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계획대로 돼가는 '공시가 현실화'…고가아파트 철옹성 흔들까

  • 2020.02.13(목) 16:00

표준주택 및 표준지 공시가격 현실화율, 정부 목표치 도달
고가아파트 현실화율 70%대…보유세 부담 늘지만 집값 하락은 제한적

정부가 공언한대로 부동산 공시가격 현실화가 착착 이뤄지고 있다. 표준단독주택과 표준지 공시지가의 현실화율이 정부가 지난해 발표한 목표치에 도달했다.

이제 관심은 공동주택(아파트) 공시가격에 쏠린다. 정부 계획대로라면 아파트 공시가격 현실화율 목표치가 다른 부동산(단독주택‧토지)에 비해 높고, 특히 시세 9억원 이상인 고가 아파트는 상대적으로 더 높은 현실화율 도달을 목표로 하고 있다.

이미 표준 단독주택과 표준지 공시지가 상승으로 고가 부동산의 보유세 부담이 크게 늘어날 것으로 확인된 가운데 최근 주춤한 강남의 주요 단지 등 고가 아파트 집값 철옹성을 흔들 수 있을지 관심이 쏠린다.

◇ 높아진 현실화율, 보유세 부담으로 이어져

국토교통부는 지난해 말 '공시가격 신뢰성 제고방안'을 발표하면서 2020년 부동산 유형별 공시가격 현실화율을 공동주택 69.1%, 표준단독주택과 표준지는 각각 53.6%와 65.5%로 개선하겠다는 계획을 밝혔다.

지금까지 발표된 표준단독주택 공시가격과 표준지 공시지가 현실화율은 이에 부합했다. 표준단독주택의 경우 시세 9억원 이상인 고가 주택을 중심으로 현실화율을 개선했고, 이 과정에서 공시가격 상승률도 9억원 미만 주택보다 상대적으로 컸다.

표준지는 고가 토지가 다수 포함된 상업용 토지 현실화율이 67%를 기록하며 전체적인 현실화율 개선을 주도했다. 다만 상업용 토지는 지난해 공시지가가 크게 급등했던 까닭에 올해는 상대적으로 상승률이 크지 않았다.

이처럼 고가 부동산 공시가격 현실화율이 크게 개선되면서 보유세 부담도 큰폭으로 늘어날 것으로 전망되고 있다. 강동구 고덕동의 한 단독주택(연면적 199㎡)은 공시가격이 10.3%(이하 전년대비) 오른 10억1700만원으로 산정되자 보유세는 27.4% 증가한 3482만원이 부과될 것으로 추산된다.

17년 연속 땅값 1위를 기록한 명동 네이처리퍼블릭 부지(중구 충무로1가) 역시 공시지가는 8.7% 상승해 전국 평균값을 소폭 웃돌았지만 보유세는 상한선까지 오른 1억8313만원으로 예상된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "공시지가 현실화율이 상향되면서 도시지역 등 토지보유자 보유세 부담이 이전보다 늘어날 것"이라며 "토지 세율은 인상하지 않아 주택보다는 세금부담 증가 폭이 적을 수 있지만 국지적으로 공시지가 상승폭이 높은 곳이나 현실화율이 큰 지역은 세금부담이 작지 않을 수 있다"고 말했다.
  
◇ 보유세 급증 고가 아파트, 미래는

공시가격 인상은 보유세 부담에 가장 큰 영향을 준다. 공시가격이 과표 기준이 되는 까닭이다.

한 세무사는 "세율 인상보다 공시가격이 현실화되는 게 세금부담에 더 큰 영향을 준다"며 "공정시장가액비율도 점차 높아져 100%로 가는 상황에서 공시가격 현실화는 주택 보유자 입장에서 가장 큰 부담"이라고 강조했다.

정부의 공시가격 현실화 정책 타깃은 서울 고가 아파트를 정조준하고 있다. 공시가격 신뢰성 제고방안에서도 아파트의 현실화율 목표치(69.1%)가 가장 높은 가운데 시세 9억원 이상인 주택에 대해서는 가격 구간에 따라 현실화율을 70% 이상으로 높일 계획이다.

표준단독주택과 표준지의 공시가격 현실화율이 정부 계획에 도달한 만큼 고가 아파트의 현실화율도 목표 수준까지 높아질 가능성이 크다. 이런 이유로 고가 아파트에 부과되는 보유세는 전년보다 크게 늘어날 것이 불 보듯 뻔하다.

그럼에도 고가 주택 집주인들이 집을 팔기는 쉽지 않은 상황이다. 이 때문에 실거래를 통한 가격 하락 폭도 제한적일 것이라는 게 전문가들 분석이다.

고준석 동국대 겸임교수는 "공시가격 현실화율이 높아지면서 보유세 부담이 이제는 현실로 다가오고 있다"며 "고가 주택 보유자들은 집을 처분하고 싶겠지만 자금출처 확인 등 규제가 강화되면서 거래가 이뤄지기 쉽지 않아 팔기도 어렵다"고 말했다.

이어 "12.16 대책 발표 후 강남을 중심으로 집값이 비싼 주요 아파트 단지 가격이 하락세를 보이고 있지만 공시가격 현실화에 따른 추가적인 하향 안정화는 가져오기 힘들 것"이라고 평가했다.

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