| ▲ 그래픽/변혜준 기자 jjun009@ |
# 부모로부터 증여 받는 경우
신혼집으로 서울 변두리에서 3억원짜리 소형 아파트를 장만한다고 가정해 보죠. 신랑과 신부의 나이는 2015년 기준 통계청의 평균 초혼연령에 맞춰서 33세 남성과 30세 여성으로 설정하고요.
만약 신혼부부가 3억원 전액을 현금으로 보유하고 있다면 세문 문제로 고민하지 않아도 됩니다. 집을 구입할 때 취득세와 매년 재산세만 내면 됩니다.
하지만 사회 초년생인 신혼부부가 현금 3억원을 보유하고 있는 경우는 드뭅니다. 만약 저축한 돈이 전혀 없어서 3억원 전액을 부모로부터 증여 받는다면 세금 문제가 뒤따릅니다.
성년인 자녀는 부모로부터 5000만원까지 증여세를 내지 않고 증여 받을 수 있는데요. 이 경우에도 2억5000만원에 대한 증여세 4000만원은 내야 합니다. 다만, 제때 납부해서 세액공제(7%)를 받으면 3720만원까지 증여세를 줄일 수 있습니다. <표 참조>
그런데 신랑과 신부가 각자의 부모에게서 집값의 절반인 1억5000만원씩 증여 받으면 세금을 줄일 수 있습니다.
각각 5000만원씩 자녀공제를 받아서 증여가액이 각각 1억원으로 줄어들게 되고 산출세액도 신랑 신부 930만원씩 해서 총 1860만원이 됩니다. 신랑이나 신부 어느 한쪽이 3억원을 몰아서 증여 받을 때보다 세 부담이 절반으로 줄어드는 겁니다.
증여세를 한 푼도 내지 않는 방법도 있습니다. 신랑과 신부가 각각의 부모에게서 증여세 면제금액인 5000만원씩만 증여 받은 다음 남은 집값 2억원을 대출 받는 방법이죠. 전세나 월셋집을 구한다면 증여 받은 1억원을 보증금에 보태도 될 겁니다. 세입자로 들어가게 되면 대출 부담을 최소화할 수 있겠죠.
# 대출 받는 경우
하지만 대출을 받게 되면 이자부담이 필연적으로 따릅니다. 주택담보대출이 신용대출보다는 금리가 낮지만 억대의 대출금이라면 원금은 물론 이자도 상당한 부담이 됩니다.
올해 7월말 기준 금융기관 주택담보대출 평균 금리인 3.28%를 적용하고 주택담보대출 이용자가 가장 선호하는 30년 만기 상환 상품을 기준으로 계산해보면요.(네이버 대출계산기) 1억원을 대출 받으면 월 43만원의 원리금 상환부담이 생깁니다. 2억원을 빌렸다면 월 87만원의 원리금을 상환해야 하고요.
정부의 세제지원책을 이용하면 원리금 상환 부담을 다소 덜 수 있습니다. 주택담보대출을 받은 경우 장기주택저당차입금이자상환액 공제제도를 통해 이자상환액 100%를 소득공제 받을 수 있거든요
15년 이상 만기의 비거치식 분할상환 조건 고정금리 대출은 1800만원까지 납부이자를 소득공제 받을 수 있고요. 비거치식 분할상환과 고정금리 방식 중 하나의 요건만 갖춘 경우는 납부이자 1500만원까지 소득공제를 받을 수 있습니다.
전세 보증금을 마련하기 위해 대출을 받은 경우에도 주택임차차입금 원리금상환액 공제라는 세제혜택이 있어요. 보증금 마련을 위해 빌린 대출의 원리금상환액 40%를 주택청약저축 등에 대한 소득공제와 합해서 연 300만원까지 소득공제해 주는 제도입니다.
# 월세로 사는 경우
월세 세입자에게는 월세로 지불한 금액의 10%(최대 연 75만원)를 세액공제해 주는 월세 세액공제가 있습니다. 소득공제가 아닌 세액공제여서 환급액이 큽니다.
월세로 지불한 금액의 10%이니까 월 62만5000원의 월세를 내는 세입자의 경우 세액공제를 최대(75만원)로 받을 수 있는 셈이죠. 월세액이 이보다 낮더라도 무조건 한달치 월세의 1.2배를 세금에서 제할 수 있으니 상당한 혜택입니다. 매달 30만원의 월세를 내는 세입자는 1년치 월세 360만원의 10%인 36만원을 낸 세금에서 돌려받는 거죠.
다만 월세세액공제는 집을 구입하지 못하는 저소득층 세입자를 지원하는 제도이기 때문에 요건이 까다롭습니다.
아파트나 빌라, 단독주택, 다세대주택 외에 주거용 오피스텔도 세액공제 혜택을 받을 수 있지만 반드시 무주택자여야 합니다. 연봉은 7000만원 이하, 주택 크기는 국민주택(전용면적 85㎡) 규모 이하 요건도 갖춰야 합니다. 주민등록상의 주소와 임대차계약서 상의 주소지도 반드시 일치해야 하죠.
집주인이 임대사업자로 등록을 하지 않은 경우에는 월세 세액공제 때문에 임대소득 노출을 꺼리는 집주인과의 갈등을 우려할 수도 있을 텐데요. 집주인 동의 없이도 월세임대차계약서와 월세납입증명(계좌이체 확인서)만 있으면 세액공제를 신청할 수 있습니다.
그래도 껄끄럽다면 다른 집으로 이사를 간 후에 연말정산 경정청구를 활용해도 됩니다. 경정청구를 하면 5년 이내에 놓친 공제를 받을 수 있거든요. 물론 당시 임대차계약서 등 증빙자료를 꼭 보관해둬야겠죠.
