4%로 0.5%포인트나 확대됐다.
이 위원은 "60대 이상은 현금흐름이 가장 취약한 계층"이라며 "심리에 더 크게 좌우될 수 있고 당장 이자와 세금이 오르면 타격도 가장 크게 받을 수 있다"고 말했다. 이들이 집을 내놓기 시작하면 결국 조정이 본격화되고 결국엔 '누가 먼저 파느냐'의 게임이 될 수 있다고 우려했다.
# 입주물량, 전셋값
내년 입주물량이 38만 가구에 달하는 점도 부담스럽다. 2017년 38만, 2018년 41만, 2019년 38만가구 등 3년간 30만 가구를 넘어서고 있다. 서울에서는 9000가구가 넘는 송파 헬리오시티 입주가 미뤄지면서 내년초 입주를 본격화할 것으로 보인다.
최근들어 전셋값도 하락하면서 지방에서는 깡통전세와 깡통주택이 나타나고 있다. 서울과 수도권에서도 입주물량이 늘어나면서 전셋값이 떨어지는 경우 갭투자들은 직격탄을 받을 수밖에 없다. 갭투자한 집주인들은 대출을 받아 전세금을 돌려주거나 이조차 여의치 않으면 결국 집을 팔 수밖에 없는 상황을 맞을 수 있다.
# 경기위축
국내 경기 위축 역시 부동산 시장 하락 압력을 더욱 키우는 요인이 된다. 한국은행은 지난달 올해 경제성장률 전망치를 2.9%에서 2.7%로 낮췄다. 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI) 역시 2.9%에서 2.7%로 하향조정했고, 내년 전망치는 2.6%로 예상했다.
성장률 전망치를 잇따라 하향한 데는 투자부진과 내수악화가 주요 요인으로 꼽히고 있다. 국내 경제를 뒷받침하고 있는 자동차 조선, 건설업 등 주요 산업이 부진해 투자가 급격히 줄어들었고 이는 내수 위축으로 이어지는 분위기다. 부동산 경기에도 영향을 미칠 수밖에 없다. 이광수 위원은 "거시환경이 본격적으로 반영되기 시작하면 집값에 더 영향을 줄 수 있다"며 "거시환경이 안좋기 때문에 경착륙 가능성도 있다고 생각한다"고 말했다.
