철옹성 같던 강남 집값이 떨어지기 시작했다.
강남 집값은 가장 최근인 2018년 9.13대책 발표 이후에도 작년 상반기까지 꽤 오랜 기간 하락 곡선을 그렸다. 다만 당시엔 강력한 규제에 따른 일시적인 위축일 뿐 작은 불씨에도 다시 가격은 상승할 것이라는 분석이 많았고 실제로도 그랬다.
이번에는 다르다. 각종 규제 뿐 아니라 크게 오른 집값에 대한 부담감, 여기에 '코로나19'(신종 코로나바이러스 감염증)로 촉발된 글로벌 경기위축이 과거 1997년 외환위기(IMF)나 2008년 글로벌 금융위기 때와 같은 주택 시장의 장기간 침체를 가져올 것이라는 목소리가 점점 커지고 있다.
◇ 30% 이상 떨어졌던 강남…이번에는?
가파르게 오르던 강남 집값이 하락세를 이어가자 시장에서는 과거 2008년 금융위기를 떠올린다.
각종 규제에도 상승세를 멈추지 않으며 거품론까지 일었던 강남이지만 2007년부터 분위기가 꺾였고, 2008년 9월 터진 글로벌 금융위기로 집값 하락세가 본격화됐다.
서울부동산정보광장에 따르면 2008년 1분기 강남 대치동 은마아파트 전용 84㎡ 실거래가는 12억3500만원(해당 기간 최고 실거래가)을 기록했지만 같은 해 3분기에는 11억2000만원, 4분기에는 9억5000만원 선으로 밀려났다.
이후 조정기는 계속됐고, 주택 시장이 바닥을 찍었던 2012년 4분기에는 8억8100만원(36.8%)까지 떨어졌다.
강남에서 시작된 시장 침체는 이내 수도권 전체로 퍼져 나갔다. 강남 집값이 먼저 떨어지고 상대적으로 오름폭이 적었던 강북 외곽지역 집값은 일시적 오름세를 보이다 이내 하락세에 동참하는 현상을 보였다.
최근 흐름도 다르지 않다. 강남3구(강남‧서초‧송파구)는 12.16대책(2019년) 발표 후 상승폭을 줄이더니 올 들어 하락세로 전환(1월3주)했고, 낙폭을 확대하고 있다. 한국감정원에 따르면 3월 셋째 주 강남과 서초구 집값 변동률은 –0.12%, 송파구는 –0.08%를 기록했다.
반면 이들 지역에 비해 주목도가 떨어져 오름폭이 적었던 강북구와 도봉구는 각각 0.08%, 노원구는 0.06% 오르며 집값 키 맞추기가 이뤄지고 있다는 분석이다. 하지만 이 역시 오래 이어지긴 힘들다는 분석이 많다.
시장에서 강남을 시작으로 주택 시장 전반의 침체로 이어질 수 있다는 전망이 나온다.
고종완 한국자산관리연구원장은 "2008년 주택 시장이 침체되기 전 약 6년 동안 강남을 중심으로 집값이 크게 상승했다는 점 등은 최근 시장 움직임과 유사한 부분이 많다"며 "상승과 하락을 반복하는 시장 사이클과 코로나19 여파로 인한 글로벌 경기위축으로 집값은 대세적인 하락 국면에 진입할 것"이라고 말했다.
◇ 풍선효과도 끝물…바람 빠지면 하락장 본격화
규제 장벽과 코로나19 여파에도 여전히 집값이 오르는 곳도 있다. 용인과 수원, 인천과 안산 등 수도권 일부 지역이다.
이들 지역은 12.16대책 발표 이후 실수요자 뿐 아니라 투자수요까지 몰리며 시장이 과열 양상을 보이고 있다. 신분당선과 신안산선 등 교통 호재를 비롯해 비 규제지역이었던 까닭이다. 이런 이유로 풍부한 유동성이 규제를 피해 이들 지역으로 흘러들어가며 이른바 풍선효과가 나타났다.
이에 따라 정부는 용인과 수원을 조정대상지역으로 묶고, 조정대상지역에 대한 대출 규제 등을 강화했다. 하지만 이 같은 규제에도 풍선효과 바람은 빠지지 않고 있다.
특히 코로나19로 금융 뿐 아니라 서울 주택시장도 빨간불이 들어왔지만 이들 지역은 예외다. 용인과 수원 집값은 지난주에도 각각 0.48%, 0.75% 상승했고 인천 역시 0.53% 오르며 전주에 비해 오히려 상승폭을 확대했다.
이에 대해 전문가들은 주택 시장 상승세가 마무리되고 있다는 것을 보여주는 현상으로 분석하고 있다.
김인만 부동산경제연구소 소장은 "일부 투자자들이 '그래도 부동산은 다시 오를 것'이라는 투자심리를 갖고 뒤늦게 시장에 뛰어들고 있지만 이들은 주택시장을 움직일 만한 세력은 아니다"고 지적했다. 이어 "과거 경험상 규제가 덜한 수도권 외곽 지역이 일시적으로 올랐다 시장 침체가 본격화된 점을 감안하면 풍선효과도 곧 사라질 것"이라고 진단했다.
풍선효과 지역에서 바람이 빠지기 시작하면 주택시장 침체가 본격화될 수 있다는 전망이 나온다. 코로나19 여파가 단기적 충격에 그치면 좋겠지만 현 시점에서는 장기화될 가능성이 크다.
고종완 원장은 "규제 중심의 부동산 정책으로 시장에 주는 충격은 과거보다 더 클 것"이라며 "실물경기 침체로 인한 구매력 감소 등의 영향으로 시장 침체가 올해 끝나지는 않고 짧게는 1~2년, 길면 2~3년 이상 갈 수도 있다"고 예측했다.
김인만 소장은 "강남 등 집값이 크게 올랐던 지역은 적게는 30%에서 많게는 50%까지 집값이 떨어질 수 있다"며 "이는 단기간 움직임이 아니라 과거처럼 2~3년 동안 진행될 것이라는 의미"라고 말했다.
