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[오락가락 부동산]③결국엔 서울도 규제 프리?

  • 2022.11.17(목) 16:55

서울·경기 빼고 전국 규제지역 해제
거래활성화 기대에도 매물 다시 '쏙'
서울도 풀어야…일각선 'V자 반등 우려

규제지역이 빠르게 풀리고 있다. 지난해만 해도 한 곳도 풀지 않았던 규제지역을 올해는 세 차례에 걸쳐 서울과 경기 4곳만 남겨두고 모두 해제했다. 

꽉 막힌 부동산 시장의 숨통을 트이게 하려는 조치지만 여전히 관망세가 짙다. 거래 활성화를 위해선 6년여를 묶여 있는 서울을 풀어줘야 한다는 목소리가 커지는 한편, 성급한 규제 완화가 'V자 반등' 등의 부작용을 일으킬 수 있어 속도조절이 필요하다는 제언도 나온다. 

규제지역 해제, 작년엔 '0' 올해는 '102곳'

국토교통부는 올 들어 세 차례에 걸쳐 조정대상지역 및 투기과열지구 총 102곳(중복 포함)을 해제했다. 

지난 6월엔 대구, 대전 등을 위주로 조정대상지역 11곳, 투기과열지구 6곳을 해제했고 9월엔 지방권 전역과 경기, 세종 일부 지역 등 조정대상지역 41곳, 투기과열지구 4곳을 풀었다. 

그럼에도 거래가 일어나지 않자 두 달여 만인 11월 서울 전역과 경기 과천·성남·하남·광명 등 4곳만 남겨두고 조정대상지역 31곳, 투기과열지구 9곳을 해제했다. 

올 들어 금리 인상 등으로 주택 매수 심리가 크게 꺾이자 거래 활성화를 위해 최근 5년 내 가장 광범위하게 빠르게 규제지역을 푼 것이다. 

규제지역은 조정대상지역이 지난 2016년 11·3대책에서 등장한 데 이어 2017년 8·2대책에서 투기과열지구가 6년 만에, 투기지역이 5년만에 부활했다. 

이후 부동산 상승세가 본격화하자 2018~2020년엔 일부 침체 지역만 해제하고 규제지역을 추가해 나갔다. 지난해엔 집값 과열을 우려해 규제지역을 한 곳도 풀지 않았다. 

올해처럼 주거정책심의위원회를 4차례나 열고 규제지역을 대폭 해제한 건 이례적이다. 규제지역 해제로 다주택자 양도소득세 중과 등 규제가 더 이상 적용되지 않기 때문에 시장에선 일부 거래 활성화를 예상했다. 

하지만 오히려 규제지역 해제 이후 매물이 줄어들며 시장이 더 얼어붙는 분위기다. 

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 규제지역 해제를 발표한 11월10일엔 전국 아파트 매물이 43만916건이었으나 17일엔 41만7818건으로 되레 1만3098건(3%) 감소했다.

같은 기간 △경기 11만7792건에서 11만4196건 △인천 2만7054건에서 2만6597건 △세종 5081건에서 4979건 등으로 각각 3.1%(3596건), 1.7%(457건), 2%(102건) 줄었다. 

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "규제지역을 해제했는데도 매물이 줄었다는 건 회복이 안 될만큼 시장이 어렵거나 다주택자 등 집주인들이 조금 더 버텨볼 여력이 생기면서 매물을 거둔 것으로 보인다"고 분석했다. 

매물이 나온다고 해도 급격한 금리 인상으로 대출 이자 부담이 커진 상황이라 거래가 활발히 이뤄지긴 어려울 것이란 전망이 우세하다. 6년만에 서울 풀릴까?…부작용도 

시장에선 거래 활성화를 위해선 영향력 있는 '서울'의 규제를 풀어야 한다는 목소리가 크다.

신규 진입 및 갈아타기 수요가 가장 많은 곳인 만큼 서울을 풀면 매수자들이 움직일 수밖에 없다는 예상에서다. 

아울러 서울도 지역에 따라 집값이 급락하고 있지만 규제지역은 인접 지역만 해제해 '역차별' 지적이 나오기도 했다. 

이번에 해제된 경기 남양주, 의정부 등은 서울 노원구와 인접해 있는데 집값 하락률은 오히려 규제지역으로 유지된 노원구가 조금 더 가파르다.

한국부동산원 주간아파트가격동향 시계열자료에 따르면 올 들어(1월3일~11월7일) 노원 아파트값은 5.68% 하락했고 남양주는 5.12%, 의정부는 5.05% 각각 하락했다. 

이에 서울의 규제지역 해제 가능성이 나오면서 일부 기대감이 나오고 있다. 전국적으로 매물이 줄어든 가운데 서울 아파트 매물도(아실) 지난 10일 5만7370건에서 17일 5만5913건으로 1457건(2.5%) 감소했다.

대부분의 지역이 규제지역에서 풀리자 서울도 언젠가는 규제 지역에서 해제될 것이란 기대감이 반영된 것으로 풀이된다. 

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD비즈니스학과 교수는 "규제지역은 지정 해제 요건을 갖추면 해제하는게 원칙인데 정책적 판단에 따라 규제를 묶어놓으면 시장 정상화에 걸림돌이 될 수 있다"며 "지금은 부동산 하락기라 규제를 푼다고 해도 정상화가 어렵기 때문에 나중에 다시 규제지역으로 지정하는 한이 있더라도 서울도 풀어야 한다"고 말했다. 

하지만 일각에선 섣불리 서울의 규제를 풀었다가 다시 집값이 과열될 수 있다는 우려도 나온다. 

서울은 지난 2016년 전역이 조정대상지역으로, 2017년 전역이 투기과열지구로 지정돼 5~6년간 규제지역으로 묶여 있다.

아울러 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서, 종로, 중구, 동대문, 동작 등은 투기지역으로 지정돼 '3중 규제'를 받고 있다. 

만약에 서울 규제가 풀리면 약 6년간 묶였던 규제가 한번에 풀리는 만큼 파급력이 클 수 있다. 

송승현 도시와경제 대표는 "거래 활성화, 규제 완화가 필요한 시점이긴 하지만 주택가격 상승한 기간 대비 하락한 기간이 짧기 때문에 속도조절을 해야 한다"며 "규제 허들을 낮추면 뛰어넘어갈 사람이 상당히 있고 지금 묶여 있는 자금이 언제든지 부동산으로 움직일 수 있다"고 우려했다.

이어 "아직 안정세가 견고하다고 보긴 힘들기 때문에 섣불리 규제를 풀었다간 다시 'V자형' 가격 반등이 나타날 수 있다"고 덧붙였다. 

이에 시장 상황을 봐가며 규제 완화 '속도 조절'을 할 필요가 있다는 의견이 나온다. 노·도·강(노원·도봉·강북) 등 서울 외곽지역부터 풀기 시작해 강남3구를 마지막으로 풀 가능성이 높다.  과거에도 2008년부터 수도권 투기과열지구를 해제하기 시작해 2011년 12월 강남3구를 가장 마지막으로 풀었다

김성환 부연구위원은 "규제지역 완화와 서울 내 재개발·재건축 이슈 등이 맞물리면 다시 상승할 여력이 충분히 있다"면서도 "다만 최근 금리 인상, 공사비 상승, 금융비용 조달 어려움 등으로 주택 시장 전반적으로 침체돼 규제지역 해제만으로 확 불타오르긴 힘든 상황이기 때문에 서울 외곽 지역부터 천천히 푸는 식으로 속도조절할 필요가 있다"고 말했다. <시리즈 끝>

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