집값이 심상치 않은 상황이 지속되면서 세금인상이 예상했던 수순이었다면 양도소득세 중과 한시적 배제는 전문가들조차 예상하지 못했던 '깜짝'카드다.
정부는 내년 6월말까지 10년 이상 보유 주택에 대해 한시적으로 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과를 배제하고 장기보유특별공제도 적용하면서 다주택자들에게 집을 팔 기회를 줬다.
그동안 퇴로가 막혔다는 지적이 많았고 이로 인해 시장에서 매물이 사라지는 매물잠김 현상이 지속됐다. 이는 부동산가격을 왜곡하고 집값 상승을 더 부추기는 요인으로 꼽혔다.
퇴로를 열어주면서 다주택자에게 기회를 주는 동시에 시장에 매물이 돌 수 있도록 숨통을 트이기 위한 것이다. 국토부 관계자도"그동안 매물잠김이 있었던 것에 대해 적극적으로 해소하는 차원"이라고 설명했다.
다주택자에게 돌아온 두번째 기회. 집을 내놓을지 고민이 깊어질 전망이다.
◇ 집 팔아라! 안팔면 세금 폭탄 맞는다
첫번째 기회는 다주택자 양도세 중과가 시행되는 2018년 4월까지였다. 정부가 2017년 8.2대책을 통해 다주택자 양도세 중과를 발표하면서 시행 전에 집을 팔라고 경고했다. 당시 다주택자들은 집을 팔기보다는 증여를 하거나 임대주택에 등록했다. 결과적으로 다주택자들의 선택이 맞았다. 이후 집값은 더 올랐다.
두번째 기회에 다주택자들은 어떤 선택을 할까. 지난번과 달라진 점은 매도 대신 '보유'를 선택하는 경우 부담해야 할 세금이 훨씬 커졌다는 점이다.
국토교통부는 내년에도 ①공시가격 현실화를 제고한다는 방침이다. 올해 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고 특히 고가주택을 중심으로 현실화율을 높일 방침이다. 공시가격은 재산세와 종합부동산세(이하 종부세) 등 보유세의 과세 기준이 되기 때문에 이로 인한 세금 부담은 커질 수밖에 없다.
아울러 이미 발표한 대로 ②공정시장가액비율(과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율)을 올해 85%에서 2020년 90%, 2021년 95% 2022년 100%까지 올리기로 하면서 이로 인한 세금 부담도 자연스레 올라간다. 만약 공시가격이 올해와 같은 수준이라고 하더라도 공정시장가액비율 상승으로 인한 세금부담은 커지기 때문에 해가 갈수록 부담이 커진다.
여기에 ③12·16을 대책을 통해 종부세 세율을 상향했고 ④조정대상지역 2주택자의 종부세 세부담상한도 기존 200%에서 300%로 확대했다. 이는 세율 인상 등으로 세금 부담이 커지더라도 전년도의 200%를 넘을 수 없었는데 이 범위를 300%를 확대하면서 세 부담이 커지는 것이다.
⑤1세대 1주택조차 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받기 위해선 보유기간 이외에 거주기간 요건도 채워야 하는 등 양도세 부담도 커진다.
이미 올해 종부세 고지서를 받아든 주택 보유자들은 세금 부담을 체감했다. 내년에 이 부담이 더욱 커지는 것이어서 다주택자들의 고민도 커질 전망이다.
실제 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 종부세 세율 인상을 적용해 시뮬레이션한 결과 집 한채만 갖고 있어도 종부세가 20% 이상 오르는 것으로 나타났다. 이는 공시가격이 올해와 같다고 가정하고 집 한채를 기준으로 한 것이다. 다주택자인 경우에 세금 부담은 이보다 더 커진다.☞[12‧16대책]'아리팍' 한 채만 있어도 보유세 20% 증가
◇ 오를만큼 올랐으니 팔까 vs 부담부증여도 괜찮네
집을 파는 다주택자들이 나올 수 있다는 전망이 나온다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "일부 다주택자는 오를만큼 올랐으니 팔겠다고 할 수도 있어 매물이 조금 나올 수 있다"고 예상했다.
이어 "그동안 양도세 중과로 인해 실익이 크지 않았던 부담부증여도 늘어날 수 있을 것"이라고 내다봤다.
부당부증여는 배우자나 자녀에게 부동산 등을 증여할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해 증여하는 것을 말한다. 이때 채무액에 대해 양도세를 과세하는데 다주택자의 경우 양도세 중과로 인해 실익이 크지 않았다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 "양도세 중과를 한꺼번에 풀어주기엔 반발이 있을 수 있어 10년 이상 보유한 주택에 한해 풀어준 듯 하다"면서 "10년 이상 보유하면서 다주택자에 해당하는 케이스로 제한돼 매물이 많이 증가하긴 어려워 보인다"고 말했다.
우 팀장은 "해당 기간 양도세를 중과하지 않고 기본세율로 넘길 수 있기 때문에 부담부증여를 포함해 전반적으로 증여가 늘어날 것"이라고 예상했다.
