변창흠 국토교통부 장관 내정자에게 주어진 시간은 길게 봐야 1년이다. 2022년 봄 대선을 앞두고 있어 내년 하반기 이후엔 현실적으로 새로운 정책을 펴기는 쉽지 않아 보인다.
그런 면에서 3기 신도시를 포함한 전세대책 등 공급의 한 축을 맡았던 한국토지주택공사(LH) 사장의 국토부 장관 내정은 정책과 업무의 연속성을 이으면서 실행력을 높이겠다는 취지로 풀이된다.
문제는 시장 상황이 녹록지 않다는데 있다. 임대차2법(전월세상한제, 계약갱신청구권) 도입 이후 전셋값은 가파르게 상승하고 있다. 집값은 주춤하는가했더니 전셋값 상승의 불똥이 튀면서 다시 상승세를 타는 분위기다.
로또청약, 청약광풍은 더욱 거세지는 상황이어서 변 내정자가 어떤 해법을 내놓을지 시장의 관심이 쏠리고 있다.
◇ 3기 신도시 환매조건부 도입 '촉각'
가장 관심을 끄는 것이 환매조건부 주택의 도입이다. 이익공유형 혹은 공공자가주택으로 불리기도 한다.
LH 사장시절인 지난해 8월 변 내정자는 기자간담회에서 3기 신도시에 환매조건부 주택 도입의 필요성을 강조했다.
환매조건부 주택은 공공기관이 토지를 개발하고 주택을 건설해 저렴한 가격으로 실수요자에게 분양한다. 수분양자는 일반주택과 마찬가지로 자가 주택에 대한 모든 권리를 행사할 수 있다. 단 이 주택을 매각할 때 반드시 공공기관에 되팔아야 한다.
분양가는 주변 시세의 70% 정도로 공급해 무주택 서민들의 부담을 낮출 수 있다. 이익의 일정 부분을 환수하기 때문에 개발에 따른 과도한 차익을 수분양자가 독점하는 것을 막는다.
전문가들도 대부분 로또청약이나 과도한 청약열기, 주변의 집값을 자극하는 등의 부작용을 막을 수 있다는 점에서 긍정적으로 평가하고 있다.
최은영 한구도시연구소장은 "분양자가 모든 이익을 가져가는 방식을 통해선 주택가격의 안정이 어렵다"며 "공공의 주택공급과 가격안정을 위해선 다른 방식을 고민해야 한다는데 공감한다"며 "공급량보다는 공급 방법에 대한 변화가 있을 수 있다"고 말했다.
안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "입지가 좋은 곳에 저렴하게 거주하면서 이익공유를 할 수 있는 점은 큰 장점이 될 수 있다"며 "이를 종잣돈 삼아 내집마련할 수 있는 발판으로 삼을 수 있다"고 말했다.
다만 "이익공유라는 개념이 익숙치 않은 상황에서 얼마나 좋은 입지에 도입이 될 것인지, 합리적인 비율로 이익을 공유할 것인지 등에 대한 논의가 필요하다"고 덧붙였다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "서울 변두리의 아파트도 10억원을 넘는 상황이어서 저렴한 가격으로 환매조건부 주택을 공급하면 수요는 있을 것"이라면서도 "지난 2007년 군포 부곡지구 시범사업의 경우 '일반분양의 90%' 수준으로 일반분양과 분양가 차이가 크지 않아 관심을 끌지 못했다"고 꼬집었다.
이어 "집값이 앞으로도 오를 것으로 보는 상황이어서 분양가 메리트가 크지 않으면 성공하기 어렵다"고 말했다.
◇ 전세대책 등 기존 공급 대책 실행에 초점맞출 듯
분양가와 '환매조건' 등의 세부적인 사안들에 대한 충분한 논의가 필요한 사안인데 시간적인 여유가 많지 않은 점은 걸림돌로 작용할 전망이다.
게다가 변 내정자는 지난해 환매조건부 주택을 언급할 당시 "이 제도를 도입하려고 국회와 국토부를 찾아다녔지만 적극적이지 않다"며 아쉬움을 토로한바 있다.
국토부 수장으로서 속도를 낼 수 있을 것으로 보이지만 국회 등에서 어느 정도 공감대를 이뤄낼지 미지수다.
현안들도 산적해 있다. 당장 전셋값 상승에 따른 전세난이 내년까지 이어질 것이란 전망이 많다. 여러차례 정부의 공급대책에도 공급부족에 대한 우려가 커지면서 집값 상승에 대한 기대감도 이어지는 상황이다.
변 내정자는 7일 오전 과천 서울지방국토관리청으로 출근하며 주택공급 확대를 묻는 기자들의 질문에 "구체적인 방안이 있는 것은 아니다"며 "현재 정부가 주택공급 확대에 대해 여러 방향을 정하고 있기 때문에 그 취지에 맞게 진행하겠다"고 말했다.
재건축·재개발 규제완화에 대해선 "여러가지 부분에 대해 검토해보겠다"며 원론적인 수준의 답만 내놨다.
변 내정자는 과거 이명박 정부의 뉴타운 정책에 대해 "개발이익 환수 장치가 작동하지 않으면서 집값만 올렸다"고 비판한바 있다. 발언이나 논문 등에서 불로소득의 환수 등을 강조하기도 했다. 이런 점을 고려하면 이번 정부의 규제 기조와 크게 다르지 않다는 평가다.
다만 한 부동산 전문가는 "김현미 장관은 시장을 적대시했지만 변 내정자는 꽉 막혀 있는 스타일은 아니다"면서 "준주거지역이나 역세권의 고밀도개발 등에 조금 더 신경을 쓸 듯 하다"고 귀띔했다.
