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'전세보증보험 미끼' 그만…전세가율 가입기준 '100%→90%'

  • 2023.02.02(목) 10:30

[전세사기 예방 및 피해지원방안]
보증 전세가율 내려 '무자본갭투자' 차단
'확정일자' 확인후 대출…4월 시중은행 확대

"전세보증보험 가입되는 집이니까 안심하고 계약하세요~"

정부가 전세금 반환보증보험 가입을 미끼로 고위험주택 전세계약을 유도하는 사기를 막기 위해 반환보증보험 가입기준을 전세가율 100%에서 90%로 축소한다. 

그동안 '깜깜이'였던 신축 빌라 시세와 악성임대인, 위험공인중개사 이력 등도 '안심전세앱'을 통해 공개한다.

/사진=이명근 기자 qwe123@

'무자본 갭투자' 그만…보증보험 가입 전세가율↓

국토교통부는 2일 관계부처 합동으로 이같은 내용이 담긴 '전세사기 예방 및 피해 지원방안'을 발표했다. 

권혁진 국토부 주택토지실장은 "한동안 이어진 집값 급등으로 일부 주택 수요가 아파트에서 빌라로 넘어가고 조직적 전세사기가 늘었다"며 "이런 사기는 청년·신혼부부 등 사회초년생이 개인의 노력으로 막기엔 한계가 있다"며 이번 대책 발표의 배경을 설명했다. 

국토부에 따르면 2022년 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증 사고액은 1조2000억원으로 전년 대비 두 배 이상 늘었다. 전세 사기 검거 건수는 618건으로 전년 대비 약 3배 증가했다. 

특히 전세가율 100%까지 가입할 수 있는 전세금 반환보증보험(이하 전세보증보험)을 악용해 '무자본 갭투자' 등으로 인한 깡통전세 계약 피해가 두드러졌다.

앞으로는 전세보증보험 가입 기준을 전세가율 90%로 축소한다. 전세가율은 매맷값 대비 전셋값으로 가령 매맷값 1억원짜리 주택의 전셋값이 9000만원이라면 전세가율은 90%다. 

지난해 전세보증보험 가입자 23만7800명 중 5만7200명(24.1%)가 전세가율 90% 초과 가입자다. 4명에 1명 꼴로 고위험주택에 전세계약을 체결한 셈이다. 

보증대상 전세가율 하향은 2023년 5월부터 시행하고 기존 가입자는 올해 12월31일까지 유예된다. HF, SGI도 동일하게 적용한다. 

전세보증반환보험 가입 현황(HUG)./그래픽=비즈니스워치

권 실장은 "근본적으로 전세가율을 낮춰야 선량한 임차인이 더 많이 보호받을 수 있다"며 "자기자본이 들어가면 바지사장(임대인)이 있을 수 없고 HUG의 재정건전성이 악화되면 임차인 보호도 어려워진다"고 설명했다.

다만 이번 조치에 따라 전세가율 90% 초과 주택에 사는 사람들은 전세보증보험 제도의 보호를 받지 못하게 됐다는 우려도 나온다. 

김효정 국토부 주택정책관은 "그동안 전세가율 기준을 100%까지 허용했기 때문에 90%초과 고위험주택 계약이 많이 체결되면서 보증보험 가입으로 이어진 것"이라며 "대부분의 전세사기 수법이 보증을 동원했기 때문에 악용을 막기 위해 90%로 설정했다"고 말했다.  

대안으론 '보증부 월세'를 제시했다. 권 실장은 "전셋값이 100원(전세가율 100%)이면 보증가입이 거절되지만 전셋값을 90원으로 낮추고 10원에 대해선 월세로 돌리면 보증가입이 된다"고 말했다. 

또 감정평가사의 '시세 부풀리기'를 통한 보증제도 악용도 막는다. 앞으로 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우만 적용하고 협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정한다.
신축빌라도 시세 제공…악성임대인은 언제쯤?

그동안 '깜깜이'였던 시세, 임대인 정보 등 위험 계약 정보는 HUG의 '안심전세앱'에서 통합 제공한다. 안심전세앱에선 집과 임대인 정보 모두 확인할 수 있게 했다. 

현재는 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본 열람·발급(700원·1000원)이 가능하다. 안심앱에선 1000원을 내면 등기부등본의 위험 정보를 분석해서 제공한다. 

가령 '해당 주택은 전세금 2억1000만원 이하로 계약을 권유드립니다' 등의 안내문이 뜨는 식이다. 2년 이내 등기 변동 사항이 있으면 자동 알림도 뜬다.

'전세안심앱' 주요 기능 예시./국토교통부

연립·다세대, 소형 아파트의 시세와 전세가율, 경매낙찰률 정보도 제공한다. 수도권부터 시작해 7월까지 지방 광역시, 오피스텔까지 확대할 예정이다. 

신축빌라 시세도 제공한다. 신축빌라는 거래가격이 없어 젊은층이 동네 브로커 등의 말만 듣고 건물이 다 지어지기도 전에 시세보다 높은 가격으로 전세 계약하는 경우가 많다.

오는 4월부터는 준공 1개월 전 부동산중개협회, 감정평가사협회, 부동산원이 협력해서 신축빌라 추정 시세를 제공한다. 

임차인이 보증금이 떼일 위험이 있는 '악성임대인'을 확인할 수 있도록 임대인 보증사고 이력 등도 제공한다.

다만 불특정 다수에게 악성임대인 명단을 공개하려면 법률개정이 필요해 1~3단계로 추진한다. 1단계는 임대인이 임차인에게 직접 제시, 2단계는 임대인 동의 후 임차인에게 문자로 송출, 3단계는 임대인 동의없이 임차인에게 제시 등이다. 

권 실장은 "현재는 임차인도 공인중개사도 임대인 이력 등을 보려면 임대인 동의를 받은 뒤 나이스신용정보를 통해 확인할 수 있다"며 "(법 개정 전이라도) 임대인이 공개를 거부하면 통상 임차인은 위험 계약이라는 걸 인지할 수 있을 것"이라고 말했다.  

'위험중개사'도 공개한다. 현재는 영업상태, 소속 중개보조원 정도만 공개 중이다. 4월부터는 안심전세앱에 연동해서 공인중개사 최초 등록일부터 사무소 이동이력, 사무소별 영업정지 및 휴업기간 등을 공개한다. 

또 계약 체결 이후에도 임차인 보증금이 보호되도록 선순위담보대출 방지 장치도 마련한다. 현재 시행 중인 주택담보대출 심사 시 '확정일자 확인 후 대출' 시범사업을 오는 4월엔 시중은행으로 확대한다. 

우선변제권 확보 전 임대인이 선순위 근저당을 설정하지 않게 하고, 위반 시 계약해지토록 중개사 범용 계약서에 특약도 반영한다. 

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