'3기 신도시 공급량(35만가구)의 7배, 헬리오시티급(1만가구) 단지 250개'
이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보가 부동산 안정을 위해 각각 5년 동안 공급하겠다고 약속한 주택 규모(전국 총 250만 가구)다.
두 후보 모두 목표 공급량이 많은 데다 '좋은 입지에 저렴한 주택공급'을 지향하고 있어 실현 가능성에 의문이 생기고 있다. 이재명 후보의 '공공주도+규제강화' 방식은 택지확보·자금조달 등이 어렵고 윤석열 후보의 '민간주도+규제완화' 방식은 시장혼란 등 부작용을 야기할 수 있다는 지적이 나온다.
'역세권인데 싸게'?…벌써부터 막막한 주택공급
두 후보가 제시한 주택공급 콘셉트는 '좋은 입지에 저렴한 주택'으로 동일하다.
다만 이재명 후보는 장기임대주택, 윤석열 후보는 분양주택 위주로 공급하기로 했는데 각각의 정책에 한계·우려 등이 뒤따르고 있다.
이재명 후보는 부동산 공약의 핵심으로 '기본주택'을 내세웠다. 이는 역세권 500m 이내에 33평형 아파트를 시세보다 저렴하게 공급하면서도 무주택자라면 저소득층뿐만 아니라 중산층까지 장기임대(30년 이상) 할 수 있는 제도다.
이 후보는 임기 내 기본주택 100만 가구를 공급하겠다고 밝혔으나 택지확보와 재원조달 면에서 실현가능성에 대한 우려가 나온다.
가뜩이나 몸값이 비싼 역세권 땅을 대규모로 확보하는 것은 사실상 불가능하다. 결국 토지를 강제 수용하는 방안뿐인데 이 경우 소유주 등의 반발이 클 수밖에 없다.
더군다나 주택을 원가로 공급한다는 구상인데 이윤이 낮아 민간기업의 유입이 쉽지 않고, '임대'라는 측면에서 시장의 수요를 충족하기 어려울 것이란 지적이 나온다.
윤석열 후보는 규제 완화를 통해 역세권에 저렴한 주택을 공급하는 '역세권 첫집'(20만 가구) 정책을 제시했다.
이는 민간 재건축 아파트의 용적률을 완화(300%→500%)해 증가한 용적률의 절반을 기부채납 받아 공공분양하는 방식으로 청년·신혼부부와 무주택자에게 50~70% 수준의 분양가로 공급한다.
공공주도의 공급인 기본주택과 달리 민간재건축 규제 완화를 활용한다는 점에서 상대적으로 재원확보가 용이해보이지만 이익 배분 과정에서 다툼의 여지가 많다. 현 정부에서도 '도심공공주택복합사업'을 통해 용적률을 높이려 했지만 기부채납 등 이익 배분을 둘러싼 주민들의 반발에 막혀 제대로 실현되지 못하고 있다.
윤 후보는 또 청년들에게 건설원가로 분양해서 일정 기간 거주하면 국가에 주택을 매각해 시세차익의 70%를 가져갈 수 있도록 한 '청년원가주택'(30만 가구)도 공급하기로 했다.
그러나 '원가 분양'인 만큼 소요 비용이 크다는 점이 지적됐다. 유경준 국민의힘 의원은 경선 과정에서 "청년원가주택을 시행할 경우 30년간 기회비용은 1000조원, 30년 뒤 환매 금액은 879조원에 달해 총 1879조원에 달하는 비용을 국가가 지불하게 될 것"이라고 꼬집었다.
'풀었다 조였다'…규제 만질수록 부작용
부동산 관련 규제에 대해서는 이 후보는 '강화'를, 윤 후보는 '완화'를 택했다.
이 후보는 분양가격 안정을 위해 △분양가상한제 △분양원가공개 △후분양제 등을 실시하겠다고 공약했다.
이중 분양원가공개는 참여정부 시절부터 추진돼 왔으나 부동산 경기, 업계 반발 등의 영향으로 확대 시행이 어렵고 후분양제는 단기 공급량 위축, 건설사들의 자금 순환 어려움 등을 야기할 수 있다는 점에서 우려가 나온다. 게다가 수분양자들이 준공시점에 일시에 분양자금(중도금, 잔금 등)을 납부해야 하는 점도 부담이다.
이 후보는 '국토보유세'도 예고했다. 땅을 갖고 있는 모든 국민에게 세금을 부과해 투기 수요를 억제하고, 확보한 세수를 기본소득으로 지급하겠다는 구상이다.
서진형 대한부동산학회장은 "보유세 강화를 통해 복지 재원을 마련하겠다는 취지로 토지공개념 실현을 위한 정책인데 시장의 자율성 침해에 따른 반감이 클 것으로 예상된다"고 말했다.
반면 윤 후보는 과도한 대출 규제와 세제를 개선하겠다고 약속했다.
그는 신혼부부와 청년층의 주택담보대출비율(LTV)을 현행 최고 60%에서 80%까지 높이기로 했다. 또 전월세보증금을 동결한 집주인에게 인센티브를 주는 식의 임대차3법 완화 방안을 검토중이다.
이밖에도 1주택자에 대한 양도소득세와 재산세 부담을 줄이고 다주택자에 대한 양도세도 감면하겠다는 방침이다. 공시가격 현실화 속도를 늦춰 보유세 급등을 차단하겠다고 했다.
모두 시장의 요구를 반영한 규제 완화책이지만 시행된 지 얼마 안 된 규제를 금방 풀어버리면 오히려 시장에 혼란을 가져올 수 있다는 지적이 나온다.
송승현 도시와경제 대표는 "대출규제 완화의 경우 사회적으로 공감대가 형성돼 있긴 하지만 서민이나 젊은 세대들이 대출을 받아 집을 사도 큰 리스크가 없을 정도의 집값 안정이 선행돼야 한다"며 "지금 가격이 고점인데 여기서 대출을 풀어주면 급하게 대출을 받아 집을 산 젊은 세대들이 나락으로 갈 수 있다"고 우려했다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구위원은 "두 후보가 각각 다른 방식으로 대규모 주택 공급을 하겠다고 선언했는데 공급량부터가 터무니없다"며 "어떤 방식이든 5년 내 250만 가구를 공급하는건 불가능해보이기 때문에 좀 더 길게 보고 구체적인 정책을 세울 필요가 있다"고 조언했다.
