요즘 어느 자리를 가도 빠지지 않는 주제가 있다. 부동산, 특히 서울 집값이다. 짧은 시간동안 아파트 가격이 급등하면서 집을 가진 사람의 기대감과 그렇지 못한 사람과의 불안감은 비슷한 크기로 커지고 있는 것이 현실이다.
다만 정부의 연이은 대책으로 추석 연휴 이후 서울 주택시장은 일단 지켜보자는 관망세가 나타나고 있다. 강력한 규제가 시행되면서 서울 집값이 조정을 받을 것이라는 전망들도 고개를 들고 있다.
김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장. 필명 '빠숑'으로 부동산 관련 글을 연재하고 있는 그의 블로그 회원수는 지난 주말 8만명을 넘어섰다. 최근 '서울이 아니어도 오를 곳은 오른다' 출간이후 밀려드는 강연과 인터뷰 요청으로 바쁜 시간을 보내고 있는 그를 만나 부동산시장에 대한 견해를 들어봤다.
- 서울 집값이 너무 많이 올랐다는 평가에 대해선
▲ 맞다. 너무 빨리 올랐다. 너무 빨리 오른 것 때문에 조정은 있을거다. 정부 정책과는 무관하게 가격이 부담스럽다. 부자들이 사기에도 부담스러운 가격이다. 조금은 쉬어가고 싶은 가격대다. 소비자들은 한번씩 가격에 대해 의심을 한다. 그것들이 필요한 기간인 것 같다. 그것이 풀리면 다시 오를걸로 본다.
- 방향이 아닌 속도 문제라고 보나
▲ 수요가 해소된 것이 아니기 때문에 방향 자체가 변한 것은 아니다. 서울 수요는 더 해소돼야 한다. 본격적으로 오르기 시작한 것은 2016년 하반기, 2017년부터다. 이제 1년 조금 넘었다. 지방은 6년 넘게 쉬지 않고 올랐다. 그래서 조정을 받는 거다. 서울도 마찬가지로 많이 오르면 조정을 받는데 오르기 시작한 시점이 얼마 안됐다. 다만 3~4년 정도 천천히 올라야 했는데 1년만에 다 올라버렸다. 그런 부분들이 부담스러워 조정은 있을 것 같다.
- 어느 정도 조정을 예상하나
▲ 당장은 아니고 내년초 정도 전후해서 조정이 되는데 빠지는 조정이 아니라 안올라가는 조정이다. 외환위기나 금융위기 수준의 조정을 의미하는게 아니다. 일자리가 어디로 간 것이 아니다. 집값이 빠지려면 공실이 나야 하는데 공실이 나는 상황은 아니지 않느냐. 대기수요가 줄을 서 있다.
- 정부 대책발표 이후 시장 분위기는 어떻게 평가하나
▲ 아직 판단이 이르다. 10월 첫째주는 연휴가 많다. 10월 중순 정도 지나야 매물 등 평가가 가능할거다. 추석 기간에 거래가 없지 않았느냐. 지금 평가하는건 의미가 없을 것 같다.
- 정부가 내놓은 공급대책 평가는
▲ 계획대로 30만호 공급할 수 있다면 좋은 정책이다. 다만 어느 입지에 공급하느냐가 중요하다. 일단 성동구치소 등 지금 발표한 곳은 좋은 입지다. 그외에 입지들이 확정이 안돼서 확인을 해봐야 한다. 서울과 1기 신도시 사이에 만든다고 하는데 그것만 돼도 좋다. 다만 제일 중요한 것은 언제까지 공급할 것이냐, 시기의 문제라고 본다.
- 정부의 대책에 대해 조급하다는 지적을 했었다
▲ 지금 문제는 정부가 뭘하고 싶은지를 모르겠다는 점이다. 주택시장 가격을 안정시키고 싶은건지 아니면 세금을 많이 걷고 싶은 것인지. 가면 갈수록 후자라는 생각이 든다. 이렇게 해서는 주택시장이 안정되지 않는다. 오히려 양극화될거다. 가격을 띄워 세금이 늘어나는 효과를 기대하는 것인가 하는 의심까지 든다.
서울, 특히 강남에 몰린 수요는 공급으로 해소할 수 없다. 물리적으로 불가능하다. 거기를 잡으려고 하니까 엉뚱한 지역들에 피해가 생긴다. 세수가 원래 적었던 지방은 가격이 빠지고 있는데 그냥 놔둔다. 서울은 올라가니까 세금이 더 걷혔네 이런 분위기다. 자연스럽게 보유세나 양도세를 늘리려고 하는것 아닌가 하는 생각이 든다.
