[리모델링 뜬다]분당 등 1기 신도시, 리모델링 '훈풍'

용인 수지는 최근 리모델링 사업 추진이 가장 활발하게 이뤄지고 있는 지역 중 하나다. 여기에 분당과 평촌 등 1기 신도시에서 리모델링 사업을 진행하던 단지들이 다시 속도를 내기 시작했고 새롭게 관심을 갖는 단지들도 늘고 있다.

이들 지역은 택지지구 조성 등을 통해 주택이 공급된 까닭에 용적률이 낮아 수평증축이나 별동 등 리모델링 사업 추진에 유연하게 대처할 수 있다는 게 특징이다. 30년이 다돼가는 노후 단지들이 많지만 재건축 추진까지는 갈 길이 워낙 멀어 리모델링을 통해 새 아파트로 탈바꿈하는 게 더 낫다는 인식도 확산되고 있는 상황이다.

◇ '너무 낡았다' 리모델링으로 새 아파트 탈바꿈

1990년대 초반 조성된 1기 신도시는 대다수 아파트 단지들이 준공 25년을 넘어 30년을 향해 가고 있다. 3~4년만 지나면 재건축 최소 연한(30년)을 넘어 사업 추진도 가능하지만 강화된 안전진단으로 사업 초기부터 문턱을 넘기 쉽지 않다. 안전진단을 통과해도 재건축초과이익환수제 등 사업성을 판단할 때 고려해야 할 요소들이 많다.

이들이 대신 리모델링에 관심을 갖는 것은 단지가 노후화돼 주거 환경 개선이 필요한 상황에서 부분 보수보다는 전면 리모델링을 통해 새 아파트로 바꾸는 것이 낫다는 인식이 확대되고 있어서다.

실제 최근 성남시 분당구 정자동에 위치한 정든마을 한진7차 입주민들은 리모델링 추진을 고민하고 있다. 이 단지 역시 가구 당 0.7대 수준의 주차공간이 제공돼 주차난이 심각하고, 수도와 난방배관 등 각종 설비 노후화로 관리비 부담이 지속되고 있다.

특히 최근 아파트 가치 기준으로 새 아파트가 부각하고 있다. 한진7단지 주력 평형인 전용 85㎡ 최근 1개월 평균 실거래가는 12억원 수준이다. 반면 인근에 건립되고 있는 분당더샵파크리버(엣 가스공사 부지)는 향후 입주 후 거래가 이뤄지면 18억~20억원(전용 84㎡)도 가능할 것이라는 게 인근 부동산 관계자들의 설명이다.

분당 정자동 K공인 관계자는 "리모델링을 통해 새 아파트가 되면 집값도 크게 오르니 노후 단지 주민들은 사업을 추진하려고 한다"며 "아직은 본격적인 움직임이 없지만 분당 대다수가 노후 단지들이라 리모델링에 관심 있는 곳들이 늘어날 가능성이 크다"고 말했다.

S공인 관계자는 "현재 이 지역 34평대 아파트 매매가격이 10억원 초중반 선인데 더샵파크리버가 입주하고 거래가 이뤄지면 이보다 3억~5억원 가량은 더 받을 수 있을 것"이라며 "20년 넘은 노후 단지가 많아 새 아파트의 희소성이 다른 지역보다 더 크기 때문"이라고 설명했다.

◇ 수평증축‧별동 등 사업추진 용이

1기 신도시나 용인 등 수도권 단지들의 경우 서울 도심에 위치한 아파트에 비해 용적률이 낮다는 점도 리모델링 사업에 유리하다. 2014년 법 개정 이후 지금까지 리모델링 사업을 완료한 단지가 나오지 않은 것은 수직증축 시 안전문제에 대한 논란을 해결하지 못한 것이 가장 큰 원인이다.

리모델링 추진 단지 조합원들은 사업비 부담을 낮추기 위해 일반분양 물량을 늘리고, 리모델링으로 이전보다 더 넓은 주택형을 갖기 원한다. 고밀 개발로 지어진 서울 아파트 단지들은 수직증축이 유일한 방안이다.

이에 반해 용적률이 낮은 1기 신도시 등은 사업부지가 넓어 수평으로 증축하거나 건물 한 동을 새로 짓는 별동 형식 등으로 일반분양 물량을 확보할 수 있다. 기존 수직증축에서 수평증축으로 선회, 건축심의를 통과한 분당 한솔주공5단지도 용적률이 170%(3종 일반주거지로 성남시 기준 최대 용적률 265%)에 불과하다. 선택지가 넓은 만큼 사업 추진에도 속도를 낼 수 있다는 의미다.

이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장(무한건축 대표)은 "최근 리모델링이 활발한 지역들은 수직증축이 아닌 수평증축이나 별동을 통해 가구 수를 늘리는 방법을 택하고 있다"며 "이는 택지조성을 통한 주택공급 시 법적 용적률보다 낮게 건립돼 건물을 추가하거나 넓힐 수 있는 땅이 있기 때문"이라고 설명했다.