팔 수도, 살 수도, 세 놓을 수도…영끌 '생숙' 어쩌나 

입주 앞두고 갈 길 잃은 '생활형숙박시설'

6049대 1. 올해 8월 입주를 앞둔 서울 강서구 마곡동에 위치한 '롯데캐슬 르웨스트'가 분양 당시 기록한 최고 경쟁률(전용면적 111㎡)이에요. 롯데캐슬 르웨스트는 2021년 집값 상승기 때 반짝 호황을 누렸던 '생활형숙박시설(생숙)'이죠. 

3년 전 분양 당시 전용 84~88㎡의 분양가가 14억~17억원대에 달했어요. 청약 조건이 느슨한 데다 1억~2억원의 웃돈이 기대돼 58만여명이 몰리면서 전 타입(49~111㎡)에서 세자릿수 이상 경쟁률을 기록할 정도로 인기가 높았죠.

하지만 최근 '생숙' 시장은 꽁꽁 얼어붙었어요. 주거용으로 거주가 가능할 것으로 보고 분양받았는데 정부 규제가 풀리지 않으면서 들어가 살 수도, 분양권을 되팔기도 어려운 상황에 놓였기 때문이에요.

생숙은 건축법과 공중위생관리법 적용을 받아 장기 투숙객 수요에 맞춰 취사와 세탁 시설을 갖춘 숙박시설로 '레지던스'라고도 불려요.

2021년에는 정부의 아파트 규제 강화로 생숙이 투자 대체재로 인기를 끌었는데요. 아파트와 달리 전매제한 등 규제가 덜한 데다, 청약통장도 필요 없고 대출제한도 받지 않는 등 진입장벽이 낮았죠. 당첨만 되면 계약금 10%만 낸 뒤 웃돈을 얹어 팔 수도 있었어요.

그러나 정부가 2021년 5월 건축법 시행령을 개정해 생숙을 '숙박업'으로 용도를 한정하며 효용성이 떨어졌어요. 생숙 소유자의 숙박업 신고를 의무화하고 운영도 숙박시설로만 하도록 한 거죠.

이를 어길 경우 건물 시가표준액의 10%에 해당하는 이행강제금을 내야 해요. 생숙이 불법 주거시설로 이용되는 것을 막으려는 조치죠. 국토부는 이행강제금 처분 적용 시기를 올해 말까지 미뤄둔 상태예요. 일반 주택처럼 전세나 월세 세입자도 구하기도 어려워요. 전입신고를 받으면 주택으로 간주돼 세금 부담이 커질 수 있거든요.

상황이 이래지자 대출로 생숙 투자에 나선 수분양자들은 당초 분양가보다 1억원 이상 낮은 일명 마피(마이너스 프리미엄)로 매물을 쏟아내고 있어요. 사실상 계약금을 포기한 거죠. 대출받아 투자한 이들은 이자 부담이 커지며 차익을 기대하기가 어려워졌고, 숙박업 운영도 쉽지 않아서죠. 하지만 마피로 나온 매물마저 거래가 거의 되지 않고 있어요. 

더욱이 생숙은 관련법상 소유주가 직접 거주할 수 없도록 하고 있어 실거주를 기대하며 분양받은 이들은 더 큰 문제예요. 거주가 되지 않아 은행에서 아예 잔금 대출을 취급하지 않거나, 대출해 주는 금융기관을 찾아도 생숙의 상품성이 떨어진 만큼 잔금 대출 한도가 감정가의 50% 미만으로 책정되고 있대요. 

전·월세를 받을 수도 없으니 잔금 치르기도 막막한 상황이에요. 이처럼 거주용으로 분양받아 지난해 준공 중이던 생숙은 전국에 1만3000여실. 올해와 내년 입주 예정인 물량만 1만2000여실에 달한대요.

지자체의 무분별한 인허가 남용과 분양사업자가 주거시설로 속여 계약을 체결한 피해자도 적지 않아 오피스텔처럼 '준주택'으로 인정해줘야 한다는 목소리가 점점 커지고 있네요.