- 최근 양도세를 완화해 거래를 풀어줘야 한다는 의견도 나오는데
▲ 다주택자들의 출구전략 말인가. 그 부분을 떠나 세금에 대해서는 일관성이 있었으면 좋겠다. 부동산은 장기적 플랜이 필요하다. 조사결과를 보면 아파트 평균 거주기간이 10년 정도 된다. 그걸 2~3년 만에 잡겠다는 것은 모순이다. 보유세 등을 감안해서 플랜을 짜야하는데 정권 바뀔때 마다 바뀌니 예측이 안된다. 형식적인 제도는 건드리지 말고 수요와 공급 관점으로 봐야 한다.
- 강남 수요는 공급으로 해결 못한다고 했다. 그럼 해법은
▲ 키워드는 일자리다. 강남이 비싼 이유는 일자리가 많기 때문이다. 강남구, 서초구, 송파구에만 150만개의 일자리가 있다. 그 일자리가 없어지지 않는 이상 해소할 수 있는 방법은 없다. 강남에 물리적 공급을 하는데는 한계가 있다. 결국 강남 일자리를 비서울지역, 비강남권으로 분산하는 방안이 필요하다. 그게 안되면 강남으로 오는 GTX, 경전철 등 광역교통망을 빨리 확충해야 한다.
GTX 얘기가 나온지 10년이 됐다. 하지만 안하고 있지 않느냐. 안하는 이유는 비용대비 편익분석에서 타당성이 나오지 않기 때문이라고 한다. 타당성이 나오지 않는 것은 당연한 결과다. 지금도 서울 지하철중에서 2호선을 빼고는 다 적자다. 세금으로 메우고 있다. 광역교통망도 복지차원에서 접근해야 한다. 청년수당, 기초연금 지급보다 일자리 많이 만들고 교통 편하게 해주는 것이 복지라고 생각한다. 수십만원을 지급한다고 해서 생활이 바뀌지는 않는다.
- 일자리 분산은 예를들어 마곡지구와 같은 경우가 해당되나
▲ 마곡은 모두 입주를 하지 않았는데도 효과가 있지 않느냐. 마곡 효과는 파주나 김포 등까지 영향을 미친다. 강남 수요의 분산이다. 마곡 개발을 안했으면 강남이 더 올랐을수도 있다. 문제는 서울에는 마곡같은 자리가 이제 없다. 비서울지역을 활성화시켜야 한다. 한강 북쪽 신도시중에서는 일자리가 있는 곳이 없다. 양주, 남양주, 파주, 고양시 등이 모두 그렇다. 그런 곳중 교통망을 갖춘 지역에 일자리를 분산만 해줘도 효과가 있다.
- 강남 선호현상은 계속될 것으로 보는 것인가
▲ 일자리가 없어지지 않는 한 그럴 거다. 일자리가 있으니 교육시설, 상권이 생기고 집값도 비싸진다. 그 집값을 감당할 사람들이 들어오니까 선순환효과가 생겨 가격이 오르는 거다.
- 정부는 부동산시장 불안 요인으로 다주택자들을 지목하고 있는데
▲ 다분히 정치적 논리라고 본다. 서울은 일반적인 다주택자들이 들어가기에는 부적합한 시장이다. 너무 비싸다. 강남 주요단지들의 LTV 비율은 30%를 넘는 곳이 별로 없다. 매매와 전세가격 차이가 10억에서 20억까지 난다. 그걸 일반 투자자들이 어떻게 사겠나.
가상의 적을 만드는 것이 아닌가 하는 생각이 든다. 강남 집값은 못 잡는다. 잡을 필요도 없고, 왜 잡아야 하는지 이유를 모르겠다. 강남 집값이 비싸면 모두 오르느냐, 그렇지 않다.
서울도 아직 평당 1000만원 안되는 동네 있다. 다른데 다 올라도 빠지는 곳이 있다. 다양화가 되는건데 양극화라는 말로 편가르기를 하고 있다. 스펙트럼이 다양하다. 경제적 능력에 맞춰 골라서 살면 된다.
- 평소 입지를 강조하는데 입지요인중 우선순위가 있나
▲ 제일 중요한 것은 일자리다. 일자리까지 갈 수 있는 도보권에는 주거지역이 없는 경우가 많다. 그래서 교통수단이 중요하다. 주거시설이 있는 곳은 상권과 교육시설이 중요하다. 그리고 환경이다. 이런 다섯가지 요인이 중요하고 이 요인들이 고루 발달할수록 비싼거다.
