정권별 양도세율과 집값의 상관관계

[Tax &]문현숙 선명회계법인 공인회계사

우리나라의 양도소득세제는 소득세로서 세수 확보는 물론 부동산 시장과 관련해 부동산 경기 활성화와 투기억제 등 여러 가지 정책적 목적을 달성하기 위해 활용돼 왔다. 

지난 8월 2일 정부가 발표한 다주택자에 대한 중과세를 포함해 역대 정부별 양도소득세율의 변화를 살펴봤다.

정부는 지난 30년간 부동산 투기억제와 세수확보라는 두 가지 목표 사이에서 조세정책을 시행했으나, 일관성 없는 정책의 추진으로 주택가격이 상승하고 부동산 불패(강남 불패, 재건축 불패)라는 잘못된 믿음을 심어 주는 상황이 됐다. 

현행 세제 규정은 15개 이상의 수많은 특례규정이 있으며 수시로 주택관련 세제가 개정 및 신설돼 전문가들도 알 수 없을 정도로 제도가 복잡해지고 난해하게 변했다. 조세 전문가들도 알 수 없을 정도의 세제라면 조세에 대한 비전문가인 국민들에게는 이해하기 매우 어려운 세제임이 분명하다. 

▲ 그래픽/변혜준 기자 jjun009@

역대 정부별로 다주택자의 중과세의 변천을 살펴보면 노무현정부때인 2004년에 1세대 3주택 이상자에 대해 60%의 세율을 적용했고, 2007년에는 1세대 2주택자에 대해 50%의 세율을 적용하는 중과세가 시작됐다. 

이명박정부는 2009년에 1세대 2주택자에 대한 누진세율을 적용하고 1세대 3주택자는 45%의 세율을 적용하도록 세제를 개편해 다주택자의 중과세 제도를 완화했다. 2012년부터는 다주택자는 공제불가했던 장기보유특별공제를 공제가능하도록 대폭 완화했으며, 박근혜정부는 2014년이후 양도분부터 다주택자 양도소득세 중과세제를 폐지했다.

그러나 현정부에 들어와서는 8.2부동산 대책으로 조정대상지역(투기지역+투기과열지구) 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용배제, 조정대상지역내 1세대 1주택 비과세 요건에 거주요건 추가와 더불어 분양권 전매시 보유기간에 관계없이 양도소득세율 50% 적용 등의 강력한 대책을 발표했다.

참고로 서울지역 아파트를 대상으로 정부별 주택가격지수의 통계를 살펴보면 아이러니하게도 부동산 가격의 상승을 억제하기 위해 가장 강력한 중과세 세제정책을 썼던 노무현정부 때의 주택가격 상승 폭이 가장 높았음을 알 수 있다.

현정부의 8·2 부동산대책은 주택이 더 이상 투기의 대상이 아닌 거주의 대상이라는 사회적인 인식 변화, 그리고 향후 주택으로 더 이상 이익을 보기 힘든 구조를 만들고 시장에서 이를 믿게 만들어 다주택자들이 대거 집을 내놓게 만들겠다는 의도가 포함돼 있다. 

하지만 내년 4월 1일까지 7개월가량 남은 상태에서 다주택자들이 주택을 팔고자 해도 실수요자를 찾지 못한다면 중과세 부담 때문에 매도자체를 포기할 수도 있다. 

만약 정부의 신규주택공급이 원활하게 이뤄지지 못한다면 오히려 실수요자가 피해를 볼 수도 있다. 다주택자가 주택을 내놓지 않는 경우 보유세 인상의 카드도 거론되고 있지만, 보유세를 인상하고 60%가 넘을 수도 있는 양도소득세를 부담하게 하는 것이 조세부담의 형평성에 맞는지도 의문이다. 

앞으로 8·2부동산대책으로 인한 시장상황이 어떻게 전개될 지는 쉽게 예단하기 어렵지만 정부의 의도대로 되어 집값은 안정되고 투기의 목적으로 보유하고 있는 다주택자들의 주택들은 실수요자에게 돌아가는 상황이 되었으면 하는 바람이다. 

아울러 일반 국민들은 "정부가 바뀔 때마다 부동산 정책이 바뀌고 부동산 세제도 바뀐다"는 것을 경험하면서 정부의 일관된 부동산 정책과 조세부담의 공평성을 가지는 세제정책이 나오기를 간절히 갈망하고 있다.