한동안 국내 시장에서 빛을 보지 못했던 리츠(REITs) 투자가 급속도로 인기몰이를 하고 있다. 저금리 기조와 맞물려 안정적인 배당수익을 기대할 수 있는 상장리츠에 대한 관심이 커지면서 올해 상장리츠 5개 종목 중 3개 종목이 30~40%대 수익률을 기록했을 정도다.
특히 이번달 공모가 기준 시가총액이 8598억원에 달하는 롯데리츠가 상장을 앞두면서 기대감을 더욱 높이고 있다. 증권업계는 리츠 시장 개화에 맞춰 '리츠 투자전략'을 주제로 곳곳에서 세미나를 개최하고 있고, 마땅한 투자 대상이 없는 요즘으로선 리츠 홍보가 최선이라는 판단하에 적극 나서고 있다.
사실 한국에 리츠 제도가 도입된 것이 최근은 아니다. 2001년 도입됐으니 근 20년을 맞이하고 있다. 하지만 미국이나 일본, 호주, 싱가포르 대비 상장리츠 시장 성장이 미미했다. 상장리츠 종목 수가 미국 187개, 일본 63개, 싱가포르와 호주가 45개 수준인 데 반해 한국은 5개에 불과하다.
최근에서야 정부가 '공모형 부동산간접투자 활성화 방안'을 발표하면서 정책 기대감이 커지고 있다. 또 한국은행이 역대 최저 금리 기조를 이어가고 주식시장이 불안정하면서 시장 상황도 배당수익을 추구하는 상장리츠엔 긍정적이다.
여기에 롯데리츠, NH리츠 등 대어급 리츠가 상장을 앞두고 있어 시장 기대감이 커지며 상장리츠 주가가 급등세를 연출하기도 했다. 올해 들어서만 신한알파리츠와 이치코크렙은 44% 주가가 상승했고, 에이리츠 역시 31% 급등했다.
하지만 기대감만으로 시장을 지켜보기엔 한계도 많다. 앞선 리츠 선진시장과 비교해 투자자산과 비즈니스모델, 투자 문화, 리스크 요인 등에서 차이를 보이기 때문이다.
우선 투자 자산의 제한성이다. 한국의 상장리츠는 대부분 투자자산이 국내 오피스와 리테일에 집중되어 있다. 해외 리츠가 글로벌 리테일, 오피스, 물류창고 등 다양한 자산으로 범위를 확장하는 것과 대조적이다.
특히 하나의 리츠에 다양한 투자자산을 포함해 안정성을 확보하고 있는 해외 리츠와 달리 한국 상장리츠는 대부분 1~5개로 자산이 한정되어 있다.
리츠 유형도 대부분 자기자산관리가 대부분이다. 좋은 부동산 물건을 사고팔며 이익을 내는 투자 구조가 아니라 한정된 자기 자산을 관리하는 리츠가 대부분인 점이 투자 매력을 떨어뜨리고 있다.
투자 문화 형성도 손 놓고 있을 수 없다. 현재 단기적인 쏠림 현상으로 주가의 이상 급등 현상이 나타나면서 배당 수익률이 하락하는 문제도 나타나고 있기 때문이다. 해외는 기관투자자를 중심으로 배당을 추구하는 중장기 투자가 주를 이루지만, 현재 우리 상장 리츠는 개인투자자들의 단타 투자가 연출되고 있어 투자 문화에 대한 인식 변화가 필요하다.
또 투자자들의 관심을 지속하기 위해선 건전한 시장 형성도 중요하다. 과거 골든나래리츠와 다산리츠가 부정 거래와 비리로 상장 폐지돼 시장을 위축시켰던 점을 상기하고 투명하고 건전한 리츠 운영이 가능하도록 할 필요가 있다.
특히 현재 한국 상장리츠는 개발 리츠도 허용하기 때문에 개발이 무산될 경우 리스크가 크다. 부동산 업황이 악화될 경우 일반 부동산보다 더 큰 리스크로 부각될 수 있어 철저한 관리 감독이 필요하다.
우리 상장리츠 시장이 다른 시장 대비 뒤처진 데는 이처럼 많은 요인이 있다. 발 빠른 투자자들은 벌써 해외 리츠 투자로 눈을 돌리고 있는 것은 안타깝다. 최근의 정부 정책과 시장 상황에만 기대 성장을 바랄 것이 아니라 우리 시장의 한계점들을 하나씩 해결하려는 노력이 필요한 시점이다.