3.4조 신생아대출 4분의3은 '갈아타기'..."서울은 ㅠㅠ"

3조3928억원. 지난달 29일 시작된 신생아특례대출 규모예요. 이달 16일까지 보름 남짓한 기간(영업일 기준) 동안 1만3458명(건)이 신생아특례대출을 신청했어요.

구입자금 대출인 '디딤돌대출'은 2조8088억원, 전세자금 대출인 '버팀목대출'은 5840억원이 신청됐는데요. 신청자 대부분이 신규 구입자금보다는 '대출 갈아타기'를 한 것으로 나타났어요.  

신생아특례대출 신청 건수 중 대환대출 접수건이 총 1만105건, 2조4685억원으로 집계된 건데요. 전체의 73% 규모예요. 신생아특례대출이 시중은행 주택담보대출 대비 금리가 평균 1.88%포인트 낮기 때문이에요. 신생아특례대출은 소득, 대출 기간, 우대금리 등에 따라 연 1.6~3.3% 금리가 적용돼요.

구입자금 대출이 적은 건 집값이 내리고 매물이 쌓이면서 시장 관망세가 이어지기 때문이라는 분석도 있는데요. 한편에서는 젊은 층이 실제 주택구입을 원하는 서울의 신규 단지가 대출을 받기 어려워서라는 지적도 나와요. 신생아특례대출은 분양가 등 주택가액 9억원 이하만 받을 수 있는데요. 서울에서는 9억원 이하 아파트나 분양을 찾기 쉽지 않잖아요. 

더욱이 최근 서울에서는 재건축·재개발 사업이 활발히 진행되고 있는데요. 신생아특례대출은 재건축·재개발 분양단지 입주시에는 이용이 제한돼 있어요. 조합과 시공사 간 공사비 분쟁이나 추가 분담금 문제로 등기가 늦춰지는 경우가 부지기수라 대출자에게 소유권 이전이 언제 될지 가늠하기 어려운 문제가 있어서예요. 

3년 유예된 실거주 의무에 4만8000가구 "휴~" 

분양가상한제 아파트에 대한 실거주 의무가 3년간 유예될 것으로 보여요. 지난 21일 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회에서 이 내용을 담은 주택법 개정안이 통과됐어요. 

지난해 1·3대책을 내놓으며 전매제한 완화와 함께 실거주 의무를 폐지하겠다던 당초 정부 발표와는 차이가 있지만요. 이를 믿고 전세 보증금으로 잔금을 치르려 계획했던 예비 입주자들은 한시름 놓을 전망이에요. 전국 72개단지 약 4만8000여가구가 한시적으로 실거주 의무를 피할 수 있게 된 거죠.

'실거주 의무 3년 유예'는 실거주 의무가 시작되는 시점을 '최초 입주 가능일'에서 '최초 입주 뒤 3년 이내'로 완화한 건데요. 즉 실거주 의무 자체가 사라진 건 아니고요. 전세를 놔 보증금으로 잔금을 치를 1번의 기회와 시간이 부여된 셈이에요. ▷관련기사: [인사이드 스토리]실거주의무 폐지 혼란…준비 안 된 정부탓?(1월15일)

실거주 의무는 집값이 가파르게 오르던 문재인 정부 당시 전세를 끼고 주택을 매수하는 '갭투자자'가 크게 늘면서 이를 막고 실수요자에게 혜택이 가도록 만든 법안이에요. 분상제 아파트 일반분양 청약 당첨 시 2~5년 실거주를 해야하고, 전세를 놓고 잔금을 치르거나 집을 팔면 징역 1년 혹은 1000만원의 벌금 처분을 받을 수 있어요. 

분상제 아파트는 주변시세보다 낮은 분양가로 이른바 '로또청약'으로 불려 실거주 의무 폐지 시 투기 수요를 자극할 수 있다는 지적이 나왔는데요. 이 때문에 결국 폐지보다는 실수요자의 불편을 다소 해결해주는 방향으로 결론이 났어요.

하지만 아직 국회 본회의 통과가 남아 있어요. 총선을 앞두고 국회도 어지러운 만큼 끝까지 방심하면 안될 거 같아요.