'레지던스→오피스텔' 전환 쉬워진다…이행강제금도 추가 유예

생활형숙박시설(생숙)의 오피스텔 용도 전환 문턱이 낮아진다. 가장 큰 걸림돌로 꼽혔던 주차장 면수 확대는 외부 설치, 비용 납부 등으로 대체할 수 있게 됐다. 복도 폭도 생숙 기준인 1.5m 이상만 충족하면 된다. 이같은 지원 대책을 안내하기 위한 '생숙 지원센터'도 운영한다. 

이로써 총 11만2000실의 생숙 수분양자들의 숨통이 트일 전망이다. 생숙을 주거용도로 사용하면 부과됐던 이행강제금 유예기간도 올해 말 끝날 예정이었으나, 이번 대책으로 내년 9월까지 용도변경을 신청하면 2027년 말까지 부과가 미뤄진다. 

이행강제금 유예 세 번째…2027년까지 

국토교통부는 16일 보건복지부, 소방청 등 관계 중앙행정기관과 경기도, 인천광역시 등 17개 지방자치단체와 합동으로 '생활숙박시설 합법사용 지원방안'을 발표했다. 

이번 지원 방안은 신규 생숙의 주거 전용 가능성은 원천 차단하되 기존 생숙은 숙박업 신고, 용도변경 등을 통해 합법적으로 사용될 수 있도록 유도하기 위해 마련됐다. 

주로 '레지던스'라 불리는 생숙은 장기체류 외국인 관광 수요 증가에 대응해 2012년 공중위생관리법 시행령 개정 등을 통해 취사 가능한 숙박시설로 도입됐다. 그러나 건축·세제·금융·청약 규제 등이 약해 집값 상승기에 주거용으로 변용됐다. 

이에 정부는 지난 2021년 '생숙 불법전용 방지대책'을 발표하고 생숙의 주거 사용을 금지했다. 다만 주거용 오피스텔로 용도변경을 하면 이행강제금을 부과하지 않는 유예기간을 2년 한시로 뒀다. 

그러나 생숙과 오피스텔의 건축 기준 등이 달라 용도 변경이 어려웠다. 이행금 부과도 지난해 유예 기간을 1년2개월 더 미뤄 올해 말 종료 예정이었다. 올해 7월 기준 전국 18만8000실의 생숙 가운데 용도변경이 완료된 건 1만실(5.3%)에 불과하다. 

국토부는 숙박업 미신고 물량 5만2000실, 공사 중 물량 6만실 등 총 11만2000실은 여전히 주거 전용 가능성이 있다고 봤다. 이에 생숙 소유자, 사업자단체 등과의 의견 수렴 결과를 토대로 맞춤형 지원방안을 마련했다. 

우선 오피스텔 용도 변경의 길을 넓혔다. 그간 생숙에서 오피스텔로 용도변경을 하려면 복도폭, 주차장 등 건축기준을 충족해야 하는 게 걸림돌이었다.

주차장 기준은 생숙은 200㎡ 당 1대, 오피스텔은 실당 1대 이상 조성해야 한다. 하지만 앞으론 주차장은 △외부주차장 설치 △비용 납부 △주차기준 완화 등으로 대체할 수 있다.

인근 부지 확보가 어려운 경우 직선 300m 또는 도보 600m 거리에 외부주차장을 설치하면 된다. 지난달 여수 웅천 자이더스위트도 인근에 주차장을 조성하고 용도변경을 완료했다. 기계식 주차장을 설치해도 된다.

주차장 설치가 곤란하다고 지자체의 인정을 받을 경우 비용을 납부하면 설치 의무를 면제한다. 지자체는 납부 비용으로 공영 주차장을 확충한다. 지역의 주차여건이 양호할 경우 지자체 조례에 따라 기준의 2분의 1 범위까지 주차기준을 완화한다. 지난해 7월 제주시 아이파크스위트의 경우 제주시가 주차 조례를 개정해 주차장 기준 완화로 용도변경을 완료했다. 

복도폭 기준도 완화한다. 생숙의 건축 기준상 복도폭은 1.5m 이상, 오피스텔은 1.8m 이상이어야 한다. 지원방안 발표 이전 최초 건축허가를 신청한 생숙은 복도폭이 1.5m여도 피난시설 또는 설비를 보완할 경우 지자체가 심의를 거쳐 안전성능을 인정한다. 관련한 건축법 개정안은 연내 발의할 예정이다.

벌써 3번째 유예…'생숙' 살아나나

생숙의 오피스텔 용도 전환 시 필요한 지구단위계획 변경도 검토한다. 지자체가 수립한 지구단위계획에 의해 오피스텔 입지가 불가능한 지역은 기부채납을 전제로 지구단위계획 변경을 적극 검토한다.

지난 8월 서울 마곡 르웨스트는 200억원 규모의 기부채납을 통해 해당 지역에 오피스텔 입지가 가능하도록 지구단위계획을 변경했다. 주요 대상은 사용 중인 미신고 물량 5만2000실 중 1만실, 공사 중인 물량 6만실 중 1만7000실이다. 

아울러 지원방안 발표 이전 최초 건축허가를 신청한 생숙은 용도변경 시 전용출입구 설치, 안목치수 적용을 면제한다. 안목치수는 전용면적을 실제 사용면적에 가깝게 벽 안쪽 기준으로 계산하는 것이다. 단순 면적산정 방식 외 기존 생숙의 전용면적 변동이 없는 점을 감안해 적용 제외키로 했다. 다만 소유자 변경 시 면제 사항을 알 수 있도록 건축물대장에 명기하게 한다. 

기존 생숙의 숙박업 신고도 적극 유도한다. 지역여건에 맞춰 신고기준 완화를 위한 조례를 개정한다. 생숙 건물 내 이미 위탁업체가 있거나, 여러 채를 소유하고 있는 경우 등 요건 충족이 가능한 생숙에 대한 신고 안내를 강화한다. 

'생숙 지원센터'도 설치 및 운영한다. 생숙 소유자의 숙박업 신고 및 용도변경을 적극 지원하는 '생숙 지원센터'를 지난 7월 경기도부터 시범운영하고 전국 확산 유도한다. 

11월부터는 미신고 물량이 많은 지자체는 지원센터를 설치하고 그 외 지자체는 전담인력을 지정한다. 설치 대상 지역은 미신고 물량 3000실 이상인 광역지자체, 미신고 물량 1000실 이상인 기초지자체다. 

신규 생숙은 주거 사용을 원천차단한다. 공중위생관리법상 생숙은 일정 규모 이상으로만 숙박업 신고가 가능하나, 개별분양이 허용돼 주거전용 가능성이 있다. 앞으로는 30실 이상, 건축물 3분의 1이상, 독립된 층으로만 분양할 수 있도록 건축법 개정안을 연내 발의한다. 

2025년 9월까지 용도변경 신청을 한 소유자에 한해 2027년 연말까지 이행강제금 부과절차 개시를 유예한다. 그때까지 숙박업 예비신청 또는 용도변경을 신청하지 않은 소유자는 적발 시 사전통지하고 1·2차 시정명령한다. 계고 후 이행강제금을 부과한다. 

장우철 국토부 건축정책관은 "이번 대책은 서민 주거 안정, 민생 경제 위기 속에서 안타까운 점들을 고려한 것"이라며 "규제 방식을 바꿔 적정 비용을 부담한다는 전제 하에 합적적 사용 길을 터주게 됐다"고 말했다.

이어 "생숙 시장은 이번에 건축법 개정이 마무리되면 완전히 실수요 위주로 재편될 것"이라고 내다봤다.