국토교통부가 20일 정부세종청사에서 '지역주택조합(지주택) 피해 예방 및 사업 정상화 방안'을 발표했다. 지주택은 일정 지역에 거주하는 무주택자· 1주택자(전용면적 85㎡ 이하)들이 조합을 결성하고 토지를 매입해 자가 주택을 마련하는 제도다.
이처럼 토지 확보 없이 착수되는 구조에 따라 △사업 지연 △과도한 추가 분담금 △비리 문제 등으로 인해 불확실성이 과도하다는 지적이 끊이지 않았다. 국토부 내부적으로 폐지까지 검토된 제도이기도 하다.
하지만 긍정적 효과도 적지 않으므로 '피해 최소화'에 제도 개선의 방점을 찍었다는 게 국토부 설명이다. 이에 따라 국토부는 이번 방안에 정상적인 '지역주택조합(지주택)'의 사업 추진은 속도를 높이도록 지원하고, 부실 사업은 조기 퇴출을 유도하는 정책을 담았다.
이날 사전 브리핑을 진행한 장우철 국토부 주택정책관과 이유리 주택정책과장은 "이번 정책은 주택공급 확대에 방점이 있지 않고, 피해 최소화에 무게 중심이 있다"며 "이미 시작한 사업은 빠른 속도로 하도록 돕고 부실 사업은 퇴출되도록 하면서, 관련 정보를 투명하게 제공하는 게 이번 개선안의 골자"라고 강조했다.
다음은 장우철 주택정책관, 이유리 주택정책과장이 국토부 기자실에서 진행한 사전 브리핑 질의·응답 내용이다.
-이번 제도 개선에 따른 주택 공급 목표치가 있나
▲국토부의 전체적 정책기조는 속도감 있는 공급 확대에 '올인'하는 것이다. 그러나 이번 정책은 공급 확대에 방점이 있지 않고 피해 최소화에 무게 중심이 있다. 추가 분담금, 사업 지연에 따른 피해가 크기 때문이다. 그런 관점에서 작년 10월 발표(당시 국토부는 당시 토지 사용권원 50%를 확보하면 조합원 모집신고 신청이 가능했던 것을 90% 이상 토지매매계약서를 확보하도록 하는 등 실질적인 토지확보 노력 없이는 조합원을 모집할 수 없도록 했다.)에 이어 신규 모집 요건을 대폭 강화하는 등 이미 시작된 사업이 빠른 속도로 진행되도록 하는 것이다.
대표적으로 사업승인 요건을 기존 95%에서 80%로 완화해 정상 사업장은 신속하게 진행하도록 지원하고, 지지부진하고 부실한 곳은 조기퇴출을 유도하는 것이다.
-얼마나 빨라지나
▲전체 주택공급의 100% 중에서 5% 내외를 지역주택조합이 담당한다. 공급의 순증 효과보다는 속도가 빨라지는 효과는 분명히 있다. 샘플 조사로 추진 속도를 파악한 결과 1~2년이 중간값인데, 80% 완화 조치로 인해 공급 속도가 기존 대비 1년 정도 단축되는 효과는 있을 것이다.
-토지확보 기준을 80%로 완화하는 방안은 언제부터 적용하나
▲현행은 모집신고의 경우 사용권원 50%, 조합설립인가는 사용권원 80%·토지소유권 15%, 사업계획승인은 토지소유권 95%다. 앞으로는 기존조합의 경우 모집신고 단계에서 사용권원 50%, 조합설립인가는 사용권원 80%·토지소유권 15%, 사업계획승인은 토지소유권 80%가 된다.
신규조합(주택법 개정 이후)은 모집신고의 경우 토지매매계약 80%, 조합설립인가는 토지매매계약 65%·토지소유권 15%, 사업계획승인은 토지소유권 80%가 적용된다.
-조합원 명부, 자금 등 공개 의무를 위반할 경우 제재 수위는
▲허위 공개는 2년, 공개 자체를 안 하면 1년의 형사처벌을 하게 된다.
-지자체 직권으로 인가 취소·해산하는 경우 행정권 남용과 관련한 논란이 있을 것 같다
▲청문 절차 및 조합원 의견을 수렴하고 정상을 참작하는 절차 등을 법으로 보장해 지자체가 직권을 남용하지 않도록 보완 조치할 계획이다. 사용검사 완료된 조합의 신속해산을 지원하는 조건 등 객관적 근거 또한 제시하고 있고 이해 관계자 의견 수렴을 거치게 되는데, 그래도 다툼이 있다면 행정심판 청구·소송 제기 등으로 갈 수밖에 없다.
-지난해 10월 발표한 개선안은 제도 개선이 진행되고 있나
▲입법에 착수해 현재 주택법 개정이 진행 중이고, 조속히 개정되도록 지원하고 있다.
