마스턴투자운용이 첫번째 공모리츠(REITs) 출시 재도전에 나섰다. 최근 금리 인상 국면에서 안정적인 배당수익을 얻을 수 있는 리츠에 대한 관심이 커지자 상장 적기라고 판단한 것이다.
2년전 1차 도전 당시와 달리 해외 물류센터 자산 투자비중을 늘린 게 눈에 띈다. 아마존과 쿠팡 등 우량 회사가 임차해 배당 안정성이 높을 것이라는 기대에서다. 준공전 자산을 구매하는 선매입 전략을 통해 감정가 대비 낮은 가격에 자산을 얻어 투자자들에게 추후 매각 차익을 통한 특별 배당 수익금도 지급한다는 계획이다.
조용민 마스턴투자운용 부대표는 2일 마스턴프리미어1호리츠 온라인 기업공개(IPO) 설명회에서 "마스턴투자운용의 첫번째 공모리츠로서 회사의 모든 역량을 투입하겠다"고 포부를 밝혔다.
마스턴프리미어리츠는 모(母)리츠를 상장하고 자(子)리츠를 통해 자산을 편입하는 모자(母子)리츠 구조로 △프랑스 아마존 물류센터(노르망디, 남프랑스) △인천 항동 스마트 물류센터 △프랑스 크리스탈파크 오피스 등을 기초자산으로 보유하고 있다.
마스턴운용은 지난 2020년 첫번째 상장 계획을 철회한 뒤 다시 2년간 이 상품을 준비했다. 첫번째 상장을 추진할 당시에는 자산이 크리스탈파크 오피스 하나에 불과했으나 이후 프랑스 물류센터 지분과 인천 항동 스마트 물류센터를 보유한 코크렙52호 지분증권을 확보하면서 물류센터 투자 비중을 늘렸다.
프랑스 아마존 물류센터는 글로벌 이커머스 기업인 아마존이 100% 임차하고 있으며 인천 항동 스마트 물류센터는 국내 기업 쿠팡이 들어와 있다. 아마존의 남은 임차기간은 12년이며 9년 연장 계약이 가능하다. 쿠팡의 남은 임차기간은 4년으로, 5년씩 2번 계약을 연장할 수 있다.
연평균 배당수익률은 6%대를 목표로 잡았지만 추가 성과도 기대된다. 리츠가 주로 보유한 자산인 프랑스 부동산의 임대료가 상승할 것으로 전망되고 있기 때문이다.
프랑스 부동산 임대료는 프랑스 통계국에서 발표하는 ILAT지수와 연동된다. ILAT는 소비자물가지수(CPI) 50%, 국내총생산(GDP) 25%, 건설비용지수(ICC) 25%를 반영해 산출한다. 마스턴운용은 최근 금리 상승국면에서 물가가 상승하면서 이 지수도 오를 것으로 전망하고 있다.
다만 금리 상승기 자산을 편입하면서 받은 대출에 대한 금리와 환변동성 리스크는 우려 요인으로 평가된다.
이에 대해 조 부대표는 "프랑스 물류센터, 크리스탈파크, 항동 물류센터 모두 고정금리로 계약했다"며 "대출 만기에 맞춰 환헤지도 실시함으로써 금리 상승과 환변동에 대해 100% 리스크 헤지돼 있다"고 말했다.
마스턴프리미어리츠는 여기에 오는 2024년 프랑스 크리스탈파크 수익증권 청산과 2026년 인천 항동 스마트 물류센터 지분증권 청산을 통해 특별 배당수익도 추구할 예정이다.
자산을 청산하면서 얻을 수 있는 수익 극대화를 위해 마스턴운용은 선매입 전략을 사용했다. 조 부대표는 "개발사가 두려워하는 매각 시점 자산가격 하락 위험을 리츠가 감수하는 대신 낮은 가격에 자산을 확보했다"고 설명했다.
실제 리츠가 보유한 자산들의 최근 감정평가 결과와 매입가를 비교하면 저렴하게 자산을 사들인 것으로 파악된다.
노르망디 물류센터의 경우 감정평가액 3190만유로(약 425억원) 대비 87.8% 저렴한 2800만유로(약 373억원)에 매입했다. 52억원 저렴하게 구매한 셈이다. 남프랑스 물류센터는 감정평가액 2390만유로(약 320억원)보다 87.9% 낮은 가격인 2100만유로(약 280억원)에 사들였다.
마스턴운용은 투자자들이 우려하는 디스카운트 요인인 복층 재간접형 리츠 구조로 설계되지 않았다는 점을 강조했다. 복층 재간접형 리츠는 자기 자산의 40% 이상을 집합투자증권에 투자한 리츠다. 자본시장법에 따라 복층 재간접형 리츠는 상장지수펀드(ETF) 등 공모펀드가 투자할 수 없다.
조 부대표는 "마스턴프리미어리츠는 모자형 리츠로 집합투자증권을 40% 미만으로 투자한다"며 "재간접 투자 규제를 받지 않아 ETF가 편입할 수 있다"고 부연했다.
한편 마스턴프리미어리츠의 공모가는 5000원, 공모주식 수는 1186만주로 이번 공모를 통해 총 593억원을 조달할 계획이다.
이날부터 오는 3일까지 국내외 기관투자자 대상의 수요예측을 진행하고 12~13일에는 일반투자자 대상 공모청약을 실시한다. 대표 주관사는 삼성증권이다.
