주택시장이 종잡을 수 없는 혼돈에 빠졌다. 전국 집값은 아직은 상승세를 유지하고 있지만 코로나19(코로나 바이러스 감염증) 확산으로 거래는 물론 매수심리도 크게 위축됐다.
특히 지난해 발표된 12.16대책 후속조치를 포함해 집값을 잡기 위한 정부의 규제 대책이 본격 시행되거나 시행을 앞두고 있어 집값 하락 요인으로 작용할 전망이다.
다만 코로나19의 글로벌 확산 여파로 한국은행의 기준금리 인하 압박이 커지고 있다. 그만큼 위기 수준의 경기악화에 대한 경고음이지만 한편으론 풍부한 유동성을 기반으로 부동산 시장 쏠림 현상을 가속화할 수 있다는 시각도 있다. 여기에 국내 뿐 아니라 글로벌 증시가 폭락 수준이라 마땅한 투자처가 없다는 점도 집값 예측을 어렵게 만드는 요인이다.
◇ 코로나19에도 올랐다고? 예측불허 집값
한국감정원에 따르면 3월 2주 전국 집값은 0.16% 오르며 상승 폭을 유지했다. 수도권은 비(非)규제지역, 서울은 강북을 중심으로 오르며 각각 0.28%, 0.02% 상승했다. 크지는 않지만 전주에 비해 상승폭을 확대한 셈이다.
현재 부동산 시장은 뚜렷한 상승 요인이 없는 상태다. 12.16 대책으로 규제지역 내 고가주택은 세금부담이 크게 늘었고, 주택 거래 시 자금조달계획서 제출 등의 기준도 강화돼 매수 심리가 위축된 상태다.
또 분양가상한제 유예기간 종료 시점이 한 달여로 다가오는 등 각종 규제가 시행됐거나 시행을 앞두고 있다. 무엇보다 코로나19 확산으로 매물을 직접 확인하고 거래하기도 힘든 상황이다.
실제 전국 집값 상승을 주도한 일부 지역을 제외하면 국내 주택시장 바로미터인 강남3구(강남‧서초‧송파구) 등의 집값은 하락세다. 강남3구의 지난주 집값 변동률은 모두 0.06% 떨어졌다.
고준석 동국대 겸임교수는 "대출 규제 강화와 세금부담이 큰 9억원 이상 주택은 가격 조정을 받고 있지만 9억원 이하는 상대적으로 규제가 덜해 실수요자와 일부 투자자 중심으로 움직이는 것으로 보인다"며 "이를 감안하면 전체적인 시장은 당분간 보합권을 유지할 것"이라고 분석했다.
◇ 여러 변수속 "집값 영향 제한적" vs "고점 찍었다"
코로나19와 시장 규제가 집값 하방압력 요인이지만 기준금리 인하가 확실시되면서 향후 부동산 시장 향방을 예측하기 어렵게 만드는 요인이 되고 있다.
코로나19로 국내는 물론 글로벌 경기 침체가 현실화되면서 미국 연방준비제도(FED)는 기준금리를 1~1.25%에서 0~0.25%로 1%포인트 낮췄다. 사실상 제로금리 수준이다.
한은은 지난 2월 금융통화위원회에서 기준금리 동결(1.25%)을 결정했지만 미국의 금리인하에 따라 조만간 임시 금통위를 열고 금리를 낮출 것으로 보인다.
전방위 대출규제로 인해 기준금리 인하의 영향이 과거보다 제한적이기는 하지만 마땅한 투자처가 없다는 점 때문에 유동성이 부동산시장으로 향할 가능성이 여전히 존재한다.
이같은 여러 변수로 인해 주택시장을 바라보는 전문가들의 시선도 엇갈리고 있다.
고준석 겸임교수는 "최근 집값이 하방 압력을 받는 것은 주택 공급이 늘거나 수요가 줄었다기 보다는 코로나19라는 예상치 못한 변수가 등장했기 때문"이라며 "코로나19가 단기간에 종식된다면 주택시장에 미치는 영향이 크지 않을 수 있지만 기간이 장기화된다면 영향을 받을 수밖에 없다"고 말했다.
다만 그는 "대출규제 등이 9억원 이상 주택을 정조준하고 있어 9억원 미만 주택은 실수요자 중심으로 꾸준히 관심을 받을 것"이라며 "금리 인하로 유동성이 늘어난다는 점 등을 감안하면 코로나19에도 집값 하락폭은 제한적일 가능성이 크다"고 분석했다.
반면 코로나19 사태로 인해 집값 하향 안정이 본격화 될 것이라는 전망도 제기된다.
고종완 한국자산관리연구원 원장은 "지난 몇 년간 집값이 계속 올랐고, 일부 거품이 발생한 지역도 있어 시기적으로 고점을 찍고 하향 안정화되는 시점이 왔다"며 "여기에 코로나19에 따른 글로벌 경기 침체 등의 상황이 더해진 것이어서 부동산 시장은 방향을 바꿀 시기를 맞았다"고 강조했다.
이어 "금리 인하 등이 변수가 될 수 있지만 가격이 하향 안정화되고 매수심리도 위축된 가운데 집값 추가 상승을 기대한 움직임이 나타나기는 쉽지 않다"며 "'부동산 불패'나 '부동산은 안전자산'이라는 시선에서도 벗어나 시장 흐름을 냉정히 볼 필요가 있다"고 조언했다.
