3기 신도시 아파트의 10가구 중 8가구를 공공주택으로 분양한다면 어떨까요?
최근 여당에서 공공주택지구의 공공주택 비율을 80% 이상으로 상향하는 법안을 발의하면서 시장의 관심이 높아지고 있는데요. 과도한 개발이익과 주택투기를 막겠다는 공익적 취지로 나온 법안이지만 시장의 반응은 싸늘합니다.
공공주택은 시세보다 저렴한 만큼 민간분양주택에 비해 품질이 떨어질 수밖에 없기 때문이죠. 이런 이유로 공공주택이 많아지면 오히려 기존 민간아파트의 가격이 오르는 등 부작용이 우려되고 있습니다.
3기 신도시, 공공주택만 80% 이상?
박상혁 더불어민주당 의원은 지난 15일 공공주택지구에 공급하는 공공주택의 비율을 현행 50% 이상에서 80% 이상으로 상향하는 내용의 '공공주택특별법 개정안'을 대표발의했습니다.
현행 공공주택특별법에선 공공주택지구의 공공주택 비율은 50% 이상으로 전체 주택 호수의 35% 이상은 공공임대주택, 25% 이하는 공공분양주택으로 공급하게끔 규정돼 있는데요.
실질적으로 민간 분양을 전체 주택 호수의 40%로 했을 때 공공주택지구에서 공급하는 주택의 65%(공공분양 25%+민간 분양 40%)가 개인 소유로 돌아갑니다.
박상혁 의원은 "공공주택지구의 토지 및 주택공급 방식으로 인해 발생하는 개발이익으로 토지와 주택가격이 크게 상승하고 부동산 투기가 계속된다"며 "공공주택사업을 계기로 부동산 자산불평등이 심화될 수 있다"고 지적했습니다.
이를 개선하기 위해 공공임대주택은 전체 주택 호수의 50% 이상, 공공분양주택은 30% 이상~50% 이하로 공공주택 비율을 상향할 것을 주장했는데요. 또한 공공분양주택의 경우 수분양자가 해당 주택을 매각할 경우 공공주택사업자가 환매하는 환매조건부(전체 주택 호수의 30% 이상)를 제안했습니다.
이렇게 되면 공공주택지구에서 민간분양은 20% 미만이 될테고요. 상한이 없는 공공임대주택의 비율을 올리게 되면 '0'(제로)이 될 수도 있겠죠.
가령 현행 공공주택특별법에 따르면 3기 신도시인 △남양주 왕숙(6만6000가구) △고양 창릉(3만8000가구) △하남 교산(3만2000가구) △부천 대장(2만 가구) △인천 계양(1만7000가구) 등 총 17만3000가구 중에선 최고 8만6500가구(50%) 미만이 민간분양 될 수 있는데요. 개정안이 통과된다면 전체의 80%인 13만8400가구 이상이 공공주택으로 공급, 민간분양은 3만4600가구(20%) 미만에 불과합니다.
가뜩이나 민간분양 부족한데…
이번 개정안 발의 소식에 청약 대기자들은 애가 타는 모습입니다.
공공주택은 통상 시세보다 70~80%가량 저렴하게 공급하는데요. 가격을 낮추다 보니 민간 아파트만큼의 품질이 나오기 힘듭니다. 일대 '대장주' 아파트가 될만한 브랜드 파워나 고급 이미지도 기대하기 힘들고요.
분양가 규제 등으로 수도권 민간분양이 좀처럼 나오지 않는 데다, 정부도 공공 개발 사업을 통해 공공주택 비율을 점점 높이고 있으니 갈수록 민간분양아파트가 귀해지는 추세인데요.
실제로 지난 16일 공공주택특별법 시행령 개정안이 입법 예고되면서 정부가 2·4 공급대책에서 제시한 '도심 공공주택 복합사업'의 공급 방식이 정해졌는데요. 70%는 공공분양, 30%는 공공자가주택(지분적립형과 이익공유형) 및 공공임대로 구성해 100% 공공주택으로 공급하기로 했습니다.
청약 대기자들의 실망감이 갈수록 커지고 있는데요. 각종 부동산 커뮤니티에선 공공주택지구의 공공주택 비율을 상향하는 법안까지 통과될 경우 '공공주택촌', '3기 임대신도시'가 될 것이라며 벌써부터 우려의 목소리가 높습니다.
또한 공공주택 비율을 과하게 높이면 민간아파트 가격 상승 등의 부작용이 예상되는 만큼 신중한 접근이 필요하다는 의견도 나옵니다.
서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 "민간택지 개발이 어려운 상황에서 공공택지를 모두 공공임대로 공급하면 기존 아파트 가격에 불균형을 가져온다"며 "신도시 개발을 통해 민간주택을 공급해줘야 하는데 민간주택 공급이 안 되면 당연히 기존 아파트들이 오를 것"이라고 내다봤습니다. 이어 "공공임대주택은 적절한 수준에서 정부가 공급 조절을 해야 한다"고 말했습니다.
