서울 집값이 다시 급등세다. 공공 중심의 공급 확대를 핵심으로 한 '9.7 공급대책' 발표 이후 3주가 흐른 시점이다. 이 기간 서울 주요 지역 아파트 가격은 매주 상승폭을 키웠다.
특히 정부가 전면에 내세운 공공주택 민간참여사업은 연내 서울 착공 물량이 없다. 정부가 강조한 공공 주도의 공급을 서울에서 기대하기 어렵다는 점이 시장 참여자의 매수 심리를 일으킨 흐름이다.
이에 서울시는 민간 중심의 재건축·재개발 활성화를 강조하면서 정부와는 다른 방향의 부동산 대책을 발표했다. 아울러 같은 날 정부가 추가 규제 가능성을 열어둔 것과 달리 당장의 규제 확대는 없다는 입장을 표하는 등 미묘한 신경전을 벌이는 양상이다. ▷관련기사: 오세훈 주택정책, 이재명 정부 딴지일까 보완일까?(9월19일)
종합 대책으로 규제 가능성 VS 토허구역 확대 생각 없어
30일 한국부동산원 주간 아파트 매매가격 통계에 따르면 정부의 공급 대책 발표 이후인 9월 둘째 주(8일 기준)부터 9월 넷째 주(22일)까지 마포구의 집값은 0.88% 올랐다. 성동과 광진은 각각 1.27%, 0.8% 뛰었다.
토지거래허가구역(토허구역)으로 묶인 서초(0.51%)와 강남(0.39%), 송파 (0.68%)의 상승률보다 높다. 용산의 상승률도 0.54%에 달했으나 토허구역으로 묶인 주변 지역보다는 상승폭이 작았다.
정부가 이 같은 집값 급등세를 진정하기 위해서는 수요를 억누르는 대출 규제와 토지거래허가구역 확대 지정 가능성이 나온다.
김윤덕 국토교통부장관도 지난 29일 기자간담회에서 "서울 집값을 유심히 보고 있으며 토허구역 확대 지정의 가능성도 열려있다"면서 "다만 모든 건 종합대책으로 내놓을 것이고 이를 추진하는 과정에서 토허구역 확대 지정 등 다양한 내용을 포함할 가능성이 있다"고 설명했다.▷관련기사: 국토장관 "시장 면밀 모니터링"…추가 종합대책 시사(9월29일)
그러나 오세훈 서울시장은 같은 날 '신속통합기획 2.0' 기자설명회에서 "지금 서울시의 입장은 지난번에 지정한 토허구역 이상의 추가 계획은 없다"고 선을 그었다.
공공 주도로 서울 공급?…땅은 없고 유휴부지 막막
정부와 서울시는 공급 정책의 방법론을 놓고도 주도권 싸움을 벌이는 형국이다.
오세훈 서울시장은 앞서 "9.7 공급대책은 공공주도 공급확대가 핵심인데, 현실감이 많이 떨어진다"면서 "지난 20년간 서울에서 공급된 주택의 88.1%는 민간이 담당했고 12%의 공공주택에서도 LH의 비중은 2%에 불과하다"고 꼬집었다. 공공 중심으로는 서울의 집값을 안정화할 수 있는 만큼의 신축 주택 물량을 시장에 풀 수 없다는 지적이다.
실제로 LH에 따르면 올해 민간참여 공공주택사업을 추진하는 37곳(3만5331가구)중 서울 사업장은 한 곳도 없다. 특히 연내 착공을 목표로 하는 민간참여 공공주택 사업 물량도 서울에서는 전무하다.
LH가 올해 민참 공공주택 사업자를 선정했거나 예정한 사업장은 대부분 3기 신도시와 수도권 공공주택지구 개발 물량이다. 수도권에서만 3만1663가구, 세종특별시를 포함한 지방에서는 3668가구를 지을 민참사업 사업자를 연내 선정할 계획이다. 서울에서 LH가 개발할 수 있는 땅 자체가 거의 없다는 게 업계 시각이다.
