지난 1일 정부가 전방위적 주택시장 활성화 대책(규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안)을 내놨습니다.
대책 발표와 동시에 강남권 재건축과 분양시장에 대한 관심에 불이 붙으면서 시장 움직임이 커지고 있습니다. 대책 발표 이후 신문 지면에는 연일 반응을 보이고 있는 주택시장의 모습이 생중계되고 있습니다. 그만큼 강력한 대책이었단 겁니다.
하지만 이번 대책이 집을 보유하고 있는 계층, 그 중에서도 집으로 재산을 불리려는 투자수요층에 혜택이 집중된 것 아니냐는 지적도 나오고 있습니다. 상대적으로 무주택 서민의 내 집 마련 꿈은 멀어지게 됐다는 겁니다.
전체 국민중 집이 있는 사람과 없는 사람의 비율은 대략 반반입니다.(2012년 자가거주비율 53.8%, 통계청) 또 부동산은 국내 가계 자산의 70% 이상을 차지하는 것으로 조사됩니다. 그만큼 집을 둘러싼 이해관계는 날카로울 수밖에 없죠. 9·1대책의 쟁점과 각각의 논리를 하나씩 들여다 보시죠.
① 강남 재건축 '특혜'인가
가장 큰 논란은 재건축 활성화에 대한 부분입니다. 재건축은 주택시장에서도 투자수요가 높다보니 관련 정책 변화 따라 변동성이 빠르게 나타나는 주거상품입니다. 정부가 대책 때마다 재건축 카드를 꺼내는 것 역시 이런 재건축의 특성 때문이죠. 단기적으로 분위기를 띄우는 데 재건축만한 게 없으니까요.
재건축 대상이 강남권에 많다보니 재건축 규제를 완화할 때마다 강남 재건축을 보유한 부유층에 혜택이 집중된다는 지적이 나옵니다. 이번 역시 재건축 연한을 줄이고, 안전진단을 완화하기로 하는 등 재건축을 수월하게 하는 내용이 담기면서 강남과 양천구 목동 등에 수혜가 집중될 것이라는 지적이 나옵니다.
<국토교통부>
연한 단축으로 향후 재건축 대상이 될 1987~1991년 준공 아파트는 서울에 24만8000가구이며 이중 강남 3구는 3만7000가구(14.9%)뿐이다. 서울 지역 전역에 걸쳐 분포하고 있어 강남 특혜라고 보기 어렵다.
<홍헌호 시민경제사회연구소장>
재건축 재개발에서 가장 큰 관심사는 개발이익이다. 서울에 널리 분포한다고 해도 강남이나 목동 등 부촌에서나 사업진척이 가능하다. 노원구 등은 연한이 되더라도 서민 주택이 많아 사업이 쉽지 않다.
② 무주택자 청약기회 뺏기나
정부는 청약제도를 개편해 수요 저변을 확대했습니다. 이에 대해서는 정부가 지금까지 지켜온 무주택자 우선공급 원칙을 버렸다는 지적이 나옵니다. 청약시 유주택자 감점 규정도 폐지키로 했고 집이 있더라도 무주택자로 간주하는 소형저가주택(전용 60㎡ 이하)의 가격기준을 현행 공시가 7000만원에서 1억3000만원(수도권)으로 완화했기 때문입니다.
여기에 2017년부터는 85㎡ 민영주택에 가점제를 사실상 폐지(지자체장 탄력운영)키로 했고, 청약통장 가입후 2년이 걸리던 1순위 자격요건도 1년으로 줄였습니다. 무주택자들이 신줏단지 모시듯 묵혀둔 청약통장의 효용성을 떨어뜨렸다는 비판이 나오는 이유입니다.
<국토교통부>
무주택자 중심의 청약제도 근간은 유지하고 있다. 가점제상 무주택자에 대해서는 기간별로 최대 32점 가점이 부여된다. 국민주택 청약 자격은 종전대로 무주택 세대로 제한한다. 가점제는 지역별 수급여건에 따라 적용 가능하다.
<장용훈 부동산114 선임연구원>
기존 1순위 구좌를 보유한 청약자들에게는 부정적인 효과로 작용할 수 있다. 기존 2순위 청약자들이 1순위로 편입되면서 경쟁률이 높아지기 때문이다. 이 때문에 하반기 위례나 동탄2신도시 등 인기지역을 중심으로 1순위 구좌를 보유한 청약자들끼리 청약대전이 벌어질 것으로 예상된다.
③ 투기 조장 아닌가
정부는 싼 분양가에 공급한 수도권 공공택지 아파트(보금자리주택)의 전매제한과 거주의무기간을 줄이는 조치도 내놨는데요. 이것 역시 투기를 조장하는 것 아니냐는 비판을 받습니다. 보금자리 주택의 상품가치를 높여준 것은 애초의 서민 주거안정이라는 목적과 배치된다는 지적입니다.
정부는 과거와 같은 큰 폭의 시세차익을 기대하기 어려운 상황임을 감안해 개발제한구역을 50% 이상 해제한 수도권 공공택지의 전매제한은 2~8년에서 1~6년으로, 거주의무기간은 1~5년에서 최장 3년으로 완화했습니다.
<국토교통부>
보금자리주택의 전매제한과 거주의무는 시세차익이 높은 주택시장 과열기에 투기를 방지하기 위해 도입된 제도다. 하지만 지금은 주택시장이 안정돼 시세차익이 크지 않고, 청약률도 낮아지는 상황이어서 과도한 규제로 볼 수 있다. 거주의무기간이 완화되면 민간을 통한 전세물량 확보도 가능하다.
<참여연대 성명>
그린벨트 해제는 환경 보존가치가 낮은 지역의 그린벨트를 풀어 거주민들의 재산권 보호와 낙후된 주거환경을 개선하겠다는 취지였다. 세곡, 내곡, 위례, 우면지구 등은 전용면적 85㎡를 3억~4억원대에 분양했으나, 현재 인근 시가가 6억에 가깝다. 전매제한 기간 완화와 거주 의무기간 단축은 결국 그린벨트 해제지역에 대한 투기세력 유입을 조장하는 정책이다.