강북은 일자리가 없다는 것이 약점이다. 종로, 중구에 일자리가 많은데 거기는 주거시설이 없다. 사람들이 오해하는 부분이 주거위주 지역이 있고 업무위주 지역이 섞여 있다고 생각하는데 그렇지 않다. 강남도 주거지역와 업무지역이 분리돼 있다. 다만 가까이 있어 비싼거다. 종로나 중구에 일자리 있는 사람들이 그곳에 살지는 않는다. 선택지가 적다. 강남에 살거나 고양에 살기도 한다. 교통망이 있는 지역까지가 거주지역이 되는거다.
지방의 경우 일자리 다음으로 교통보다는 교육이다. 사람들이 서울로 보내고 싶어하는 심리에 공부를 시키고 싶어한다. 학원가를 포함해야 학군 프리미엄이 생긴다. 지역마다 상품 구매시 고려요인(Key buying factor)이 있는 법이다.
- 정부 정책에서 보완해야 할 점은 뭐라고 보나
▲ 주택 가격을 잡으려고 하지 않았으면 한다. 서울 일자리를 어떻게 비서울 지역으로 옮길 것인가. 그게 아니면 서울로 접근하는 교통망을 어떻게 만들 것인가를 고민하는게 맞다고 본다
- 지방시장은 어떻게 예상하나
▲ 지방도 인구가 몇십만명, 100만명 수준 도시는 자체수요가 있다. 조정이 있어도 나락으로 빠지지는 않을거다. 자체 수요와 시설들이 있기 때문이다. 그런것 없이 난개발을 한 곳은 희망이 없다. 인구가 계속 줄고 있기 때문이다. 과거 노무현 정부에서 혁신도시와 기업도시를 만든 것은 잘한거다. 그게 없었으면 지방은 인구가 더 줄었을거다. 지방에 일자리 기회를 준 것 아니겠느냐
- 지방중에서도 입지요건 등이 괜찮다고 보는 지역은
▲ 광역시는 다 괜찮다. 조정이 있는 이유는 그동안 쉬지 않고 올랐기 때문이다. 가격이 싼데도 조정을 받는 경우는 절대로 없다. 전라도 광주는 역사적으로 조정을 받은 적이 한번도 없다. 이유는 하나다. 쌌기 때문이다. 광주는 2000년도에 아파트 가격이 평당 200만원이었다. 매년 올랐다. 지금 800만원까지 왔다. 평당 1000만원이 넘어가야 조정이 될거다.
- 금리인상을 변수로 보는 시각이 있다
▲ 영향을 주겠지만 크지는 않을 것 같다. 금리인상 때문에 사야할 집을 포기하지는 않는다. 부동산의 경우 금리가 올라가면 월세가 올라간다. 그렇게 되면 전세가 오르고, 매매가격이 올라간다. 그런 정도 영향이지 금리가 올라간다고 집값이 내려간다고 보지 않는다.
- 서울 청약시장 열기는 지속될까
▲ 완판이라고 본다. 2015년 이후는 모두 좋은 입지의 물량이 나오고 있다. 거기에 분양가상한을 제한하면서 로또 분양이 만들어지지 않았느냐. 이해가 안되는 부분이다. 차라리 미분양을 시키고 싶으면 평당 1억에 분양하라고 하는게 낫다. 그럼 미분양이 날거다. 그럼 상한가를 알게된다. 지금 사람들이 불안해 하는 이유는 상한가를 모르기 때문이다. 상한가를 보여주면 끝나는 거다. 하지만 반대로 분양가를 제한하면서 당첨되는 사람들만 돈을 버는 상황이 됐다.
- 내년초 조정이후 상승 흐름이 나타날 것이라고 보나
▲ 조정도 단기에 그칠 것으로 본다. 눈치보기, 숨고르기라고 말하는게 나을것 같다. 실수요자라면 지금이라도 집을 사라고 권하고 싶다. 최대한 경제적 능력이 감당되는 수준에서 사라고 하고 싶다. 개인적으로 대출을 더 해줘도 된다고 생각한다. 대출이 아니고서는 중산층들이 서울에 집 살 수 있는 방법들이 없다. 이런 구조에서는 부자들만 집을 사고, 양극화를 가중시킬거다. 중산층들이 인플레이션을 헷지할 수 있는 수단이 집이다.
-내년 부동산시장 최대 변수는
▲ 결국 가격이다. 가격이 얼마나 올라갈 것이냐를 봐야 한다. 너무 많이 오르면 시장 자체적으로 조정이 일어날거다. 수요과 공급의 결정이 바로 가격이다. 가격이 부담스러우면 조정이 일어나는 거다. 자꾸 주택가격을 잡는다는 얘기가 안나왔으면 한다. 의미없는 얘기다.