-서울시도 지주택 실태 조사해서 과태료 부과 등을 하고 있는데, 이것과 비슷한 것 아닌가
▲사실 저희가 전국 지자체를 통해 관련 실태 조사를 할 수 있도록 공문을 시행해서, 서울시도 '원 오브 뎀(그 중 하나)'으로 하고 있다. 어떤 요소를 점검해야 하는지 가이드라인을 만들어 배포할 예정이다. 또한 이 가이드라인을 통해 개별 조합의 상태를 진단하고 조합원에게도 피드백이 될 수 있는 체계를 마련하기로 했다.
-80%로 낮추면 토지 미확보로 인해 사업 지연에 대한 리스크가 더 생기는 것은 아닌가
▲나머지 확보하지 못한 토지 20%에 대해 지주택 제도는 매도청구를 통해 매수하도록 한다. 이를 통해 시가 정도로 토지비용을 지불하고, 소유권을 획득하는 절차로 진행된다. 그래서 아무런 법적 절차 없이 개별적으로 소유자와 협상하는 것보다는 조금 더 빨리 소유권을 확보하는 측면이 있다.사업이 지연되진 않을 것이라고 생각한다.
-이미 발생한 조합원 피해구제는 어떻게
▲민사적 계약에 따라 피해가 발생한 부분에 대해 할 수 있는 조치는 상당히 제한적이다. 다만 정보공개 확대를 통해 이 사업이 계속 갈 수 있는지 알 수 있도록 하는 등 추가적 피해는 최소화할 수 있을 것이다.
-토지 확보요건 80%로 낮추면 기존 토지 소유권자의 재산권을 침해한다는 논란이 있을 것 같은데
▲재개발은 75%가 동의하면 가는데, 나머지에 대해선 토지수용권이 생긴다. 이에 비해 지주택은 80%의 소유권을 확보해야 하는 것이다. 그러니 재산 피해 정도가 재개발에 비해선 덜하다고 볼 수 있다. 제도 개선으로 사업 속도가 빨라져 조합원들 피해를 최소화할 수 있다.
-지주택이 처음 도입됐을 때와 다르게 현재는 나대지가 얼마 없고, 부작용도 많다. 제도를 축소·폐지할 계획은
▲고민을 많이 했다. 10년 평균으로 보면 지주택이 주택공급의 4~5%를 담당했다. 많다면 많고 적다면 적은 물량이다. 일반적 제도의 틀을 벗어나 같은 직장·지역 사람이 힘을 모아 저렴하게 집을 마련하는 기회를 확대하는 측면에서 순기능도 있다. 그러나 토지가 확보되지 않은 상태에서 추진해 예상하지 못한 피해가 많이 발생했다.
이처럼 순기능이 있으니 폐지보다는 부작용을 최소화하고 긍정적 효과를 극대화하는 관점에서 제도를 개선했다. 스타트를 끊은 사업은 빠른 속도로 하도록 돕고, 부실 사업은 퇴출되도록 하고, 그러면서 정보를 투명하게 제공하는 게 이번 개선안의 골자다.
-지주택 사업의 통상적 속도는
▲성공한 사업장 기준으로 준공까지 통상 10년 내외 소요된다. 다만 좌초된 사업장이 많다. 케이스가 너무 천차만별이다. 재개발·재건축은 통상 16년 걸린다고 하지만, 도중에 좌초된 것도 있으니 통계적 한계가 있다.
-개인이 조합에서 자유롭게 나올 수 있는 조치는 없나
▲계약의 문제다. 계약서에 중도 탈퇴 시 어떻게 한다고 되어 있는데, 그런 절차에 대해 법적 기준을 정하는 것은 애매하다. 자기가 결정한 것에 대해선 자기가 책임지는 게 원칙이다. 계약서에 서명한 사항에 대한 공적 개입은 한계가 있는 것이다.
다수가 봤을 때 '사업이 정말 제대로 안 되겠다, 집행부가 자금을 유용하는 것 같다'고 판단하면 사업 종결을 요구할 수 있다. 하지만 개인 베이스로 탈퇴하면서 투자금을 보장받게 되면 이런 사업 방식은 설 자리가 없게 된다.
-이 사업은 1주택자가 일시적 2주택자 되는 것이다. 현정부 정책과 괴리가 있는 것 같다
▲현재 지주택 추진 지역에 85㎡ 초과 1주택이 있으면 가입이 안 된다. 사업에 계속 반대하다가 '시가보상'을 받고 어딘가로 내몰림을 당하며 새로운 집을 구해야 하는 문제가 있는 것이다. 그런 관점에서 제도 개선을 하는 것도 있다.
-전화번호 등 정보를 조합원이 수시로 볼 수 있는 시스템도 만드나
▲시스템에 대한 운영 근거는 법제화하려고 생각하고 있다. 서울시는 '정보몽땅'과 같은 사이트가 있으나, 이런 것이 모든 지자체에 있진 않다. 법적 강제는 할 수 없다. 지자체별 재정여건이 다르기 때문이다. 서울시와 같은 사이트가 있으면 이런 기능을 탑재해 지주택 사업도 같이 운영할 수 있을 것이다.
-법률 개정 등 제도 추진은 언제까지
▲목표는 연내다.