이처럼 공공주도 중심의 공급대책은 서울 집값 급등의 진앙지로 꼽히는 고가주택 밀집지, 이른바 '한강벨트'를 향한 들끓는 수요를 잠재우기에 역부족이라는 평가가 나온다.
한문도 서울디지털대 부동산학과 교수는 "시장에서는 정부의 9.7부동산 대책을 공급 측면에서나 수요 측면에서나 파급력이 없는 '물풍선' 수준의 대책으로 받아들이고 있다"고 평가했다.
정부는 다른 서울 지역 공급안으로 수서와 가양, 노원 등지의 노후 공공임대주택을 재건축하고 노후 공공청사 복합개발 및 유휴부지 활용 방안도 제시했다. 그러나 업계에서는 이마저도 쉽지 않을 것으로 보고 있다.
건설산업연구원은 "서울 영구임대아파트는 임대료 대비 주거환경이 좋아 공실률이 낮고 재건축 이후 임대료도 기존 영구임대주택 대비 오를 가능성도 있어 기존 거주민들의 반발이 예상된다"고 지적했다. 아울러 "도심 내 유휴부지 활용은 단기간 내 공급으로 이어질 수 있는 가장 확실한 물량이나 절대적인 물량이 적다"고 덧붙였다.
믿을 건 재건축·재개발?…"엇박자 인상, 시장 불신 우려"
오세훈 서울시장은 정부의 공공주도 공급 정책을 비판하면서 민간 중심의 재건축·재개발 활성화 방안을 담은 '신속통합기획 2.0'을 지난 28일 발표했다. 인허가 구간에 대한 불필요한 절차를 추가로 덜어내 신속통합기획 1.0과 비교했을 때 정비사업 기간을 1년 더 단축하겠다는 목표다.▷관련기사: 오세훈 서울시장 "신통기획으로 6년간 31만가구 착공"(9월29일)
시는 이를 통해 2035년까지 37만7000가구를 준공할 계획이다. 소규모 정비사업과 리모델링을 더하면 2031년에 39만가구 공급이 가능하다는 게 시의 설명이다. 특히 정비구역이 몰린 한강벨트에는 19만8000가구가 착공 예정이다. 전체 착공물량의 63.8%에 해당한다.
시는 용산구 한남3구역을 비롯해 은평구 갈현1구역 등 당장 내년에만 17개의 사업장에서 2만3000여가구가 착공할 수 있을 것으로 분석했다. 그러나 시의 이 같은 재건축·재개발 활성화 계획도 당장의 집값 급등세를 잡는 건 역부족이라는 게 전문가의 평가다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩 랩장은 "정비사업 기간이 길어지면 조합원 분담금도 오르고 분양가에도 부담인데 이런 측면을 완화하는 건 긍정적"이라면서도 "다만 지금은 정비사업 활성화를 오히려 호재를 받아들일 수 있는 시장 분위기에 공사 기간을 고려하면 단기적인 가격 안정책으로 보기는 어렵다"고 말했다.
이어 "결국 단기적인 안정을 위해서는 대출을 더 제한하고 규제지역을 확대해 잠시 거래량을 줄여 시장을 동결하는 방법이 있겠으나 이에 대한 부작용 우려가 있을 것"이라고 덧붙였다.
윤지해 부동산R114 빅데이터리서치랩 랩장은 "서울시가 내놓은 공급대책도 당장 불붙은 주택 구매 심리를 잠재우기에 역부족"이라면서 "수요자를 조급하게 하지 않으려면 추후 나오는 물건이 가격 측면에서 매력적이라는 인상을 줘야 하지만 민간 주도는 그런 부분이 약하다"고 말했다.
이어 "정부나 시가 내세운 공급량을 보면 결국 연간 6만~7만가구 정도로 큰 차이가 없고 결국 누가 하느냐의 문제"라며 "이걸 따로 발표해 시장에 혼란을 줄 필요가 있는지도 의문이고 이는 결국 정책적 불신만 키우는 일"이라고 지적했다.
